作者: 何海兵 | 2008-12-01 14:38

物业党建联建与和谐社区建设

从 2005 年下半年开始，在上海市委市政府领导下，在市委组织部和建设交通工作党委的直接指导下，上海市房地部门与各区区委、区政府、社区(街道)党工委、居民区党组织、区县房地局、业委会、物业公司等部门一起，共同推进社区物业管理党建联建试点工作。2006年又在全市19个区县22个社区(街道)进行了扩大试点。目前整个试点工作覆盖了1,002个住宅小区、766个业委会、439家物业公司。通过社区物业管理党建联建试点，初步形成了在社区(街道)党工委统一领导和协调下，以居民区党组织为核心，房地办事处、居委会、业委会、物业公司和社区党员群众共同参与的工作合力和良性互动局面。

一、城市社区物业党建联建的实践探索

在上海市社区物业党建联建试点工作中，普陀区曹杨社区是最早进行试点的。曹杨社区将以块为主的社区党建与以条为主的行业党建进行联建，转变传统的工作方式，将条的资源和块的资源有效整合起来，更好地协调了社区中的各方利益关系，对推进和谐社区建设发挥了重要作用。

(一)创新党建联建工作理念

深入到社区的实际社会生活，可以发觉社区中的居民总是会有一些共同需求的，一旦生活在社区里的人们试图通过互助合作的方式来满足这些需求，一种共同的社会意识就会产生，而互助合作的过程其实就是以某种方式组织起来的过程，是一种出自社区居民内发的组织活动。物业管理就是一个集中了社区各方共同需求的平台。曹杨社区党组织本着“不求所有，但求所用，不求所属，但求所在”的工作思路，在“借”字、“合”字上下功夫，以“共谋发展大计，共建美好家园”为切入点，以“为居民服务”为宗旨，调动业委会、居委会和物业管理公司三方的力量，整合社区内的各种资源，通过各种形式，在满足社区居民日益增长的多元需求中扩大党的群众基础、巩固党的执政基础。

(二)创新党建联建工作机制

1、建立三位一体的组织管理框架

在街道层面，形成了由社区(街道)党工委负责，居民区党委抓具体落实，综合党委协调物业管理企业，行政党组协调房地部门的工作格局。在居民区层面，构建起了以居民区党组织为核心，居委会、物业管理企业、业主委员会和房地办事处共同参与、良性互动的工作格局。社区针对不同性质物业管理企业和业主委员会的实际情况，通过建立健全党组织、流动党员归口属地管理、派遣党建指导员等途径，实现党的组织覆盖和工作覆盖，进一步理顺社区党组织与物业管理企业、业主委员会之间的关系。

2、建立三方协调的机制和活动载体

在社区物业管理中，建立以居民区党组织为核心，业委会、物业管理公司和居委会通过召开三方协调会议，共同解决社区管理中出现的问题，有效提高了管理效率，完成了从以前“无事不见面，见面无好事”到现在“事先多沟通，遇事多协商，难事共解决”的转变。一是成立“三位一体议事组”。各社区的议事组由社区党支部书记任组长，居委会、物业管理企业和业主委员会的负责人任副组长，每年召开1-2次会议，协商确定本社区年度工作大事和社区建设的重大问题。二是建立“三位一体”现场联合办公制度。每月在社区党支部的召集下，组织一次由三方负责人参加的现场办公活动，广泛听取业主的意见、建议，及时解决业主的困难和问题。三是成立“社区党建工作研讨会”。聘请一部分从各级领导岗位上退下来的老同志担任社区党建工作顾问，定期组织业主党员、物业管理企业的党员以及社区中的入党积极分子，就社区建设的重点和难点问题进行交流。

3、探索激励考核机制

充分整合社区的党建资源，在激励考核机制中实现对居民区党组织、社区单位党组织、社区党员等的管理，调动一切积极因素，共同参与到社区物业党建联建的大格局中来。一是强化对居民区党组织的考核，将社区物业党建考核指标、工作规范、各项制度等汇集成工作簿册，以此作为各小区物业党建考核依据。二是依照市委组织部有关文件精神，将房地办事处纳入社区行政组织党组的工作范围，落实双重管理。三是总结制定《党员多种身份管理的意见》，对组织关系不在小区基层党组织的业委会党员成员、物业公司党员职工实行双重管理，鼓励他们在促进小区物业管理方面起带头作用。四是动员已退休的领导干部参与社区物业党建工作。五是突出对参与人员的激励，通过志愿者活动记录、社区好党员表彰、向所在单位发送表扬信等方式，对表现优秀的同志进行精神和物质鼓励。

(三)创新社区党组织的工作方式

社区党组织要在社区的社会空间里发挥领导核心作用，必须创新工作方式，寻求新的路径。

1、采取“引导不强制、协商不命令”的方法，把握动员引导的关键点抓好协调。通过广泛发动党员参与，妥善引导业委会工作。充分发挥党在社区的组织动员优势，激发党员的参与热情，形成良好的社区舆论导向，同时，抓住业主代表推荐、业委会中的党员比例和业委会主任人选这三个主要环节，切实把好人选关。

2、探索开展协商管理，积极化解物业管理矛盾。通过改进社区党组织的工作方式，进一步理顺“三位”之间的关系。一是要主动协调好居委会与另外两方的关系，通过开展“三方”联谊等形式，主动加强交往，化解矛盾，理顺关系，增强整体合力。二是要支持和指导物业管理企业、业主委员会履行《物业管理条例》所规定的职责和义务。凡属于二者分内的工作，只能通过指导、监督来协助完成，不能越权代办。做到既发挥党组织的领导核心作用，又能实现三方协力互助，共同为社区居民服务。

3、探索资源整合的三个纬度，统筹力量共同推进社区治理。通过整合社区物业管理领域中党组织、行政组织、自治组织和经济组织各自拥有的优势资源。一是内向整合，组织资源聚力。通过三位一体的工作格局和三方协调机制的有效运作，充分调动社区党组织、驻区单位党组织和社区党员等体制内的资源，共同参与到社区物业党建联建工作中来。二是横向整合，社区资源共用。整合社区内的各方拥有的场地、文化、活动和人力等资源，实行互通共用，提高资源利用效率。三是纵向整合，各方经验共享。以试点单位取得的经验为基础，提炼工作方法、形成工作规范，上海出台社区物业管理党建联建工作评估标准，实现了试点经验的辐射共享。

二、当前城市社区物业党建联建中存在的问题

社区物业党建联建要在实践中不断完善，必须处理和解决好以下几个问题：

(一)业委会的运作中存在的问题

目前，在业委会的组建过程中，从筹备小组到选举，全靠选票决定，房地部门和街道办事处及居委会虽有“指导”、“监督”名义，但无法对人选进行干预甚至否决，更有业主将产权的权力无限扩大，过度强调民主、自我管理，排斥房地部门和街道办事处及居委会的指导监督，导致少部分业委会人选的素质不理想。有的业委会以业主自治管理为由，自行其是，遇事不与居委会通气，工作上缺乏必要的沟通和协调，有的甚至对居委会的指导监督产生抵触情绪，究其原因是一些业委会成员对业委会的权利和义务以及业委会与居委会之间的关系缺乏正确的认识。

开展社区物业管理党建试点工作已成为加强对业委会组建、运作的指导、监督的“良方”。但是，在实际的运作中还不同程度存在两种“极端现象”：一种是业委会选举筹备工作一盘散沙，有关党组织、房地部门和街道办名义按照各自的职责，对业主进行引导和组织;另一种是有关党组织、居委会冲在业委会选举筹备工作的第一线，越俎代庖，直接参与和指挥选举，从而使业主产生抵触情绪。实际上，破解业委会成立之难，不闻不问或直接干预都不行，加强基层党建工作，关键在于摒弃简单的方式，提高领导水平和管理艺术，依据法律法规，注重引导业委会筹备组制定符合区域实际的具体办法，将业主自我管理引导到良性循环的轨道上来。

(二)“三位一体”的社区党建工作模式的问题

1、处理好实行“一肩挑”和双向进入、交叉任职与依法进行民主选举的关系。实行“一肩挑”和双向进入、交叉任职以及选举物业管理企业和业主委员会的主要负责人进入社区党总支都必须严格按照《中国共产党党章》和《中国共产党基层组织选举工作暂行条例》以及《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的有关规定，通过依法依规进行民主选举来实现，而不能按行政命令或党组织负责人的主观意志行事，这就需要充分发挥社区党组织和广大党员的作用，通过耐心细致的思想政治工作来实现。

2、解决好“三位一体”模式的考核问题。从党组织的角度对“三位一体”的考核主要集中在对社区党支部(总支)的考核上，在考核内容方面与其他的社区党组织有所区别。社区党工委在每年初和社区党支部(总支)一起研究制定各社区党组织的年度工作计划和目标，既包括共性的目标，也包括各社区党组织结合各自实际确立的“三位一体”工作目标，由街党工委确定考核方式和优秀、达标、较差三个等级，量化考核内容和评分标准，在年终进行全面测评考核。

3、解决好“三位一体”模式向大社区、大党建模式延伸的问题。“三位一体”模式目前还无法解决大社区、大党建的问题，需要进一步发展成为能够包容大社区开展大党建的模式。首先按照“自愿、共建、互补、服务”的原则，建立和完善大社区共建工作网络和组织网络。然后在街道成立社区党建和社区建设工作联席会，在各社区建立分会，通过定期召开会议，围绕大社区和大党建的重大问题，通报情况，沟通信息，交流经验，协调活动，形成以社区(街道)党工委为核心，社区党组织为基础，社区党员为主体，驻区各单位基层党组织协调配合，资源共享、优势互补、共驻共建的工作格局。

(三)法律、法规的完善和适用的问题

一方面体现在物业公司的退出机制上。根据《物业管理条例》，业主有权选择自己的物业公司，但有的物业公司被“炒”后，赖着不走，新的物业公司无法介入，对此居委党组织、全体业主均感到无能为力。另一方面，根据条例规定，业委会的方案、决定等需经法定投票权的业主同意方可贯彻执行。但在实践中，即使该部分的业主通过了，剩下的业主仍然是一个数量较大的群体，一旦他们反对，业委会工作仍然很难开展。

三、进一步推进社区物业党建联建工作的思考和建议

首先，做好社区物业党建联建工作的核心是发挥社区党组织的作用。社区党组织必须在融入社区事务管理、在参与推动社区公共产品的提供中发挥作用。一是要发挥思想上的导向作用。要有及时了解、掌握和分析一个时期社区党员、居民群众思想的能力，要有实行思想引导的有效途径。二是要发挥决策上的把关作用。提高社区党组织议大事、抓全局的能力，发挥好党组织集体决策的作用，在社区对外关系处理上，党组织要切实负起政治责任。三是要发挥组织上的保证作用。要建设一支精干的社区干部队伍，形成一个强有力的社区党员群体，同时还要积极开辟各类社区组织参与社区党建工作的渠道。

第二，政府有关部门必须积极介入社区物业管理公共产品的提供。从传统的房屋管理到现代物业管理，市场机制在公共产品供给方面存在一定的缺陷，政府相关部门应在制定行业标准、加强行业监管等方面发挥更多的作用，要进一步加强房地办人员力量的配备，进一步架好物业公司联系居委会和业主委员会之间的桥梁，不断适应社区物业管理党建工作和形势发展的需要。此外，要积极争取房地局等职能部门的支持，根据《物业管理条例》，规范物业公司进入、退出机制，加强机制的可操作性和约束力，进一步规范对物业公司的管理，为社区居民提供更好的服务。

第三，继续完善“三位一体”的组织结构和运作模式。从居民区党组织来讲，就是要进一步统一思想强化意识，充分发挥党的政治领导核心作用，进一步探索互相交叉、相互任职的有效方法，确保党组织的意图能及时传达到位、快速贯彻落实;从物业公司来讲，不管属什么性质，都要摆正位置，确立服务第一的观念;从房地办来讲，要切实加强指导监督作用。

第四，建立并完善一套可操作性强的规章制度，规范各相关主体的运作。建设包括党的组织覆盖制度，对业委会的监督制度，以及对物业的评议制度等在内的一整套规章制度，通过建章立制来推动社区物业管理党建联建工作的深化。尤其要做好源头参与，把好业委会的人选关。业委会成员和业委会主任人选非常关键，我们将在实践基础上，争取在法制框架内理顺、形成一套行之有效的工作机制和方法，进一步保证业委会中一定的党员比例、保证业委会主任的整体素质。

(本文同文作者：于萌苗;原载于《现代物业·新业主》2008年第05期)

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