作者: 武凤翔 | 2007-12-01 14:28

说三道四与我的物管观

说三道四

1、我的自白

我是一个业主，和其他大多数业主一样，是一个循规守纪的业主;我是一个物业建设和物业管理的享受者、观察者和探求者。

我长期拿着放大镜看房地产开发商和物业管理商，屈指算来已有25年之多的历史。

别人给我戴的头衔很多，有二、三十个，什么专家、教授、高级研究员、特级经营大师……，全是空有虚名，就像墙头芦苇——头重脚轻根底浅。

我被业主围住追问：小区内的土地使用权是我们业主的，为什么只准开发商种草，而不准我们种菜呢?我无言以对;当我看到那边业主拉着白布横幅“维权”，这边准业主排队买房情景时，我思绪紊乱，无能解释这其中的情、理、法。物管公司是过街老鼠?但我没喊过打。当业主喊打“老鼠”时，我通常都是挤在人群中看、听!许多场面，非常激烈，真像“文化大革命”时的阶级斗争。

2、我看物管

物业管理公司，许多人说它是“朝阳产业”，我怎么看它好像是个怪胎。每天除了护门、扫地。我们就不太清楚他们还干些其他什么事。物管干这些事还不能白干，收钱，还收得不低。这让我们十分怀念以前单位里的房管科、后勤处，不单管家属院里的清洁卫生、收发信件、看门，就连家里玻璃坏了、房顶漏了的事也包了。若是给管事的递根烟，还能给稍带两个灯泡备用。你再看眼下这物管，其形象、表现、行为大伙已经看在眼里不必多讲，单就说他们的来路，实在有些不大正宗：有“指腹为婚”的，房子未造，房地产公司就给你订了亲(聘物管)，待房子造好后，甭管是“丑媳妇”，还是“俊媳妇”，都得搁在你家(小区)，由不得你业主挑三拣四。“女儿”虽然出嫁了，也是十有八九偏向娘家的，当婆家与娘家犯了“口角”，肯定是帮着娘家说话，因为娘家有钱有势，穿着娘家衣，吃着娘家饭，能不为娘家护短吗?而在婆家一天能看到几个好脸色?眼下大多数物管是这么出生的;也有“包办婚姻”的，本单位本系统、企业事业行政机关，或者手能够得着的地盘，当权人肥水不流外人田，让谁干都是干，找来三亲六故，再配上单位里几个大事干不了小事不愿干的富余人员，开个班子会，成立一个物管办，明确个一二三，挑个头儿领着，几个扫把、几块抹布就是装备了，分下来的大爷看门、大妈扫地，有几个年轻人再到处赚点零花钱，草台班子搭成了，“物管公司”诞生了。嫌服务不好?找领导去，我是谁你知道不?还有“拉郎配”的，怀揣几万块注册资金，袋装一张临时资质证书，手捧几本上岗证，几个“四○五○”队伍，身价不高却也无妨，乔装打扮一番，趁业主们眼下要“休掉”物管公司闹得不亦乐乎时趁机插足，拉上个别社区业主委员会的头头脑脑们牵线搭桥，把自己条件、水平说得天花乱坠、云山雾罩，吵花眼的业主们还在公说公理、婆说婆理时，这位低收费高服务、不收费也服务、能治百病的活“济公”，已被业主委员会请进了门。有良心的进门后还图个日后有个长进，更有那存心不良，过日子翻脸就变成懒婆娘的，把一年的服务费装进腰包，天大地大，难道还没我小女子或“三爷”我安身之处?“拉郎配”实属骗婚型，能安生持家过日子的不多，三心二意只说不干的不少。

3、再说业主

业主，这是一群没办法分类的人，张大妈进城后偏爱在花坛里种两棵小葱，还说谁让你们种草了，浪费!把地分给我们种菜多好啊!李大爷却见不得自个楼道里有丁点纸屑，这卫生怎么打扫的，服务不到位;二狗子骑车开车进出小区横冲直撞，从未拿门岗当人，总是不三不四地骂“活像一条狗”;偏有四奶奶胆小瞅不见巡逻的在楼下晃悠，夜里就睡不安生;还有过不惯太平日子的二蛋们，喜好起哄解闷，惹得四邻心烦骂物管;还有的以正义者面目出现，义正词严滔滔不绝以让物管们灰头土脸为乐，以为是青天老大;更有数年如一日毫不动摇地拒交物业服务费者……他们为楼上空降下来的袋子落在自己的身上而吵得天昏地暗，他们为门前的一个停车位打得鼻青脸肿，他们看到维护员跟邻居甚至不相识的人说事，会义无反顾地同仇敌忾，大骂维护员，甚而大打出手;他们在声讨物管时往往空前团结，颇似阿Q参加“革命党”。

4、后说业委会

中国人对这种民主方式还不太适应，总怕把场面搞乱。组织上不派人，要从自己人当中选出那么几个人，来管小区大家的事，心里总不太舒畅，于是开会不愿参加，锣齐鼓不齐勉强参加了举手的积极性也不高，使得业主委员会总是难产，有些虽然产下来了，也往往显得形迹可疑。好不容易凑几个人，业主们事后总觉得有些看不上眼，老的没能力，年轻的得空闲，当过官的光说空话不干正事，没当过官的干事抓不住点子。再瞧瞧他们的德行：毛遂自荐上来的拿着鸡毛当令箭，整体吆三喝四自个拿自个当领导，本业主看不惯;半推半就上来的，当一天和尚撞一天钟，没事瞎咋呼有事不见影，本业主看不上;更有那心术不正的胳膊肘老往外拐，吃里扒外混得满嘴流油，本业主更看不得;更有甚者，怀揣业主交上来的几万块服务资金等费用，卷铺盖走人，本业主更是气得咬牙跺脚!凡此种种，闹闹哄哄，都是短命三郎，你方唱罢我登场，许多业委会的内部也闹得不可开交，为私所困，打官司就告状，县、市、省，一直打到中央，就为谁说话算数，可悲呀!

我的物管观

1、物业管理靠的就是管理。但你得会管，你得用理去管，情、理、法缺一不可：情就是对业主有真挚的感情，理就是以道理服人，以道理育人，法就是按法律依合同办事。国家讲管理、社会讲管理、各行各业讲管理，因为管理好才有安定团结、才出优质品、才出各种效益、才出各类优秀人才，管理就是财富。业主之所以出钱聘你，就是让你管好共有财产、共有环境、共有部位、共有设施设备，因管理失误，使其遭受人为损坏，物管公司应给予修复或承担相应的赔偿责任。

2、管理需要付出劳动，劳动是要有报酬的，不能要求物管每天每事学雷锋，除非他自愿。我想雷锋伟大之处就在于他吃饱饭后，能积极地干好事，干有益于他人的事，但如果他自己饿得起不来了，想干好事能干得动吗?他还能背动大嫂过河吗?物管人要干活、要吃饭，只有吃饱饭才能干动活。物管人干活是有范围和标准的，那就是《物业管理合同》，合同以外的，他无义务为你提供免费服务，你也无权要他为你做免费午餐，干嘛总让人给你干活呀?

3、我们业主不是工商税务部门，不要总想去查人家物管的帐，就像没人盘问你给保姆每月600元工资，她是如何花销的一样，你也不会因保姆手头有点余钱，下月就少给她200元;你去理发、去洗澡、去购物、去饭馆吃饭，如果要求商家公开成本、公开利润、公开管理费用，你不被拒之门外，也会被认为是神经错乱。物管收费按约定价或批准价即为合法，我们只去看他们的服务就够了，不必问他的钱花哪去了。

4、区分建筑物所有权、划清建筑物产权界限，这是业主最关心的事，也是《物权法》说得最多的事之一。在物业管理区域内，除了物管侵你权外，更多的是其他业主侵你的权。物管侵权固然不可饶恕，但往往侵占你享受优质服务权利的却是声讨物管时和你并肩战斗的业主。是谁装修使你家渗漏?是谁在通道上堆放杂物使你通行不便?是谁乱倒垃圾污染你的环境?物管任何过失甚至没有过失而开发商或业主自身的过失，都会成为一些业主拒交服务费的理由，但这些没交费的业主并没有拒绝物管提供的服务。如果你对不交费的业主毫无怨言，你也就不必抱怨物管服务缩水了。

5、不必要求物管最好，只要他更好或越来越好，不要轻易说与开发商选聘的物管分手，如果开发商离开时将自己的物管公司也带走了，将对业主造成很多的不利。我主张要想办法牵住开发商，想走都不能让他走，因为他是最大的业主，他在业主中是大款，他给一条钢筋就够我们维修费了，怎么能说分手呢?要知道人人都满意的物管是可遇而不可求的，能兼顾大多数业主的利益是最现实的目标。业主、物管、业委会要坐在一条板凳上，有话好好说，有事慢慢讲，也许用不了三年两载相互理解了，成为好朋友。毕竟分分合合对业主来说是件费神伤财的事。许多实例已证明，还是“原配”的好!

6、物业管理现在看来，政府需要他，社会需要他、业主更需要他，既然都需要他，那就理智地面对他吧。物业管理行业还很年轻，物业管理公司也很不成熟，我国有关物业管理的专业性法规尚不够完善，就拿我们业主自己来说，对物业管理是不是已具备了成熟的心态了呢?在物业管理中有一点矛盾就“离婚”，不是解决矛盾的好办法，“夫妻”还是原配的好。对物管只恨其不行怨其不能的心理不可取，应该多点耐心、少点火气、多点理性、少点冲动、多点支持、少点麻烦，帮助物管企业成长得更快一点。别忘了，建设和谐社区可是我们业主的共同责任啊!

结束语

小区物业是我们业主的财产，20年后还是我们的财产，我们不管谁管?每位业主要用好专有部分财产，不因使用不当造成损坏，更不能在使用过程中侵害相邻业主的合法权益;要管好共有部分财产，延长其使用寿命，不能遭受人为的损坏。聘请物业管理公司来管理共有财产，就是最好的措施之一。

(原载于《现代物业·新业主》2007年第14期)

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