作者: 苏宝炜 | 2006-12-01 14:47

美丽园小区为什么被“摘牌”？

前不久，北京的许多家媒体都报道了一则新闻：北京市建委公布了2005年度北京市物业管理优秀项目复验结果，海淀区11个项目或因小区建设年代较早、硬件设施等原因不能达到优秀标准，主动申请退出复验;或因物业管理企业管理不善，服务水平和业主满意率降低达不到优秀标准，被市建委取消了“北京市优秀管理居住小区”称号。而在被“摘牌”的11个优秀物业小区中，海淀区的美丽园小区也在其中。

『事件回放』逼迫业委会辞职事出有因

就在该条新闻报道后的第三天，美丽园小区的西大门和北大门内就分别高悬起写着“业委会要为小区被‘摘牌’担责，必须引咎辞职”的红色条幅。同时，美丽园小区业主还在自己的信箱中发现了落款为“美丽园小区广大业主”的小传单。一些业主明确指出，2005年4月间，北京市居住小区管理办公室发出了《关于开展2005年度北京市物业管理优秀项目复验工作的通知》，其中规定复验时无法提供业委会评价书或评价书中明确表示不同意的复验不能通过。而在2005年9月，由美丽园小区业委会出具的一份《评价书》，明确表示不同意市优复验，这样一来就使小区丧失复验资格，导致复验无法通过，是导致美丽园小区“摘牌”的直接原因。小区失去“北京市优秀管理居住小区”称号，使小区的荣誉化为乌有，造成小区业主的房产贬值，业主委员会应该就此产生的不良后果做出合理解释并应引咎辞职。

『美丽园业委会』曾经带领业主成功维权，但对“条幅事件”表示不能理解

一谈到北京美丽园小区业委会，在业内可谓大名鼎鼎。原因不仅在于，业委会自2004年8月成立以来就代表小区内数千户业主的利益，就物业管理存在不实收费的情况进行维权斗争，并最终将小区物业公司告上法庭。业委会认为物业公司在小区总体住宅建筑面积、住宅套数，电梯规格、数量及高压水泵数量等方面的收费计量依据与事实有误差，虚抬了物业收费标准，要求物业公司因此降低保安费及保洁费。此案经北京市第一中级人民法院终审判决美丽园业委会胜诉，小区业主每月物业费每平方米下调1元多;同时，法院还判物业公司赔偿电梯广告位收益18万元。这场诉讼被舆论视为“揭开了物业收费的黑幕”，并成为北京首例业委会告赢物业公司的成功案例，在当时由多家媒体进行了广泛的宣传。

很难想象这样一个业委会，会不顾小区全体业主的利益暗箱操作炮制一份《评价书》使美丽园失去评优复审资格。同时，据美丽园小区业委会成员介绍，《评价书》是建委要求业委会而非“业主大会”出具的文件，故不需要业主大会批准。目前，小区公建配套设施不全，物业公司至今未与业委会签订物业管理合同，并拒绝向业委会提供评优活动要求的建筑图纸、设备清单等物业数据及资料，小区内曾多次发生服务事故，因此无论硬件还是软件都未能达到主管部门评优活动细则的要求。业委会给出的《评价书》并未粉饰这些问题，是对照《北京市住宅物业管理服务标准》及评优标准的条款，本着实事求是的态度给出的有理有据、客观公正的评价，不仅不会侵害小区利益，反而可以避免徒有虚名的危害，可以督促物业公司反省工作中的不足，真正摆正自身的位置，真正提高服务质量，从而提升整个小区的价值。

『物业公司』失去“市优”称号，对物业公司也是一个损失

作为美丽园小区的物业管理单位，北京鸿铭物业管理有限公司对此事显得非常遗憾。据了解，2002年美丽园小区取得了“优秀居住小区”称号，物业公司为此付出了巨大的努力，投入了相当的人力和物力资源，特别是在评优过程中，作为物业公司不仅要规范自身的服务行为，制定出工作细项要求，还要经历迎检、考核、改正、复检的艰苦过程，从大方向来讲，也是对一个物业公司提供的管理服务水平、综合实力与潜力的考评，也许有些工作不可能立竿见影，但工作的最终效果会在业主身上体现。另据知情人士透露，物业公司很看重项目能否评优的另一个原因在于，对物业管理公司而言，其管理的小区能否被评上“国优”和“市优”，将会直接影响到其物业管理资质等级的评定，而物业公司资质等级评定则要影响到其接管物业管理小区的区域以及面积。在资质管理体系日渐健全的情况下，市场要求物业管理公司必须看重物业“评优”项目和物业管理资质等级。

『小区业主』业委会的行为是越位还是错位成为争论焦点

“条幅事件”发生后，一些小区业主在美丽园论坛上留言，对于业委会对小区评优复验的态度感到不解，认为此次“摘牌”确实影响到了美丽园小区的对外形象，甚至表示出了小区房产贬值的迹象。在《物业管理条例》(以下简称《条例》)中，业委会被赋予了较大的权利，一旦业委会的维权活动出现失误，其损失必然由小区全体业主承担，甚至会直接损害小区业主的权益，而且可能严重扰乱物业服务的正常开展和业委会的健康发展。不少业委会出于好心为小区业主做了事情，善意地替业主做了决定，但由于未经业主授权，也未经法律程序的“善意独裁行为”，却成了“越权恶意行为”，这样做只会使事情的结果和业主维权的初衷严重背离，从而导致业主的利益受到损失。有些业主特别强调《条例》规定下的多产权人区分所有的不动产权利和《公司法》规定的股东及董事会的权利的差别，认为《条例》规定“业委会是业主大会的执行机构”这一规定，明白无误地明确了业委会只能执行业主大会的决议。业委会是业主大会的公仆，而不是《公司法》中的董事会，也不是类似公司的股东大会或者董事会的组织，而其进行的非业主大会决议的事项，业主大会以及成员不为其承担责任。对于发生在美丽园小区里的“评优复验”中出现的问题，虽然程度不是很严重，但其性质也应该引起业委会成员的重视，毕竟“小区评优”不是物业公司单方面的事情，如此大事，本应该通过小区业主大会或临时会议决议决定，并通过合理的途径与小区业主进行沟通。与以上观点相反，也有相当一部分业主在美丽园论坛上留言声援业委会，谴责事件炮制者是在利用很多小区业主对美丽园的感情和对业委会的不了解在制造事端，应该追究条幅的始作俑者，认为其行为是为了破坏社区和谐，达到其他目的故意所为。

『记者感言』去除些浮躁留下些冷静，拿一面镜子好好审视自己

记者认为，业委会要改善这种被动局面，问题的关键还是在于让广大业主积极参与小区管理服务工作改进，并对业委会提供意见回馈;同时，要对小区获得的各项荣誉有正确的认识，对于获得的各种荣誉和评优活动，关键并不是在结果，而是要看在这一过程中，能否真正按照服务标准和评比要求去做，业主能否真正享受到其所带来服务升值的快乐。

今后业主大量的维权工作实际上主要应发生在业主和业主之间、业主与业主委员会之间。业主委员会的许多工作都涉及到小区内每一位业主的切身利益，业主们更应主动认真研究和学习相关知识，多关注这方面的事情，珍视法律赋予的权利。同时，从开始成立业委会筹备组、订立议事规程、确定选举监督方法时，就设计出一套相对完整、公开的制度并严格执行，才能选举出能代表大家利益的业主委员会，并最终达到营造和谐小区氛围、构建和谐社会环境的目的。

解决业主成长和业委会自身发展中的问题，还将在一个相当长的时期内成为我国城市社区治理过程中的一个矛盾焦点，并将直接影响和谐社区乃至和谐社会的构建。追究其根源是经济体制改革出现的全新财产关系所导致，也正像某些业内专家所比喻的“人饿了时候的痛苦是好解决的，但是饱了之后的痛苦却非常难解决!”这是在行业发展过程中必然要经历的“成长烦恼”，是在业主维权道路上必须要付出的代价。

拿一面镜子认真审视自己，不论是政府主管部门、房地产开发商、物业管理公司，还是广大业主和小区业委会都应及时做出相应调整，这不仅仅是业主们的期望，更是社区和谐的必然选择。

附：《美丽园小区业主委员会评价书》

海淀区小区办：

为了美丽园小区复验“北京优秀管理居住小区”工作，美丽园业主委员会两次回函鸿铭物业公司并与其公司负责人就此事座谈，明确提出了业委会的要求，但时至今日，鸿铭物业公司均未有诚意给予业委会答复，致使业委会的相关工作无法开展。鉴于此，美丽园业主委员会今致函贵办，认为本小区在过去的两年内完全没有达到“北京优秀管理居住小区”所要求的标准。理由如下：

1、根据《物业管理条例》第十五条第三项，业主委员会履行：“及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同”的职责。由于鸿铭物业公司不提供，业主委员会至今不了解：(1)物业分户产权、租赁及业主使用人情况;(2)公共设备、公共设施设备数量、位置以及运行、保养、维修情况;(3)公共配套设施的产权及收益归属。故业委会在履行监督物业管理活动的法定职责时遇到人为的障碍和干扰。

2、2004年底，美丽园小区的公建配套商业综合楼101#，被移出小区物业管理区域并被更改规划用途，超市、餐饮、会所被迫关闭。至今，美丽园小区规划配套的超市、百货店、邮局、银行、会所均未兑现，小区内没有方便居民生活的公建配套设施，根本不符合“北京优秀管理居住小区”的“公建配套”齐全的基本要求。

3、本小区至今存在着严重不实收费，鸿铭物业公司并被全体业主告上法庭。

4、两年来，鸿铭物业公司从未向业主委员会提供过年度预算报告、决算报告。

5、两年来物业管理水平日趋下滑，多次发生损害业主权益和危及人身安全事件。

综上所述，美丽园业主委员会的评价是：评优秀管理居住小区应本着实事求是的精神，让全体业主真正享受到优秀管理居住小区的实惠，而不是弄虚作假，徒有虚名。美丽园小区现已不具备“北京优秀管理居住小区”的基本条件，故不同意美丽园小区通过复验。

抄送：八里庄街道办事处北京鸿铭物业管理有限公司

美丽园业主委员会

2005年9月1日

(原载于《现代物业·新业主》2006年第7期总第49期)

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