作者: 张庆东 | 2006-12-01 16:24

一小区两物管，物业管理的另类窘境

厦门市锦绣广场小区从2001年建成后，至2006年已住了近200户人家。以前一直是由开发商所属的物业公司进行管理。随着业主们的逐渐入住，大家都觉得很有必要成立业主委员会，再加上对老物业公司一些做法的不满，业主们就想在业委会成立后，聘请新的物业公司来接管。

2006年4月底，锦绣广场小区的业主委员会成立后，业委会举行公开招标，在5月下旬聘请了今日大唐物业管理有限公司管理小区。根据《物业管理条例》规定，业委会和今日大唐物业管理有限公司签订服务合同后，原来的物业公司就应自动退出小区。但现在的情况是，新的物业公司进驻后，老的物业公司却不肯退出，工程建设档案及相关物业管理资料也不移交。现在新老物业都在一起管理，物业管理费及相关费用不知该向谁交纳，业主们无所适从。许多业主或通过媒体、或向有关部门反映，都不愿看到这种局面继续下去，新老物管矛盾，就好像一颗定时炸弹，让业主们难以安心。

2006年6月，锦绣广场业主委员会代表全体业主向法院提起诉讼，请求法院判令老物业管理公司退出锦绣广场小区并移交相关档案、资料。目前，案件正在审理之中，锦绣广场小区也还处于两家物管共同管理状态。

从锦绣广场业主购房入住被动接受前期物业管理，到对物业服务产生不满情绪;从业委会的艰难成立到与物业管理公司的协商和交涉未果;从业主选聘的物业公司进驻小区到无法交接管理;从两家物管共同管理到业主委员会无奈诉诸法律。其间所折射出的一系列问题正是我国目前物业管理纠纷现状的缩影。它同时也带来了广大开发商、业主、物业管理企业及司法机关、行政机关和政府部门的感叹、担忧和思考。

我国的物业管理行业是随着改革开放的深入，伴随着市场经济以及房地产综合开发和住房商品化的发展而产生和发展起来的，因此目前只能算是处于幼稚期。随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件逐年增长，以厦门市集美区法院为例，该院2005年受理的物业管理纠纷案件76件，较2003年和2004年相比，分别上升60%和25%。物业管理纠纷案件的不断增多，与近年来厦门市住宅商品化进程迅速推进，物业管理活动频繁密切相关。纠纷类型也从原来单纯的追索物业费纠纷转而向服务质量、乱收费、乱搭建以及解聘物业公司等引发的纠纷发展。

目前我国的《民法通则》、《合同法》等法律中尚无专门调整物业管理的规定，法院便只能根据这些法律的基本原则，并参照有关部门和地方性规章来处理，而有关规章的规定又不够详尽或明确，给处理这类纠纷带来了一定的难度。

基于物业管理纠纷的特殊性，业主与物业管理企业之间的矛盾在一定时期将是尖锐而不可避免的。而要形成符合市场经济要求的物业管理竞争，目前应解决以下几个迫切问题：

一、厘清物业管理公司与房地产开发商的关系。目前很多物业公司就是开发商的全资子公司或者控股公司，当发生矛盾时，也是“老子”照顾“儿子”，“儿子”袒护“老子”，在这种状况下，业主显然处于弱势地位。2003年9月1日《物业管理条例》规定要建管分离，要求开发商通过招投标到社会上选择物业公司，这对规范物业管理起到了良好的促进作用。但对于2003年之前的老项目，物业公司与开发商之间还存在着传承的依赖关系，由于法不溯及既往，这个问题只能通过召开业主大会、成立业主委员会来解决。解决的方法就是要真正割断与“母体”的关系，使物业管理公司成为真正独立的具有法人地位的公司。

二、严格市场准入，规范资质管理。目前，我国关于物业管理企业的设立条件并未统一，而是由各地根据实际情况自行规定。但作为物业管理企业，除了应当具备一般企业的登记条件外，“最低注册资本”和“最低专业技术人员数量”的设定是十分必要的。鉴于当前物业管理企业的整体信用状况并不十分理想，对其(特别是前期物业管理企业)实行资质管理是十分必要的。从2000年1月1日起，我国已经开始统一实行物业管理企业资质管理制度。在此基础上，还应当完善物业管理企业的信用跟踪制度，并以此作为评定资质的参考。

三、规范物业管理市场的竞争。目前选聘物业管理公司采用招投标形式的并不多，大部分原有小区的物业管理还是由原来管理部门在管理。新建小区大部分是由开发商自己成立的物业管理公司在管理。要参与物业管理的市场竞争，首先必须要使自己成为独立的企业，脱离附属地位，彻底改变观念，进行专业培训，建立和完善按市场需要的工作规范，以良好的信誉和实在的服务及合理的收费吸引业主委员会的招聘。由业主和业主委员会在众多的物业管理公司中，通过公开招标，按各个公司的条件和信誉进行选择，这种双向的选择和竞争是使物业管理公司真正走向市场化、社会化、专业化的关键。而且，在市场上以公开招标的形式选择物业管理公司，开发商与物业管理公司是平等的合同主体，双方的责任可以在合同中明确划清，可以杜绝开发商留下的诸多问题，从而有效减少物业管理公司与业主们之间因此而发生的纠纷。

四、加强立法和监督。在物业管理活动中，房地产行政管理部门、建设行政主管部门、居委会以及公安部门都有指导、监督物业管理活动的职责。因此，应当建立与小区业主和物业公司的工作联系机制。房地产行政管理部门、建设行政主管部门、居委会应当根据《物业管理条例》的规定，制定相应的工作细则，严格监督前期物业管理公司的选聘、及时指导业主选举成立业主委员会并到主管部门办理登记备案手续;指导业委会与物业管理企业签订严密、完备的物业服务合同。

(原载于《现代物业·新业主》2006年第11期)

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