作者: 刘飞燕 | 2004-12-01 16:18

广州市盈彩美居和天成广场的“物业管理区域”

物管纠纷案件焦点凸现

目前法院受理的物业管理纠纷日益增多，然而由于现有的法律、法规对这方面的处理在理论上还存在较多的灰色地带，因此审判人员在处理此类案件时往往会感觉较难驾驭。由于我国不是判例法国家，所以，同一类型的案件即使在同一地方的法院都有可能出现不同的处理结果，而这类案件与老百姓的生活息息相关，因此也经常成为新闻媒介和社会广泛关注的焦点。在案件处理中，关于业主委员会的法律地位问题是一个最大的争议焦点。前前后后酝酿四年之久于2003年9月1日生效的《物业管理条例》对此焦点仍未能明确予以说明。那么，在物管纠纷诉讼之中，业主委员会究竟有没有诉讼主体资格?

业主委员会是“其他组织”吗?

审判实践中，大多法院对业主委员会的诉讼主体资格予以确认，并将其定性为“其他组织”。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定:“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条规定:“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”那么，在法律上将业主委员会定性为“其他组织”是否恰当呢?

1、是否“合法成立”?业主委员会的合法性是毫无疑问的。早在1994年，建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》第六条中就规定，“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”在2003年的《物业管理条例》第十条中也明确规定，“同一个物业管理区域的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”各地的地方性法规对此也予以了明确和肯定。

2、是否“有一定的组织机构”?《物业管理条例》第十六条规定，“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。”在各地的地方性法规或者具体细则中，还对业主委员会委员的产生办法、人数组成进行了进一步规定。因此，业主委员会的组织性在法律上不存在问题。

3、是否“有一定的财产”?然而，在业主委员会是否具备一定的财产这个问题上，业主委员会的法律地位受到了挑战，也因此引发大家对业主委员会能否作为诉讼主体承担相应的权利义务产生质疑。物业的共用部位、共用设施、设备和物业管理办公、经营用房及由此产生的收益(如停车场收费、楼顶广告牌位租金等)归业主所有，而非业主委员会的财产。住宅共用设施设备专项维修基金也是属于业主所有，且目前房地产行政主管部门明文规定，专项维修基金只能用于公共设施设备超过保修期后的维修费用，严禁挪为它用。因此，业主委员会并没有自己独立享有所有权的财产或者经费，它对业主交付的物业管理资金及其收益仅有管理权(占有、一定目的的使用及授权范围内的处分权)，并无所有权，物业管理资金及其收益归全体业主共同所有。显然，就“其他组织”之中的“拥有一定的财产”这一条件，业主委员会在目前情况下并不具备，因此其作为民事权利主体承担责任的能力也是值得怀疑的。

定性“其他组织”难以自圆其说

《物业管理条例》第十五条中明确指出“业主委员会是业主大会的执行机构”。然而，业主委员会在从事相应民事法律行为时，都是以其自己的名义进行。现行的法律法规给我们设置了这样一种悖论:一方面，物业管理立法的指导思想是将业主委员会定位为业主大会的执行机构，一方面业主委员会在众多重要事项中又是独立作出管理决策，以自己的名义从事相关的法律行为。业主大会在修改业主公约、业主大会议事规则、选举业主委员会委员之外基本上形同虚设，这样，就容易让人感觉业主大会和业主委员会是两个分别的实体。即使在《物业管理条例》的第十一条中，将选聘、解聘物业管理企业这项关系到整个管理区域的物业服务质量好坏的重大权利赋予了业主大会，但事实上据笔者了解，《物业管理条例》实施半年多以来，由于在实践中召开业主大会的程序比较复杂、大多业主权利意识不够强烈等原因，往往该项权利还是由业主委员会行使。笔者认为:业主大会实际上就是一个虚设的机构，发挥不了多少作用。也正是因此，容易造成个别业主委员会委员滥用自己的权力，以牺牲广大业主的利益为代价换取自身的私利。根据《物业管理条例》的规定，作为意思决策机构的业主大会不需要经过备案，而作为业主大会执行机构的业主委员会却需要经过建设部门的备案。这些规定不能不让人感到困惑。因此，无论在现行的法律制度下，还是在实务过程中，要对业主委员会的法律地位自圆其说都是很困难的。

重构物业管理自治机构的思路

台湾、香港的物业管理比大陆成熟许多，有不少值得我们学习的地方。例如:香港的《建筑物管理条例》是把由全体业主组成具有法人实体资格的业主立案法团，该法团具有自己的名称、办事处、有由公共基金组成的法团自有财产。管理委员会(相当于大陆的业主委员会)是业主立案法团的代表机构，以业主立案法团的名义履行其权利和义务。笔者认为:如果能够借鉴台湾、香港这些物业管理制度相对比较成熟地区的制度，就能够较好地解决这个问题。笔者对我国现行物业管理自治机构的重构思路如下:

1、业主联合会。借鉴香港的业主立案法人制度，由全体业主组成业主联合会，该联合会经建设主管部门登记，以全体业主的公有部分、公共设施、公共部分的经营收益为该联合会的财产，该联合会具有独立的法人资格，能够以自己的财产独立承担责任。

2、业主大会。业主大会相当于业主联合会这个法人实体的股东大会，在选聘、解聘物业管理企业、制定业主公约、业主大会议事规则这些重要事项时，需要业主大会通过。

3、业主委员会。业主委员会相当于业主联合会这个法人实体的董事会，全体董事由业主大会选举产生，对全体业主负责，并定期以公告的形式汇报业主委员会的工作。业主对外从事民事法律行为必须以业主联合会的名义进行。

4、业主委员会的权利义务。对业主委员会应明确其权利义务，并实行奖罚分明的政策。在台湾、香港的物业管理方面的条例中均明确了业主委员会委员享有依其劳动领取报酬的权利，同时也在“法律责任”一则中规定了在业主委员会委员滥用职权，损害业主权益时，业主得提请主管部门给予其行政处罚。而大陆的《物业管理条例》第六章“法律责任”中几乎都是对建设单位和物业管理企业违规行为的处罚，缺乏对业主委员会委员的处罚制度。在商住两用型房屋日益增多的情况下，我们应当学习香港的做法，在业主委员会中安排适量的承租人代表以维护他们的利益。这样，对于各方利益的保护将更加全面。

由此可见，将业主委员会定位于业主联合会这个法人实体的执行机构，而不是单独的法人，不仅与《物业管理条例》所规定的业主委员会的执行机构相符，而且还可以通过制定相应的配套措施，避免业主委员会借助其独立的法人地位，背离业主的意愿，牟取私利，损害业主的权益。

(原载于《现代物业·新业主》2004年第6期)

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