作者: 成忻 | 2012-12-01 15:42

侯亚军：物业管理可以做成苏宁和国美

深圳市华佳宏物业投资集团有限公司(以下简称“华佳宏集团”)是国家一级资质物业管理企业，净资产约2.2亿元，总资产市值超过9亿元，在2010年中国物业管理协会物业服务企业“百强”实力排名的“资产总额项”中排名第五。

华佳宏集团实业投资部下设房地产、酒店经营、珠宝交易和餐饮等诸多实业项目，集团呈现多元化经营的态势，公司亦开始自行持有物业并进行运营。这一系列动作是否意味着华佳宏集团已经不再是一家物业管理公司了?投资这些实业项目是否意味着该公司的物业管理业务不振?发展实业项目对一家主营物业管理业务的公司来说在调配管理资源上是否存在困难?华佳宏集团侯亚军董事长表示，该公司的主营业务依然是物业管理服务，并且要在传统的服务内容和思路上不断地进行创新;实业部分也都是以物业管理为主轴发展，物业管理是集团的基石。

《现代物业》：您提出华佳宏物业在物业管理上要做到“他有我有，他无我也有”的特色服务。而这个提法和公司发展的思路“不求全，但求精”看上去是相冲突的，该如何理解?您如何在具体服务中体现“特色”和“精益求精”?

侯亚军：“他有我有，他无我也有”是战略上的问题，因为整个物业管理行业大家做的基本都差不多，怎样与众不同做出特色呢?所以我们在战略上应该考虑：他有的我就应该有，他有的我还应该优。“不求全，但求精”是战术上的问题，不管做任何事，一定要把它做得非常精细非常到位。

比如，很多企业都有政府物业的项目，但是他们仅仅局限于一般意义上的物业管理服务，如有保安、清洁、设备设施的管理等。而我们深入到机关后勤的核心中去，包括会务服务等。这是“精”的地方。我们还有些延伸服务，会延伸到办公室里，帮助把办公室规划布置得更好，让客户能够享受至尊的服务，这无形中也提高了机关后勤的服务质量和标准。我们还成立国旗班，帮助政府进行升旗活动。比较典型的是湖南省浏阳市行政中心，每年的“五一”、“十一”等节日，浏阳市委书记要亲自站在广场和我们一起升国旗，通过升国旗的仪式来进一步强化机关干部的爱国意识，这已经成为一种常态。我们要用另一种观念来看待这项服务，字面上的“服务”就是把国旗升起来，我们不仅把它升起来，而且还要把它变成了一道靓丽的风景线，成为爱国主义教育的一种有效方式，也成为市委市政府教育干部的一个很好的素材。

《现代物业》：华佳宏物业在深圳的管理项目中园区和政府大楼相对多一些，小区较少。是否有意回避承接小区的业务?国内其他各地分公司的情况如何?市场出现差异的原因是什么?公司总体战略上对承接项目的类型要求是什么?

侯亚军：不是回避，实话实说，一是我们拓展能力不够，二是我们没有“婆婆”，没有房地产开发公司做后盾。在深圳物业管理行业“老大哥”单位很多，它们都做得很强，在市场占有份额上，它们切的蛋糕比我们切的多。

在项目拓展上，我们完全是遵循市场的规则，这个规则主要体现在三个方面。

第一规则是盈利。如果项目不盈利我们是不会去做的。在这个问题上我们始终坚持有所为有所不为。比如说去年年底，公司在深圳20多所学校的物业管理，一下子退到只剩8所。问题在什么地方呢?不盈利。包括深圳的住宅小区也是这种情况。我们始终把握市场赢利的规则。

第二个规则是价值观。委托方无论是业主委员会、广大业主，还是政府机关单位，和我们之间的价值观念要一致，和我们之间能达成很好的共识。因为盲目的价格恶性竞争，会导致所有物业管理企业惨败。如果说委托方的想法是，“那个物业管理企业确实是有些做得很不到位的地方，没有真正意义上在搞物业管理”，想找一个专业的公司把小区做好，在这种情况下我们就会考虑去做。

第三个规则是环境。也就是当地的物业管理的氛围。物业管理绝对不是一个企业的事情，而是全社会的事情。比如说媒体方面，媒体宣传得多，那里的物业管理意识就会很强，对物业管理企业的引导作用就会很大。行业的主管部门如果重视物业管理，老百姓接受物业管理，不至于老百姓买了房子要问为什么还要交物业管理费，物业管理企业就会更容易开展工作。在这种比较好的环境去做物业管理就很有意义，反之会很辛苦。

如果这三个方面都比较好，我们就会尽一切努力把这个项目接下来。

《现代物业》：去年11月，华佳宏集团从单纯的物业管理公司走向实业经营，是不是迫于当前的经济形势而做出调整?

侯亚军：实际上应该叫水到渠成、按市场规律办。我们从2004年就开始转型，那时候在做物业管理的过程中，我们发现一种现象，深圳是一个外来人口多的移民城市，租房的人很多，需要大量的承租房，市场很大。所以我们就决心大量收购房产，等条件一成熟，我们就成立一家专门的公司收购一些物业开展房屋租赁业务。

市场规律也是如此，我们现在从物业管理行业跨进了酒店行业、珠宝行业，其实这两块也还是在做物业。我跟很多珠宝老板说我们不是珠宝商而是珠宝服务商，工作重心是给珠宝企业提供最优质的服务，让他们能够全心实意地打造他的珠宝产品。我们就是珠宝界的“苏宁”和“国美”。苏宁和国美不产电器，它们为电器商搭建最大的交易平台。我们做珠宝服务商，核心业务仍是出租。不同点在于，其他地方做珠宝交易中心纯粹是为了出租而出租，我们则是做出租的同时做文化、做市场。我们下一步的目标是把它打造成深圳市珠宝博物馆、深圳市文博会的固定分会场、深圳市的珠宝旅游基地、广东省的全国文化产业示范基地。利用物业出租构建珠宝设计之都;建珠宝会所兴办珠宝文化等，但这些方式归根到底都是从物业管理演变而来的。很多服务方面的业务都是对物业管理好的东西继承和发扬光大，而不是一般意义上搞个专业就完全改行，改得面目全非。

酒店管理我认为是物业管理的一种更高端更精细化的管理模式。不同点在于不是把房子租出去，而是以天或时为计量单位把房子给别人暂住。整个服务中也包含了物业管理的很多内容和元素在里面，无非酒店做得更专业。我们在酒店管理的过程中也提高了自己的物业管理。所以无论是在物业管理行业、酒店管理行业、珠宝行业还是餐饮行业，我以为万变不离其宗，都是在围绕物业管理轴心在转，也是在利用我们自身的强项和资源。

《现代物业》：您讲集团公司办实业不是盲目跟风上，而是“在专业上做自己会做，又符合企业自身优势的产业”。最开始走出物业管理办实业，但又是自己会做的是哪一个项目?如何发展起来的?遇到过哪些困难?

侯亚军：应该说这一路走来是比较顺利的，我们遇到了一个比较好的发展机遇和环境，比如说房屋租赁，就必须在深圳。深圳是移民城市，注定有大量人需要租房子，我们选择这个市场。再其次物业管理也是一样，是委托方和业主对你的认同，他们给予我们这种机会和生存的空间，我们无非用了一点心去把事情做好。我们的转型是一种自然的转型。当然，目前我们已经开始“刹车”，不再去购置大量的物业，因为市场有个饱和度。

《现代物业》：天道置业是华佳宏集团的子公司，这种公司隶属关系和产业链位置的互换给集团带来哪些特有的东西?比如长城物业集团下也有地产开发子公司，但他们只是做一些经营尝试，您如何定位地产在集团中的地位?

侯亚军：首先我要恭贺陈总他的业绩。地产牵扯的方方面面太多了，小到设计施工，大到政府相关部门允可，是需要极高能力的人才能做的事情，我做不了，我只能把别人卖不了的房子，剩下的烂尾楼或问题尾盘接过来，利用物业管理的一些优势去整合，我们始终是围绕着物业管理轴线来做事情，没有把行业跨得很远，运用的也是物业管理方面的技术，相对来说在市场上风险也小一些，我们的掌控能力也大一些。

华佳宏集团采用现代企业管理方式，做到产权清晰、权责明确。专门成立了实业投资部，下辖六个实体企业;成立物业管理部，专司深圳、湖南、江西等公司物业专业管理之责。实体企业对物业管理业务的帮助作用很大，是一个相辅相成关系。原来是物业管理输血给实业，现在是实体(业)输血给物业管理，相互依存、互相帮助。

《现代物业》：目前集团公司净资产约2.2亿元，是否和持有物业有关?持有物业是否有利于公司抵御成本上涨压力?

侯亚军：持有物业的作用肯定是很大的。第一，公司有这样一个基础，底气就足多了，我们物业管理的骨干也足以老有所养，不会因为项目丢了以后没有去处。某种程度上把集团中上层骨干核心队伍稳定住了。这个意义是很大的。第二，有些方面的费用支出，我们放在实业公司，摊薄了经营成本，为物业管理减了负。第三，相互促进、资源共享。比如：我们深圳珠宝公司的国旗班，不仅为珠宝公司服务，也为整栋楼的业主服务，对我们物业管理服务的提升、质量的提升都很有意义。

面临成本上涨，我们目前还能hold住，也是基于我们有这些实业。物业管理服务质量不能降，成本一路攀升却没法逆转。在华佳宏每一个员工我们都严格按照劳动合同法来签约，该买的社保一分钱不少，逢年过节还有过节费加班费，年底还有奖金，这老板不好当。马上过节了(国庆节)，又得开300%的工资。有了这些实业相对来说要好一些，这也是我们企业的幸事。

《现代物业》：持有物业会不会成为今后的发展方向呢?

侯亚军：我们公司不会。第一点，深圳有深圳的特殊性，深圳如果做房屋的租赁，现在市场确实不错，但是往后走就未必会很好。随着房产越来越多，大家从移民变成了自己置业的正式居民。城市发展到一定程度，移民会越来越少，居民会越来越多。租房的需求降低了。第二点，我们走的是草根路线，拥有自己的一亩三分地，它发展是很稳但提高却很慢。企业要大步迈进，走资本还要走市场。自己持有物业有意义，但不能取代企业发展。

《现代物业》：您认为物业管理公司从服务型企业转变为多元化经营型企业，最大的风险在哪里?如何控制?

侯亚军：人一辈子把一件事情做好就很不错了。尽管我们现在还是做物业，但某种意义上我们在跨行业了。每个行业都有自己的特点，术业有专攻，我们现在面临的风险还是很大的。一是人才的风险，一个企业要发展起来，一定是能够凝聚一帮志同道合的人共同来做的。我们转型也特别快，人才需求是非常大的，我们这个还比较薄弱。第二个风险，市场是受整个社会影响的。如：珠宝产业去年很红火，今年就有些冷，与世界大经济环境相关联。世上无难事只怕有心人，只要有心把它做好，做出自己的特色和亮点，我相信市场是天道酬勤。

《现代物业》：“转型”是今年行业的关键词，您如何看“转型”?

侯亚军：我觉得不应该过于强调“转型”这两个字，物业管理行业现在也不应该谈什么转型，如果我们是从事物业管理的，就应该老老实实把物业管理这个专业做扎实做精细。尽管华佳宏也从事其他几个行业，我们始终是围绕物业管理这个主轴来转。就像一条大河对于溪流有它的包容性一样。搞物业管理就应该扎扎实实做物业管理，不能盲目跟风转型。物业管理都没有做精，却想转行做其他事情，我觉得不太现实。我们选做珠宝产业，它不是偶然，不是脑子一热拍头就干，这是基于这栋楼(艺嘉国际珠宝交易中心)就在深圳市珠宝园区，而深圳珠宝在全国占70%的市场份额，没有这些优势条件，那我是坚决不会进珠宝行业的。

《现代物业》：对于行业、企业的发展，您目前最关心或担忧的事情是什么?

侯亚军：我现在最担心的是物业管理行业的企业没有定力。市场饱和的情况下，大家觉得这个行业是最简单的，便蜂拥而至。进来之后发现这个行业不好做，就恶性竞争、不遵守市场基本游戏规则抢蛋糕，自己把自己做烂了，让别人以为物业管理就是看家护院的，是人都可以做。物业管理是高尚的行业，一定是一帮高尚的人来做来兴才行，这个观念不树立以后会有很多麻烦。

这个定力，就是把握物业经营的实质。即：“业主产权所有，公司形式经营，项目独立核算，股东企业微利”。产权是业主的，我们仅在授权下行事。表面是物业管理企业经营，实际上是把所有独立项目汇集在一起，以公司形式来做。甲项目与乙项目分属不同的业主或委托方，各自权益分离，你把甲项目的利益或损失放到乙项目，业主或委托方都不会干。业主或委托方股东或企业能盈利就是极不简单的事了。所以，不管市场风云怎样变幻，我们都应把握市场规则，老老实实做事。态度工作大家都见了，老百姓就理解了，认识到物业管理确实不容易，能够给生活工作带来方便，反过来就能够解决我们的后顾之忧，不仅物质上有保障，精神上也更愉悦。物业管理的路就会越来越宽广。

当然，不管怎么说，现阶段我们没有办法去改变社会，那我们就改变自己。企业管好自己，不参与恶性竞争，违背市场规则的事情坚决不做，一旦提供服务就全心全意提供真正实在的服务，而不是巧夺豪取、投机取巧。“路遥知马力，日久见人心”，用在物业管理上非常到位。没有这种心态做物业管理是做不成功的。从自身做起，从现在做起，把事情做好，大家都奔着这种想法，何需什么行业分离监管，自己就把自己管好。全心全意为业主服务始终是公司物业管理经营的主旋律，任何人不能够背离这一点。凡是有利于行业的事情我们积极去参与，尽管力量微薄，但是能增砖添瓦的事情尽量多做一些，来共同维护行业的团结，维护行业的形象。如果大家都这么努力，那这个行业肯定会健康发展。

(原载于《现代物业·新业主》2012年第10期/总第237期)

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