作者: 朱利 | 2007-12-01 16:52

物业管理企业的集团化发展

作为一个新兴行业，物业管理普遍存在发展缓慢、规模小、专业人才稀缺、管理理念陈旧、甚至经营亏损等问题。但随着社会的发展，物业管理市场的不断健全及完善，人们的维权意识越来越强，对物业管理的服务质量要求越来越高，市场竞争日益激烈化，企业的生存与发展面临着新的考验与挑战。如何面对这一考验及挑战，已成为许多企业桌前头案，笔者认为企业与企业之间通过收购来加速发展，这是行业变化的大趋势。以企业的资产重组来实现产权的多元化是建立现代产权制度、扩大企业规模、提高企业竞争能力和参与资本市场的重要途径。

一、物业管理企业集团化的可行性

在国家不断强调进行产权改革，增强综合国力，提升民众生活质量的今天，我们利用现代企业成熟的管理经验，对一定地域的物业管理企业进行科学的重组，使单一企业的资源、资金、管理经验等优势得以在更大范围内发挥，有效地实现服务标准化、作业流程化、管理系统化，最大程度地促进行业的繁荣和企业效益的提高，是我国物业管理企业飞速发展、追求卓越的必然选择。

举一个例子，我国最早的以产权为纽带、以资产管理为核心的集团化物业管理企业，即招商局物业管理企业。2001年，招商局集团整合了系统内已在全国有一定实力和品牌的ll家物业管理公司，强强联合，组建招商局物业管理有限公司，开始走市场化、规模化、品牌化发展道路。目前实际控股或全资拥有全国八家公司。形成了以产权为纽带、管理为核心的遍布十大中心城市的规模平台优势、资源优势，公司资产规模近3亿元，年经营收入超过4亿元;员工规模7,000人，拥有1,000多名专业管理人员和业务骨干;业务触角遍及全国22个省/直辖市，在43个城市拥有218个管理项目，管理物业面积达1，600万平方米。通过集团化发展，该企业目前已经拥有一定的规模经济，在提供多功能的服务方面享有资源整合调配的灵活性，可以更多地获取规模经济带来的收益，提供更全面更专业的服务，在高端市场上进行业务扩张。通过资源整合，走集团化发展道路，这就是招商局物业管理企业最早尝到的甜头。

物业管理作为社会主义市场经济的产物，适时地组建物业管理企业集团，对于推动物业管理行业的发展十分必要。组建起物业管理企业集团，有利于实现规模效益;改变物业管理企业经营规模小，经济效益差的局面;有利于发挥人才优势，改变人才、技术分散的格局;有利于拓展经营领域实现企业发展的良性循环;有利于参与市场竞争，在竞争中求生存，谋发展。

二、实现物业管理企业集团化的措施

建设部曾提出，政府部门“要以市场为导向，鼓励物业管理企业通过兼并、收购、联合、改造、改组等方式进行企业重组，以大带小，合小为大，合弱为强，形成规模优势”，实施集约化品牌经营，从而实现全社会物业管理资源的最合理配置和最大价值的利用，提高我国物业管理的整体水平。由此可见，大企业合并小企业是未来物业管理行业自我发展的必然趋势。

通过具有一定规模及资源的物业管理企业有效利用企业的品牌优势、技术优势、规模优势，运用合资经营、合作经营、兼并、重组、收购等方式，以输入管理模式、实施品牌运作，收购、兼并具有发展潜力的目标企业，从而拓展企业生存空间，实现资源共享和低成本扩张，形成跨地区、跨行业的大型物业管理集团。

对物业管理企业来讲，实现企业集团化发展措施与战略主要有以下几个方面：

1、以项目管理为基础

企业可以通过购并其他项目管理公司从而扩大经营规模。有许多物业管理企业都是中小型开发商有了项目才根据需要而组建的，这些企业主要是服务于开发商开发的项目，当开发商没有新的项目时，它便无法得以发展，技术及服务水平提升受到了限制。在这种情况下，通过具有规模的企业进行购并，有效利用企业的品牌优势、技术优势、规模优势，以输入管理模式、实施品牌运作，以大带小形成规模优势达到共赢。深圳公元物业管理公司近期就通过项目管理为基础的形式收购了另一家企业，正如公元物业董事长所说：通过并购加速发展，是公元物业开放型发展战略的重要组成部分，时代在迫切要求各个行业专业化水准不断提升，要求不同专业之间优势资源组合。

2、以专业化管理服务为基础

企业之间的合并应当能够实现资源互补，比如不同的专业化物业管理企业之间的合并可以迅速的实现企业的资源共享并形成综合管理能力。与此同时，企业之间的收购还能够加强或者形成企业的核心竞争力，相互弥补企业的业务空白。

企业可以通过购并其他专业化服务公司而扩大自己的服务范围。也可以将现有的一些技术工作独立出来，组建诸如电梯公司、清扫保洁公司，保安公司等专业技术公司，如深圳长城物业管理公司，其成立了长城电梯工程修维公司，承担了长城物业管理的各个小区的电梯修保业务，还通过自己的技术优势对外拓展，实现了资源共享及最大化发展。

3、以资本整合为基础

“以资本整合为基础”，即通过建立具有现代企业制度的集团化内涵规模企业，多家物业管理企业(法人)以实力雄厚的大型物业公司为核心，按一定的关系组成的多法人联合体。形成强大的资本平台，从而进行资源共享，资源相互作用，以联盟的形式参与市场竞争。

4、建立具有精干管理队伍的现代外延规模企业

即不求公司人员数目的多少，而强调公司人员素质的精良、业务的高度知识应用性。利用计算机网络和较少的管理人员，联结社会各个专业服务公司，建立物业管理服务网，管理起大规模的物业。

三、结论

靠单个物业管理企业单枪匹马，势必势单力薄。因此，要想在市场竞争中取胜，必须尽快结束小兵团分散作战的局面，而要改变物业管理这种小兵团分散作战的局面，形成“物管航母”，发挥团队的整体实力，走集团化发展道路，就必须组建一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营，具有市场竞争力的物业管理企业集团。要组建这样的企业集团，则可以通过兼并、收购、控股等方式，对一定区域的中小型企业或组织进行科学重组、优势整合。

总之，通过企业间的联合，不仅可以扩大企业规模，而且可以加强企业间的协作，实现优势互补，发挥企业在资金、人才、技术、管理、服务等方面的优势，提高企业竞争力。

参考文献：

[1]朱志钢.物业管理企业资产重组和产权多元化改造问题研究.中国建设部网站.

[2]王伟雄.物业收购，行业重新洗牌的时代来临.新浪博客.

[3]李中胜.整合的魅力.物业管理企业改革与发展工作交流会交流材料.

(原载于《现代物业·新业主》2007第10期总第50期)

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