作者: 吴宪生 | 2003-12-01 15:54

百年探索创新的结晶

物业管理起源于英国，发展完善，达到最高境界在美国，职业经理人能起源于150多年前的美国就足已说明这一点。美国之所以能成为职业经理式企业管理的策源地，完全取决于19世纪下半叶，美国国内市场规模是全世界最大，增长最快的市场。目前，我国物业管理市场是全世界最大、发展最快的市场，而且还具有更高的同质性。我国的收入分配相对其他国家而言较为平均，市场的阶级界线不像发达国家那样明显(豪宅、别墅所占比重极小)。我国物业管理市场的一个明显的特点就是它是一个新开发的市场。这些因素说明：我国物业管理行业已具备了推行职业经理人的基本条件。注册物业管理职业经理执业资格制度，是国外物业管理同行探索、总结、创新，再探索、再总结、再创新，经过不懈努力形成的百年结晶。何谓职业经理人?职业经理人是现代市场条件下实行现代企业制度的企业中专门从事生产经营管理的主要经营人员;职业经理人并不是指资本的所有者，也不是一种“官衔”，而是一种职业;职业经理人不是一个人，而是一个阶层，以从事企业经营管理为职业的一个阶层。我们给职业经理人角度定义是：职业经理人是一种带有风险性的职业;是一种需要高素养和较高综合能力的职业;是一种不可多得的稀有资源;职业经理人不是行政官员，他的职业就是对企业资产拥有绝对的经营权和管理权。我们必须清醒地认识到：只有职业经理才能真正经营现代企业，在传统的国有企业里是无法成就真正的职业经理人。如何造就中国的物业管理职业经理人阶层?笔者认为：应从两个方面探索。一是创造促成职业经理人形成的外部环境;二是建立和完善职业经理人阶层的机制。二者的核心和关键环节是“注册物业管理职业经理人执业机构”。

1、注册物业管理职业经理人执业资格认证

“资格”认证是实行职业经理人执业制度的第一步，也是最重要的一步!

所谓执业资格，是指政府对某些责任重大、社会通用性较强、关系公共利益的专业或工种实行准入控制。一个人如果想要依法独立开业或从事某一特定专业或工种，必须具备相应的学识、技术和能力。物业管理行业完全具备上述条件。国家以将执业资格制度列入人事制度改革的重要内容，通过5年左右的努力，使我国执业资格制度的实施专业范围达到50个左右，基本形成比较完整的执业资格体系。物业管理行业应抓住这一有利时机，加速“注册物业管理职业经理人执业资格制度”的建立。

2、注册物业管理职业经理人执业机构

物业管理事务所，是注册物业管理职业经理人(注册物业管理师)的执业机构。物业管理事务所，是我国取得“注册物业管理师”执业认证资格的公民，开展物业经营管理执业活动的唯一机构。任何取得了“注册物业管理师”执业认证资格的公民，要从事物业经营管理执业活动，都必须加入一个注册物业管理事务所;否则，不能从事物业经营管理执业活动。

我国的物业管理事务所，就性质而言是所有注册物业管理师，为机关、企事业单位和公民提供物业经营管理服务的工作机构。它以法人资格独立从事法律规定的各项业务活动;组织“注册物业管理师”、“注册物业管理事务助理”学习法规专业知识，特别是新颁布的法律、法规，开展业务学习，交流工作经验，不断提高注册物业管理师的业务水平和工作能力;统一接受委托，指派注册物业管理师承办委托事项;向委托人收取费用，管理本所财务;聘任和辞退事务所的工作人员;向有关部门反应注册物业管理的意见和建议。

3、注册物业管理师执业机构的种类

根据组建方式和运行机构及承担的民事责任的不同，建议，我国的注册物业管理师执业机构，可分为以下几种类型：

(1)联合制物业管理事务所

由多家物业管理事务所联合投资设立的有限责任机构。联合制物业管理事务所应有100万元以上人民币的注册资产，10人以上的从业“注册物业管理师”，按现代企业制度建立法人治理结构。

(2)合作制物业管理事务所

合作物业管理事务所，是指由3名以上“注册物业管理师” 自愿出资组合，依照法定程序经审批注册成立。注册资产应在60万元以上，并以该所全部资产对债务承担责任的注册物业管理师执业机构。合作制物业管理事务所的设立：一是合作制物业管理事务所的参加者，须订立合作协议，通过协议确立各个参加者的相互关系，以及他们各自与物业管理事务所的关系。二是实行独立核算、自负盈亏，独立承担民事责任。三是物业管理事务所的财产由合作人共有。合作人各自的份额按出资比例或按“合作协议”的约定来确定。四是如果后来有人作为新的合作伙伴加入时，不意味着原来合作关系的扩大，而意味着原来的协议的解除、新合作关系的确立，这时应对原来财产进行清算。五是物业管理事务所的主任由注册物业管理职业经理执业人选举产生。

合作物业管理事务所实行民主管理并建立合作人会议制度。合作人会议行使下列权力：决定物业管理事务所的发展规划;批准物业管理事务所主任提出的年度预决算方案，决定物业管理事务所分配方案;选举、罢免物业管理事务所主任，决定吸收、开除合作人;决定物业管理事务所大型资产的购置和处分;修改物业管理事务所章程，制定物业管理事务所的规章制度;决定物业管理事务所的合并、分立、解散;其他由合作人会议决定的事宜。

(3)合伙制物业管理事务

合伙制物业管理事务所，是指由合伙“注册物业管理师”自愿组合，依法申请并经批准成立的物业管理事务所。

合伙制物业管理事务所设立：一是根据合伙协议而成立的。合伙协议是其成立、存在的前提和基础。合伙协议的内容应包括：合伙成员及其出资份额所占的比例;合伙人的权力、义务;合伙人的收益分配比例、方式以及债务的承担;合伙人之间争议的解决方法和程序;事务所的行政管理、财务管理、分配方案、业务管理等。二是合伙物业管理事务所的开办经费由合伙人商定的比例筹集。事务所的财产是合伙人的按份共有财产;三是合伙物业管理事务所的债务，由合伙人按出资比例或者协议约定，以各自的财产承担责任。同时，合伙人对物业管理事务所的债务承担连带责任。

成立合伙物业管理事务所应具备以下四项条件：一是有自己的名称、住所、章程;二是有30万元以上人民币的注册资产;三是有3名以上的合伙人;四是有书面的合伙协议。

合伙物业管理事务所与合作物业管理事务所在性质上有所不同，这些不同表现在：其一，所有制不同。合伙物业管理事务所实质上是私人所有制，合作物业管理事务所实质上是集体所有制;其二，成员与事务所的关系不同。合伙物业管理事务所所有的成员都有是合作者，合作物业管理事务所的注册物业管理师有的是合作伙伴，有的又是被聘任者;其三，对债务承担责任不同。合伙物业管理事务所以合伙人各自的财产承担责任，合作物业管理事务所以所的全部资产对其债务承担责任。

(4)个人物业管理事务所

个人物业管理事务所，是以个人形式设立的一种物业管理事务所。在国外，例如美国、德国、日本、法国、英国等国家一般都允许设立个人执业机构。我国目前以有50多家个人律师事务所。广东、海南两省以明确立法，允许个人设立律师事务所。

个人物业管理事务所的主要持征：一是属于个人出资，自负盈亏;二是在财产关系上是个人独有，且具有完全的所有权关系。进一步讲，在分配关系上，除了成本、其他开支和缴纳税收外，就是个人的合法收入;三是在经营管理方面，主要采取个人自主决策，个人进行经营管理，由个人独自承担全部责任和风险。

4、各种不同类型执业机构之间的关系

依据现有的相关的有关法律、法规的规定，各种不同类型执业机构之间的关系应基于如下三条原则：一是地位平等原则。无论是联合物业管理事务所;合作制物业管理事务所，还是合伙制物业管理事务所和个人物业管理事务所，尽管建制、所有制、规模、人数有所不同，但互相之间的地位是平等的。不存在高低之分，相互之间更不存在隶属关系、领导与被领导关系。二是公平竞争，反对以不正当手段争揽业务的原则。在争揽业务中，如果吹嘘自己的物业管理执业机构及其物业管理执业人同时采用各种方法贬低其他物业管理执业机构及其物业管理执业人，则是违反这一原则的。三是应注意团结协作，互相促进。例如，在行政主管部门、行业协会的组织和指导下，经常开展业务交流，总结经验，以提高为社会提供物业管理服务的质量水平。

通过建立物业管理职业经理人执业机构，形成物业管理市场新的四化：

一、经营主体民营化物业管理属服务行业，服务行业是国有资产退出的竞争领域。建立注册物业管理职业经理人执业资格制度，可以使国有资产有序地退出这一领域。原有的物业管理公司以拍卖或法人执股的形式转变成物业服务专业公司或物业服务专营公司。也可将原有物业公司(品牌)无开资产或经营权折算成资产，以资产置换的形式转换成物业管理事务所的个人投资。

二、投资主体多元化目前，物业管理企业90%以上是国有全资或国有控股企业。国有企业的老总，虽然对国有企业的干部管理制度深恶痛绝，确有不愿放弃大树底下好乘凉的背景。通过建立物业管理职业经理人执业机构，实现物业管理经营企业投资主体多元化，社会化。

三、资本主体人格化通过建立物业管理职业经理人执业机构，使职业经理人成为从事经济活动具有一定理性、追求个人利益的经济人，并接受市场价格信号的引导，在追逐并力图实现社会利益和企业利益最大化的同时实现个人利益的最大化。

四、人力资本市场化通过建立物业管理职业经理人执业机构，使职业经理人这种稀有资源通过市场优化配置，最大限度地发挥稀有资源的作用。购买一套住房对普通老百姓来说要倾其一生的心血和积蓄，而要使房屋保值增值(物业管理服务消费)又是一个漫长的再投资过程。只有聘请精通经营管理的物业职业经理人来代理业主管理物业，才能使业主花最少的钱获得最佳的投资效益。

(原载于《现代物业·新业主》2003年第05期)

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