作者: 周中元 | 2008-12-01 11:17

困难形势下物业服务企业面临的挑战与对策

2008年，对中国经济来说是十分不利的一年，雪灾、地震、通货膨胀、外围金融危机等，太多的磨难考验着中国企业。对于长期以来一直在微利行业摸爬滚打的物业服务企业来说，更是难上加难。根据中国物业管理协会今年5月组织的行业生存状况调查统计，全国接受调查的4,600家企业中，仅有40.07%的企业盈利，平均盈利额81.28万元/年;有40.76%的企业亏损，平均亏损额为37.22万元/年。因此，如何应对当前的困难形势，是所有物业服务企业和业内人士不得不加以深思和研究的重要课题。

一、当前形势下物业服务企业面临的困难与挑战

应该说，自2003 年9月1日《物业管理条例》颁布实施以来，物业管理越来越规范，逐渐为社会普遍接受，企业的生存与发展环境也越来越好。然而，随着今年国际国内经济形势的不利变化，这一良好势头严重受阻，导致全行业大面积亏损，甚至部分城市接连出现一些物业服务企业退出在管项目的现象，物业服务企业生存越来越艰辛。

那么，当前物业服务企业面临的困难与挑战有哪些呢?

1、《中华人民共和国劳动合同法》导致的人力资源固定成本的上升。《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国劳动合同法》的实施，从法制层面上对物业服务企业规范化发展提出了更高的要求。特别是《中华人民共和国劳动合同法》，在保障员工权益的同时，使企业用工在“三险”、加班补偿、解除雇用等方面大大增加了雇用劳动固定成本，考验着企业的赢利能力。

2、 CPI、PPI上涨导致的可变成本的上升。今年以来，先是CPI居高不下，最高的4月份达8.5%，而后CPI虽稍有回落，但PPI又达到8月份的新高10.1%。CPI、PPI的高涨使物业服务办公成本急剧上升，进一步蚕食着企业的利润空间。

3、各城市最低工资的上调使可变成本的上升进一步固化为固定成本。为使全体人民都享受到经济增长的成果，改善日益出现的“民工荒”现象，北京、上海、广州、深圳等大城市都相继调高了最低工资指导标准。在物业服务企业中，保安、清洁工的工资成本占了物业服务成本的60%以上，且都属最低工资上调之列。这一固定成本的大幅上升，使得不少物业服务企业均感吃不消，不少企业无奈只好退出了无法保本的小区。

4、房市的调整使物业服务企业规模拓展受阻。受次贷危机、宏观调控的影响和前期房价飙升后的正常回调，全国大部分城市房地产市场都出现了量价齐跌的现象。房地产市场成交的萎缩，使物业服务的增量空间和规模拓展速度大大缩小，而新成交的楼盘往往是物业服务的利润高增长区域，从而使物业服务企业在赢利能力方面进一步被削弱。

5、国外金融危机使物业服务企业创新经营受限。外围经济的不景气、国际资本市场的持续动荡、国外金融危机的加深，使我国经济无法独善其身。依靠出口、投资和消费“三驾马车”拉动的我国经济，其发展前景也变得不太明朗。物业服务行业作为劳动密集型产业，要想在不太景气的经济大环境中进行创新经营，来拓展业务，扩展赢利能力，其难度可想而知。

二、困难形势下物业服务企业生存与发展的对策

从当前国内外的经济金融形势分析，这一波的经济调整可能不是短期的，而会经历一个较长的时期。面对严峻的形势和挑战，物业服务企业既要苦练内功，千方百计提高服务质量，以优质的服务和诚信的经营，去感动社会，感动业主;又必须联合起来，多管齐下，做好公共关系工作，加强与政府、行业协会、业主委员会(业主)的沟通，争取各方面的理解和支持，同时积极进行物业服务模式创新，增收节支，才能化蛹为蝶，浴火重生，最终实现企业的可持续发展。

1、加强与政府、行业协会、业主委员会(业主)的沟通，建立与CPI联动的物业服务收费机制

即使不谈通货膨胀，单从经济增长、人民生活水平提高或行业发展的角度，物业服务收费一成不变也是行不通的。在现行政府指导的物业服务收费监管机制下，许多小区或大厦的物业服务费多年来一直稳如磐石，甚至只能降不能涨。特别是一些老旧小区，无论经济如何增长，物业服务费一直“居低不上”，致使物业服务企业连年亏损，员工待遇长期得不到改善。在CPI连续高位运行的新形势下，有可能导致物业服务企业难以支撑，只能选择退出在管项目。这无论是对业主还是对企业，只能是“双输”，是业内都不愿看到的。

因此，物业服务企业必须做好公共关系工作，取得政府、行业协会、业主委员会(业主大会)的理解和支持，力促政府主管部门调整或出台新的物业服务收费指导标准，变固定为可调，建立与CPI联动的收费机制，并适时上调早就不适应形势的老旧小区、多层住宅的物业服务费。

2、加大对物业服务区域内监控设施的智能化改造，大力削减保安数量，降低人力资源成本

随着中国经济的发展，服务设施成本不断降低、人力资源成本不断上升是一个长期的趋势。在欧美发达国家，由于人力资源成本昂贵，所以在物业服务区域内，很少大量聘请保安。笔者多次考察美国、英国的高档小区，基本上看不到一个保安。这固然与那里的治安形势良好有关，更与那里完善的监控设施是分不开的。中国的物业服务企业必须早日认清趋势，自现在始，就坚定不移地走科技服务的道路，加强小区的智能化改造，大力减少保安数量，从而促成人力资源成本的下降。

3、厘清合同责任，不大包大揽，努力扩大收费来源和范围

《物业管理条例》与《中华人民共和国物权法》清晰界定了业主、业主大会、物业服务企业三者在物业管理中的地位、权利、义务和责任。但在现实生活中，有些物业服务企业为了获取物业服务项目，大包大揽，不惜代价地迎合业主的需求，致使许多收费项目变成了无偿服务。在正常条件下，这本无可厚非;但在目前的困难形势下，物业服务企业应准确界定合同责任，着眼于建立质价相符的物业服务收费机制，区分物业服务区域与非物业服务区域，加强公关宣传，大力拓展收费项目，公示有偿服务项目，努力开拓利润空间。

4、引进人才，大胆创新经营

物业服务企业多数都掌握着大量的客户资源，要大力引进经营管理能力强的人才，发挥物业服务的边际效益，增加多种经营收入以提高物业服务的创富能力。除传统的如租赁业务的开展、通过向业主提供有针对性的特约服务获取收益等外，产业链的延伸也是现代物业服务行业寻求经济增长点的有效途径，在国内外已有成功经验，向上可以发展咨询服务业和销售代理业，向下可以创新服务产品。如深圳花样年物业的“彩生活计划”，深圳市物业管理公司专门成立的电梯公司、机电设备维修部、电子开发中心和清洁公司等，这些形成了物业服务行业创新经营的亮点，为困难时期的物业服务行业做了一些有益的探索。

参考文献：

[1]中国物业管理网.在困境中奋起在拼搏中前进[EB/OL]. http://www.mcpmi.com/view.asp?id=3818.

[2]焦点深圳房产网.国内第一家物管企业的创新运营赢得满堂喝彩[EB/OL].http://sz.focus.cn/news/2008-09-12/532142.html.

(本文同文作者：肖景文;原载于《现代物业·新业主》2008年第10期)

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