作者: 汪涌泉 | 2003-12-01 15:58

北京二手房的春天是否临近？

一个完善的房地产市场应该包括三个部分：一级市场即新增房地产(增量房)的交易市场;二级市场即存量房交易的二手房市场;三级市场即使用权的交易市场，包括使用权的租赁和使用权的转让。众所周知，北京的二级房地产市场一直规模较小，与红红火火的一级市场相比很不景气，使得北京整体房地产市场的交易比例严重失调。二手房不景气的原因在于政策的壁垒，公房不能上市交易的限制一直是市场的一块心病，有效供给严重不足的弊端导致了市场的低迷。

2002年北京二手房市场的交易取得了历史性的突破，达到了8000套的过户量，是2001年3000套过户量的2.7倍。这与2002年北京市出台的几个相关政策不无关系，例如交易契税由原来的2%降到1.5%;基本上取消了原产权单位对房改房上市的限制;取消现在房改房交易中的收益分成等。

在不温不火的阵痛中，手房市场等来了政策的转机， 2003年3月1日北京市正式开始实施《北京市已购公有住房上市出售实施办法》，新《办法》对房改房出售作出了新的规定。首先，新《办法》取消了收益分成，收益分成对于购房者的负担一直远超过契税。例如，一套60平方米、交易价格为5500元的房改房，收益分成达到27000元，而契税(按1.5%计算)仅仅为4950元，取消收益分成无疑大大降低了购房者的负担。其次是营业税大大降低，原来规定居民出售购买并居住不满一年的公有住房需缴纳5.5%的营业税。而新《办法》规定居民购买并居住不满一年的公有住房，上市出售时营业税按售价减去住房补贴面积标准部分的经济适用房价款、已支付的超标处理款、向财政或原产权单位缴纳的款项和税费后的差额计算。第三是卖房免交出让金。新《办法》规定，上市出售的已购公有住房，由买方在办理房屋权属登记时按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益。原有的规定是公房的卖方需缴纳成交价3%的土地出让金，买方则按1%的比例上缴。现在只需买方交而卖方不必再交。此次北京市实施的新《办法》使二手房买卖的税费负担大为降低，粗略计算可下降50%左右。

此外，北京市国土房管局的《关于北京市使用权公房上市交易的通知》又进一步给二手房市场的繁荣带来了曙光，该通知涵盖了本市近2000万平方米直管公房上市交易形式等内容。尽管目前还没有正式确定公房上市的具体日期及具体的操作方法，但可以预见，使用权公房上市交易已不会等待太长的时间了。

在这种情况下，许多人认为2003年北京二手房市场的交易量应该大幅快速地增长，二手房市场的美好春天已不遥远，但笔者认为，从客观上看，2003年北京二手房市场进一步放量是不容质疑的，但离火红灿烂的前景还有相当长的距离。

其一：消费观念的制约

北京是一个文化底蕴相当深厚的城市，历史悠久的古城古瓦给许多北京人留下了诸多传统文化的烙印，对于新观念、新潮流接受的速度和程度远没有南方城市那么迅捷和彻底，因此保持居住的稳定性是许多人的观念。对于自己居住的环境有着强烈的认同感，不会轻易离开自己生活多年的熟悉环境，对自己住房价值过高的估计就是其外在的表现。这种认同感不是轻而易举就能改变的，需要长时间潜移默化的过程。以往，每每提及北京二手房市场的美好前景，大家总不约而同地拿上海二手房市场作参照，却忽略了北京和上海的文化差异所导致的消费观念的差异这个因素。

其二：住宅消费能力不足的限制

客观上讲，北京二手房交易的主体是房改房，对于只有一套住房的市民而言，出售原有旧房的同时也表示其将要升级换代去消费商品房。尽管房改房地理位置比较优越，但是面积较小，年代较早，户型也不合理，即便出售的单价不低，但能够得到的资金总量却不大。而北京市商品房价格偏高，大户型居多，总价较高，出售旧房所得的资金不足以支持其购买新房的成本。同时，这部分拥有旧房的市民，大多文化水平偏低，年龄偏大，预期收入不高，很难达到银行的放贷标准。此外，房改房和商品房相比，在物业费、采暖费等费用方面比较实惠。这些因素在很大程度上制约了市民住宅的升级换代能力，在没有搞定新房之前，他们是不会将现在仅有的房屋拿到市场上出售的。

其三：租赁市场吸收了大量的可售房源

北京是一个国际化的大都市，外来常住人口将近250万，这部分外来人口大部分需要租房。而在北京现有的普通租赁市场上，90%以上的出租房源都是房改房。粗略估计，这部分在租住宅将近2000万平方米的面积，北京房改房为8000万平方米，直管公房为2000万平方米，租赁市场则占据了1/5的可售住宅。

北京市房屋租赁价格相对较高，导致了可售住宅流入租赁市场，这使得出租比出售更有利可图。比如，在朝阳路沿线，东五环大黄庄一带，一套60平方米的小两居室的售价大约在25万元左右(没有剔除出售房屋的相关费用)，在配备简单装修，部分的家电的情况下，租赁的价格约在1200元/月，年租金收益为14400元。作为出租方只负担采暖费、物业费(大部分的房改房是没有物业费的)，每年的采暖费大约为1500元，房屋的年纯收益为13000元，该房屋的年收益率为5.16%。这个收益水平已经远高于同期的银行利率，这还没有计算地价的自然增值。在这种情况下，大量的房改房流入了租赁市场，同时因为买房出租有利可图，大量的闲散资金也进入购房出租的行列。一旦房源流入投资者手中，除非较短时间内房价突飞猛进，转手有利可图，否则，这类房屋基本上就退出了房屋的买卖市场。

其四：投资渠道的缺乏限制了二手房出售的积极性

对于有多套住宅的市民来说，在其出售旧有住宅时，能够得到一笔资金。这部分资金如何运用是其必须考虑的问题。金融衍生工具的缺乏，致使投资渠道不通畅，这是目前国内普遍存在的现象。股市连年疲软;人民币在资本项目下不能自由兑换;期货市场的高风险性、高技术性，基本上排斥了非专业人士以及小额资本的流入。在这种情况下，在没有确定好出售房屋得到的资金的确定用途之前，大多数的房屋所有者都选择了出租或者闲置。

其五：固有交易模式恐怕不买新政策的账

公房上市为北京的二手房市场带来了2000万平方米的可售房源，但是这些能够对二手房市场产生多大的冲击?目前，北京市场实际上已存在着大量的公房交易，由于受使用权公房不能直接上市交易制度的限制，公房的买卖都是采用的暗地交易的方式进行。使用权公房不能够直接上市交易，但是却没有限制使用权公房的互换。很多公司和个人就钻了这个制度的漏洞，采用互换的方式为希望出售使用权房屋的业主达到目的。据了解，时下北京大量存在的小中介和房虫，其主要的业务就是使用权房屋的买卖。

可以说，现在北京已经形成了一个使用权买卖的市场，而且具有了一整套的操作流程。公房上市的规定不过是将原来台下暗箱操作放到了台上，使整个市场更加规范化和透明化。这种情况下，所释放的仅仅是那些遵纪守法而且希望出售公房的居民手中的房屋，这个比例应该不会很大。期望用释放这部分房源来解救北京二手房市场，无疑是杯水车薪。

其六：呼声最高的央产、军产的上市一直悬而未决

国家部委和部队的直属房产，大多数采用了大院的管理方式，这种方式除了传统因素影响以外，更多是处于保密工作的需要。这些部门的工作性质要求其居住环境的私密性更强。从这个角度看，部队和部委敏感部门直属房产上市交易的可能性不大。能够上市交易的也就是部委下属的非敏感部门和企业单位的房产。首先不说这个政策的出台仍然遥遥无期，即便是这个政策能够在近期内出台，能够释放的房源也远没有想象中的那么多。

总体来说，北京的二手房市场在政府政策的关注下，取得了一定的发展。2003年在众多利好因素的带动下，二手房市场能够取得突破性的进展。但即便2003年二手房的成交量能够达到2002年的1倍或是2倍，这与北京上千万平方米的一手住宅成交量相比，区区的70、80万的成交量还是无足轻重的，只能算作是一手市场的“有益补充”而已。在市场规律的作用下，我们能够推测北京二手房市场前景是充满光明的，但要真正迎来北京二手房市场的明媚春天，还需要我们耐心的等待。

(原载于《现代物业·新业主》2003年第6期)

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