婚前购房,以谁的名义？
刘永跟女朋友的婚事已提到日程，房子也千寻百觅定夺下来。然而合同上的署名成为两家父母，以及他和女朋友间的焦点问题。
首期的10万(20%)房款是刘永出的，每个月还贷将在结婚后共同承担。于是，女方家长认为房产是两个人的共有财产，必须署两个人的名，而刘永父母则认为这样做不合理，因为首期是儿子支付，而房产证上有两个名字。
家庭争执上升为小情人间的感情对峙。因为“分家”的假定显然是对未来婚姻不自信的表现……“这种事情我们平时工作中见得不少。前几天就有一对快要结婚的小夫妻来买房，男方付的首付，说好以后的按揭两个人一起付，可是女孩子坚持写她的名字。过了几天，那个男孩子觉得不放心，又去我那儿改成了自己的名字。可是又过了几天，他们两个又找上我了，女孩子坚持要把她的名字添上，这才算最后敲定。”樱花小区销售处的一位售楼先生侃侃而谈：“这还算简单的。还有那些定了房子付了首期的男女，还没等到结婚就闹掰了，有的要退钱，有的只写了一个人的名字，一方却说是两个人的钱，打官司要我作证;还有的闹离婚时，谁付的首期谁付的按揭说也说不清楚，乱七八糟的多了。”
对等的权利和义务
平时看房产说房产，总觉得买房子都是欢天喜地的事，相爱的两个人，也很少会想到分手的时候房子归谁的问题。家庭是一笔没头绪的账，初次面对房子的分割，很多人都会找不着北。
好在法律总是与时俱进的。旧的婚姻法规定，单位分配的房子，夫妻共住8年以后，房子属于两人的共有财产。
此后随着商品房的购买越来越多，调整之后的新婚姻法规定，夫妻双方共住的房子，如果是婚前购买的，一般按产权证上的产权人登记认定其归属，婚姻存续期间购买的房子，或所付的按揭，属于夫妻共有财产。
当然，婚前由一方购买的房子，如果写上了两个人的名字，并且不以结婚或其他作为条件的，就是一种无条件的赠予行为，在离婚时，房子也是共有财产。
总而言之，离婚时的房产分割，也必须遵循权利和义务对等的原则。举个直观的例子，一套50万的房子，婚前男女双方各付了20万首期当中的10万，结婚后又陆续付出10万元按揭，这时如果闹离婚，获得房子的一方，必须支付余下的20万贷款，同时给予另一方一定的补偿。由于他(她)同时承担了夫妻双方共同的债务，因此，给予另一方的补偿就不一定是对方已经付出的15万，而有可能只是10万，具体的金额按照评估机构的评估来测算。
法律之中的人情
如果房子的分割真像上面说的那样清清楚楚一目了然，那么今天所有的讨论都显得没有必要了。问题在于，婚姻中的房产投资，是一种渗透了感情因素的投资行为，即使婚姻关系破裂，共同财产的分割仍然不能像张三和李四分一个麻袋那么轻巧。
中建律师事务所的殷殷律师说，在离婚案件中，感情因素往往占很大的成分，律师对双方的调解就非常重要。一般来说，在法律原则之外，也会酌情做一些补充。比如，对于妇女和儿童，对于婚姻中的困难一方以及无过错一方，法律会给予照顾。在居住有困难的情况下，不会强制将产权变现。
至于那些不存在婚姻关系的同居者，如果房产证上只有一个人的名字，另一方的权利是很难得到保障的。即使有非婚生的子女，女方也只能争取到居住权而不享有产权。而同居双方共同购买的房产，也必须视产权证上的名字确定其归属，虽然事后可以根据付款来源、钱款走向等原始数据进行查证，但那毕竟是一个复杂而困难的过程。
律师提醒恋爱中的男女，婚前的财产公证是十分必要的，它是比契约更有力的证据，作为出资一方，应该让自己成为合法的财产拥有人，以保护自身的利益。
合买一套房应写入合同
有关合同双方的当事人，在房屋买卖过程中，经常出现两人及两人以上共同购买一套商品房情况，如夫妻双方、父子、母女、合伙人等，按《民法通则》的规定，所购房屋应为共同财产，所以在订立合同时应有所体现，在以后的房产证上才能体现财产共有人的份额。
但现在房屋买卖的格式合同范本显然在格式的设计上存在一个小小的失误，没有考虑到一人以上共同购买一套商品房的情况，没有在合同双方当事人买受人处留下足够的空间，使一人以上的买受人不方便或无法在合同上体现其主体资格。虽然房地产产权登记主管机关可以在房产证上体现共同买受人，但开发商在买受人超过两人时，大都会以合同没有空白处、无法填写为由，拒绝填写其他买受人。
在多个买受人都实际出资的情况下，如果没有合同以外的约定，往往导致买受人之间的纠纷，尤其是在通过银行贷款购买期房时，买受人之间更容易产生矛盾。所以，夫妻或者情侣买房最好写入合同。
一般说来，夫妻谈钱容易伤感情，但是如果夫妻在婚前没有先讨论未来双方的财产处理方式，万一将来出现情况，财产分配下的弱势一方肯定吃亏。
因此应谨记夫妻财产明算账的概念，以保障自身的财产权益。
婚前婚后财产须分清
夫妻一方的婚前财产，为夫妻一方的财产。什么标志着房产的取得?是签定买房合同、还是房款发票、还是取得房屋产权证?
产权证作为国家确权的标志，表示产权人最终取得房屋所有权。如果你结婚前买的房子办下来产权证，是你的名字，那么这房子作为你的婚前财产，归你所有。因此，对婚前取得的房屋财产而言，产权证上署谁的名字就显得很重要。还有一种情况，一方确实是婚前交款购房，但在婚后才取得房产权证书的，该房产权的取得完全是一方婚前金钱价值的转换，购房合同、发票等足以说明问题，因此应当认为是一方的婚前财产。
有些人是在婚前用一方或双方的积蓄交的购房首付款，其余靠银行按揭贷款解决，在婚后用一方的收入每月还本息。如果没有其他的约定或者证明，那么，结婚后还贷用的钱一定是婚后的收入。
按照《婚姻法》第十七条的规定，归还按揭贷款的钱不论是一方的收入，或是双方的收入，都应是夫妻共同财产。这部分钱款的价值最终转化为房屋财产的一部分，即除去首付款部分外的房屋价值。对于首付款部分，如果是用一方的收入支付的，应当算是该一方婚前财产。实践中有很多是恋爱或者同居的男女双方，用双方的积蓄支付的首付款，但在购房合同中可能只写了一个人的名字。
(原载于《现代物业·新业主》2003年第3期)
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