作者: 李胜来 | 2007-12-01 11:19

疏堵结合解决停车矛盾

众所周知，物业区域的车位问题和停车矛盾由来已久，一直是物业管理的疑难杂症之一，已经到了非常严重的地步。究其原因不外乎两个方面：一是停车位数量不够，不能满足业主和使用人日益增长的汽车拥有量的需要;二是停车位的权属纷争，应该归业主还是开发商所有一直讲不清、争不明。

很长一段时间以来，人们在期待《物权法》的出台，希望能对车位问题有个最权威、最实用的说法，以使物业区域的车位问题乃至于连同停车矛盾可以一并迎刃而解，一劳永逸。因此，《物权法》审议稿中对物业区域车库和停车位权属的条款是房地产开发和物业管理相关各方都非常关注的。

作为一名物业管理者，笔者仅就物业区域停车库(位)和停车问题谈一点分析意见，一起参加讨论，希望能得到有关方面的重视和有识之士的指点。

停车库(位)权属归谁，应该细化条款

《物权法》第五次审议稿涉及物业区域车库(位)归属的条款是：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”。这一提法对解决停车库(位)归属问题不会产生大的作用。唯一作用是，再次明确提醒开发商别再犯傻了，在卖房以前早点把权属明文规定在自己名下吧，省得以后再闹纠纷。因为，开发商作为第一业主，在卖房以前拥有绝对的主动权，所以，停车库(位)只会属于开发商，不可能归业主共有。

笔者认为，对于停车库(位)的归属问题，应该从三个层面来作规定才是公正、合理、有意义的：

第一，凡建筑规划要求按一定比例配置的停车库(位)，无论地面还是地下，无论面积、成本是否分摊(应该分摊)，属于业主共有。规划要求配置的，当属公共配套设施，如同电梯、水泵一样;

第二，凡建在已分摊面积、成本的公共区域内、公共场地上的停车库(位)，属于业主共有;

第三，其他情况建的停车库(位)，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。

如果这样规定，通常情况下停车库(位)都会属于业主共有，小业主的权益得到了保障，不会再出现开发商卖完了楼还拥有停车库(位)的产权，或者垄断经营，或者刁难业主的情况，这类矛盾和纠纷自然就没有了。举例来说，如果开发商保留电梯的产权，业主每乘一次电梯都要交一次钱，你能想象结果会是怎样的吗?

解决停车库(位)不足，应该疏堵结合

物业区域停车难和停车引发的问题，已经成为物业管理最大的难点问题，汽车占据公共道路、公共场地、公共绿化现象已经司空见惯，物业管理的相关各方和政府有关部门不能再熟视无睹、听之任之了。

解决物业区域停车问题，应该疏、堵结合。

堵，就是要坚决限制超量的车辆驶入物业区域。如果一个物业区域有100个停车位，那么只能驶入100辆汽车，第101辆车就不得驶入。不让停在物业区域的车停哪里?应由车主自己想办法解决，而不允许随意将车停放在物业区域内，让其他业主为你私人利益承担义务(你停车的地方本该是其他业主享受的通道、广场、绿化)。这样才能保持业主买房时规划设计确定的环境氛围，才是真正维护了物业区域应有的秩序，保障了全体业主共同的权益。

应该立法规定，有了规定，新建物业区域就不会再出现“人似乎住在停车场里”的现象。老的物业区域，也有据可依，可通过业主大会讨论来决定采取何种方式解决历史遗留问题。

疏，就是要在条件许可的前提下，设法增加物业区域的停车位和寻找物业区域外的停车位。在物业区域内利用现有场地和空间增加停车位，应该征得业主的同意，通过召开业主大会表决决定，并申报政府有关部门(如消防部门)批准，方可实施。寻找物业区域外的停车位可以有两个途径：一个是租借周边其他物业区域和社会停车场的停车位;另一个是由政府部门或中介机构牵头，业主可以集资参与买地或租地，建造立体车库，通过收取停车费收回投资，并获得长期回报。

停车收费权归业主，应该放开价格

如前所述，物业区域的停车库(位)应属业主共有，开发商必定会将停车库(位)的建造成本摊入物业总建造成本中，房价会因此微量提高。然而，买房的业主日后却可以长期从停车费中分享到收益，得远大于失，利远大于弊。

当停车库(位)属业主共有后，停车收费标准可以由业主之间协商来确定。因为，物业区域停车位是稀缺资源，一定会比住房紧张，不用价格杠杆来调节就是对业主共有资源的浪费。然而，现在物价主管部门对物业管理区域停车收费的控制比物业服务费还要死板，非但没有带来好的效果，反而造成长时期来物业区域车满为患的矛盾。

对物业区域停车收费定价可以有以下几方面的考虑：

第一个方面，当停车位足够时。可以有两种定价方式：

一种是参照同地区其他物业区域的停车收费标准来定价;另一种是把停车库(位)管理、运行实际要发生的成本分摊到每个停车位来定价。只是当停车库(位)设计车位较少，按前一种方法收费不足以支撑管理运行成本时，必须采用后一种方法。

第二个方面，当停车位不够时。现在不同物业区域实施的方法很多，可谓是八仙过海，各显神通。笔者认为最好的方法应该是用浮动价格来调节，使车位出租率和租金收入值达到最佳平衡点。其优点是，在缓解停车难矛盾和纠纷时，能让业主的共有资产获得最大的价值收益。

收来的停车费，除去管理运行成本支出后，结余部分用于业主大会认可的物业管理开支，使全体业主共同得益(包括支付停车费的业主在内)。

(原载于《现代物业·新业主》2007年3期)

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