作者: 葛星辉 | 2017-07-21 10:42

侵犯业主共有权案件中的焦点问题

某市某新村101幢系六层商住楼。自1999年9月起季某未经该楼业主同意侵占该楼底层东、西楼梯间，并出租给他人使用，收取租金。2003年8月该楼部分业主——33名住户提起诉讼，要求：1、确认其享有该楼底层东、西楼梯间的共有权;2、季某返还东、西楼梯间，并返还出租楼梯间所获租金28,000元。一审法院经审理，认为楼梯间属建筑物共用部位，所有权归该楼全体业主共有，并作出判决，支持原告所有诉讼请求。季某不服一审判决，提起上诉。二审审理中经法院主持调解，双方达成调解协议：1、底层东、西楼梯间归该楼全体业主共有;2、被告季某归还所占东、西楼梯间;3、季某支付原告22,000元人民币。

本案是一起因侵犯业主共有权而产生的纠纷，涉及到建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是指，数人对一幢建筑物的专有部分享有单独所有权，而对建筑物及其附属设施的共用部分享有共有权的所有权形态。下面就本案涉及到的建筑物区分所有权的若干法律问题进行分析：

一、外楼梯间是否属于建筑物共有部分?

本案中被告季某提出，内楼梯间是建筑物共有部分，而本案讼争楼梯间为“外楼梯间”(即位于建筑物主体之外的楼梯间)，不能当然地认定为共有部分。外楼梯间是否为共有部分，这就要看如何认定区分所有建筑物中的共用部分。区分所有建筑物中共用部分之所以区别于专有部分而为全体业主共有，是因为其在构造上或性质上没有独立性，是为整体物业的利用而存在的，或者虽在构造上或性质上有独立性，但由于后天原因(如开发商将其建设成本摊入销售价格之中、全体业主将专有部分约定为共有部分等等)而成为共有部分。一幢建筑物，为了业主或使用人上下方便，需要建造楼梯。要建造楼梯，就需要留出建造空间，该空间经建造的楼梯分割之后就形成了楼梯间，楼梯和建造楼梯所需的空间都是为整体物业的利用而形成和存在的。因此，无论内、外楼梯间，都为整体物业服务，在构造上或性质上没有独立性，符合建筑物区分所有中共用部分的特征，都应为全体业主所共有。

二、原告能否就在其取得房屋所有权之前被告收取的东、西楼梯间租金主张权利?

庭审中被告季某认为，其在原告取得房屋所有权之前收取的楼梯间租金，应属当时的房屋所有权人——房屋开发商享有，原告无权对该租金主张权利。原告能否就其取得房屋所有权之前季某非法获取的楼梯间租金主张权利?首先必须弄清该租金的性质。该租金是季某非法占用、出租建筑物共用部位而取得的，出租使用共用部位过程中，不可避免地会对共用部位造成损害，因此经营共用部位、共用设施设备获取的收益首先应当用于建筑物共用部位、共用设施设备的维修、养护。国务院《物业管理条例》对此有相关规定。该条例第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理相关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”第六十六条规定：“违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的……”既然被告季某出租物业共用部位获取的租金应当首先用于建筑物共用部位、共用设施设备的维修、养护，其也就具有了与共用部位、共用设施设备维修资金相类似的性质。物业转让时，维修资金必须随同物业一起转让给受让人，这是因为物业的转让人在享有物业所有权期间，物业共用部位、共用设施设备的损耗或损害，应由共用部位、共用设施设备维修资金予以维护。物业转让时，共用部位、共用设施设备一并转让给受让人，其损耗或损害的后果由受让人承受，因此维修资金也应一并转让给受让人，而不应继续由转让人享有。建设部、财政部1998年联合发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第十三条规定：“业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。”本案中，房屋开发商将房屋出售给原告等业主后，结余的维修基金包括被告季某在房屋出售前所获取的楼梯间租金应同时转让给原告等业主，原告有权要求被告季某返还其所获取的包括原告取得房屋所有权之前其取得的楼梯间租金在内的全部租金。

三、原告作为该楼部分业主有无诉讼主体资格?

本案涉及的建筑物底楼为营业用房，以上五层为住宅，分别为41名业主所有，原告等33人为其中部分业主。那么，部分业主能否作为原告提起本案诉讼呢?根据民法的共有理论，各按份共有人可以为全体共有人的利益提出返还共有物的请求;当基于共有物产生的债权为不可分债权时，各按份共有人也有权为全体共有人利益提出请求，最终利益归属于全体共有人。建筑物的共有部分由该建筑物的全体业主按一定比例共有，由全体业主按比例或约定行使占有、使用、收益、处分的权利，涉及共有部分的纠纷应准用按份共有的有关规定。本案中原告虽是建筑物的部分业主，但可以为该幢建筑物全体业主利益提起诉讼，要求被告返还侵占的楼梯间;同时，如以上第二点意见中所述，被告季某所获取的楼梯间租金的性质类似于房屋共用部位共用设施设备维修资金，为全体业主共有，应为不可分利益，原告有权代表全体业主提出返还租金之诉，返还的利益应归于全体业主。同时还有一个问题：是否需要超过半数的业主才能提起诉讼?从理论上看，应当不需要。即使一个业主也可为全体业主利益提起诉讼。但在审判实践中一般都要求有过半数的业主起诉，否则不予受理，这似乎过于苛刻，实际上增加了诉讼难度和成本，不利于业主维权。

(原载于《现代物业·新业主》2006年第6期总第48期)

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