作者: 李薇薇 | 2009-12-01 14:50

小区收益切勿见利忘“本”

住宅小区业主和物业服务公司之间产生的诸多矛盾纠纷之中，关于住宅小区公共部位经营收益之争被人们关注已久。2009年8月，央视主持人赵普声明以个人维权的身份，将自己居住小区的物业公司告上了法庭。赵普认为小区物业管理者北京嘉晟物业管理有限公司未按照《前期物业服务合同》的约定，如实向业主告知电梯间及楼宇外广告经营情况，也未说明经营收益所得使用情况，侵害了自己的合法权益，据此要求物业公司履行合同约定义务，将广告收益情况向包括本人在内的全体业主公示。物业公司在开庭前公示了广告收益，在解决物业纠纷中表现出诚意，此案经北京市宣武区法院调解，原告最终申请撤诉。

业主意见的是与否

现在不少小区都在积极开发住区资源，有的是利用电梯轿箱或在楼顶设置灯箱进行广告招商，有的是在公共道路两侧施划停车位进行收费，有的则是在小区共用花园举办产品有偿推广活动，或利用区内综合配套会所进行商业经营，等等。然而，小区业主对于利用公用的物业部位、公共场地、公用设施设备的经营使用和经营收益情况却知之甚少。据有关调查数据显示，有近20%的业主不知由谁来监督物业公司利用公共部位经营收益;大约60%的业主对这些经营帐目状况并不清楚;有73%的业主反映对于小区公用部位、设施、场地经营收益及用途没有知情权和监督权;而有近30%的业主更加关心小区公共部位经营收益的管理、使用和分配方式。

根据国务院《物业管理条例》第二十七条：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。” 第五十五条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。” 开发商既然把小区土地使用成本和开发成本都分摊到了全体业主身上，小区的土地使用权就应该为业主享有，小区会所、公用道路作为公共配套，也由业主在购房时已为其掏了腰包。因此，利用住宅小区的电梯、外墙、楼顶等公共部位发布广告，利用配套会所进行经营活动或者利用小区公共道路施划车位进行收费的经营行为，如这些部位的产权确属业主，那么随之衍生的经营权、收益权和处置权也理所应当归全体业主所有。但是对于这笔收益的使用方法、具体分配比例及操作方式，相关法规并没有做出明确的规定;再加上监督管理力度和强制惩戒细则的缺乏，导致小区业主及业委会很难实施对小区公共部位经营活动及其收益的有效管理。

业主内部对此也有着不同的看法。反对在小区范围内经营的业主认为，过多的广告经营和推销活动，导致业主们经常被商业氛围包围，缺少了居家生活的温馨感觉，很不舒服。另一种观点则正好相反，认为在小区内设立一些资讯类广告不仅有利于业主对所需信息的了解，方便日常生活，有些设计精美的广告还能起到美化小区环境的目的;而且在区内合理开展有偿经营活动，对丰富社区文化生活有利，同时还可以取得一些经济收益，对小区内的全体业主也有好处，何乐而不为?从目前的总体情况来看，完全禁止设立区内广告和开展有偿经营活动并不现实;另外，从满足大多数业主需求的角度出发，适当的资讯信息广告和便民产品推销活动，在短时间内还不可能完全彻底退出小区。

物业公司的“本”与“利”

当前，这些利用小区公用部位经营收益的活动大都是在开发商或者物业公司的管控之下。对管理者来说，住宅小区本体硬件的维护保养是有刚性成本的。很多物业公司为了提高物业服务质量、建立服务品牌，也都推出了自己的个性化服务和增值服务，但这些服务项目在《物业管理委托合同》中却很难找到相关财务条款的支持，这样一来很多物业公司就产生了利用小区公共资源创收以补贴服务成本支出的想法。再者，小区内广告方式多样，如不利用，也是对物业资源的“浪费”。

单就小区广告出租经营一项，就可以有电梯广告、屋顶及外墙广告、厅堂广告、停车场广告、宣传栏广告、社区路灯广告、公益性指路牌及多媒体触摸屏广告等方式可以开发利用，根据小区的地理位置和规模大小经营收益也非常可观。一个规模在十万平方米左右的社区，每部电梯每月的媒体占用费通常为1,000元到2,200元不等，仅小区电梯轿箱内广告每年收益至少可达20多万元。

按照《物业管理条例》规定，对于这笔收益的使用应该坚持“取之于民，用之于民”的原则。但是对于经营收益的具体分配比例和操作方式应根据具体项目具体分析。这是因为，物业公司作为企业进行经营活动，会发生一定的管理成本，如室内外广告的清洁维护与定期检查，会所的经营管理、占道停车位的安全监管支出等。因此这部分成本费用应当从相应的经营收益中扣除，以保证物业公司的合理利益。

当然物业公司经营小区公共部位的行为一定有一个必要的前提，那就是对于公用部位的经营权，业主或业委会要以正式合同的形式委托给物业公司，至于公共部位收益的使用、分配时间和结算比例，其中物业公司成本以多大比例扣除，可以由业主委员会与物业公司在补充协议中进行明确约定;同时，公用部位经营活动要做到定期公示帐目收支透明，并可随时接受业主的质询。对于没有成立业主大会及业主委员会的小区，这项工作或许难以开展，但是将有关收益进行恰当公示，却是物业公司不可省略的必要程序。

事实上，没有商品提供市场也就无从谈起经营，如果物业公司忽视了常规物业服务内容，对于“经营物业”来说也就等于失去了生命之源。将物业服务与物业经营融为一体，在做好服务工作的同时，注意扩大物业项目的赢利空间，发挥每一平方米物业的增效潜力是物业公司的分内之事和应尽之务，但同时不断提高服务水平不断创新增加服务项目，并根据物业项目的具体情况安排经营管理的主次关系，使经营和管理相辅相成相得益彰，才能实现“为民所需”而不是“为民所怨”。

政府指导促进博弈的均衡

小区公共部位经营收益这笔可能游离在物业正常收支之外的独立收入，应当怎样管理监督才能让广大业主放心?政府相关部门应给予指导意见。现实中普通业主与物业公司存在信息不对称的情况，业主的知情权和监督权不能得到保障，一旦物业公司利用自身优势欺瞒业主，业主将难以应对。对此政府应该出台相应法律法规，具体规范物业公司的行为。在行政主管部门的监督巡检调研中，也应把物业公司在小区内开展的经营活动纳入动态监控范围，以便确实保障业主的合法利益。此外可以将业界一些物业公司受到业主欢迎和好评的做法，如“华远地产业权分配”的成功经验积极推荐给行业其他公司借鉴与效仿。

北京市建委在2005年就曾制定《北京市住宅物业服务检查规范》规定，在小区电梯间张贴广告，在楼顶设置大型灯箱广告牌、出租小区里物业用房这类利用小区共用部位、共用设施设备开展有偿服务的，应持有相关业主、业主大会同意意见或协议，在业主大会成立之前，物业公司不得擅自利用这些公用部位。2009年6月实施的《北京市物业服务企业资质动态监督管理暂行办法》中也明确规定，擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益及擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的行为，应责令限期改正，给予扣2分的警告，并处5万元以上20万元以下的罚款。

当前小区内公共部位经营收益的状况，一方面反映出《物业管理条例》在人们生活中并没有得到很好的落实，实践中确实存在漏洞和死角;而另一方面，也说明物业公司在涉及到与业主根本利益有关的经济问题上也确实存在操作缺位。只有物业服务公司和业主双方努力密切配合，业主的利益得到维护，共用部位经营才会顺利进行;另一方面，如果物业公司经营管理得当，业主获得的收益也会随之稳步增长。

(本文原载于《现代物业·新业主》2009年第10期)