泉州市小区停车收费指导标准并不合理
试行实施近一年的泉州市物价局《关于暂定中心市区物业管理区域内车辆停放服务费标准等相关事项的通知》(泉价[2008]107号)，以下简称《通知》，已于2009年9月1日到期。该文件试行一年来，泉州市物业管理协会、物业管理企业围绕停车费指导价标准造成物业管理企业与小区业主之间的矛盾等问题不断反映和质疑，引起了行政主管部门的关注。泉州市物价局拟对小区停车收费指导标准进行修订、调整，以适应市场的基本要求。
《通知》自2008年出台后，在泉州物业管理行业内引起了强烈的反响，停车收费成为业主投诉物业管理单位的高发问题之一。原因在于，《通知》明显是一份不大切合泉州物业管理服务市场的停车收费指导性文件，背离了市场经济规律。其主要体现在：多年前，泉州小区的物业管理收费定价，还实行着收费标准测算报批制度，小区停车收费标准均需由物业管理企业上报泉州市物价局批准。一般情况下，泉州物价局批准的小区停车收费指导标准在100元/位/月至150元/位/月之间。十多年后收费标准不但没有提高反而下调为70元/位/月，这显然有悖于常理，也不符合市场规律。
近年来随着社会经济的迅速发展，小汽车已逐步走入普通百姓之家，但小区的车位配置相对滞后。一方面在目前的情况下，新建小区对车位的配置仍然无法达到满足每一单元的业主拥有一个车位的要求;另一方面旧小区因规划设计理念上的时代差异，没有配置相应的停车库或停车场。小区业主车辆的增加与小区可提供的车位没办法同步增长，小区停车位已成为非常难寻的稀缺资源。
随着物价指数、生产资料指数的快速上升、通货膨胀的影响、职工工资水平的提高，物业管理企业的服务成本大幅度提高，而相应的物业管理服务费用却无法同步提升，物业管理企业普遍处于微利经营与亏损经营状态。因此有限的车辆停放服务收入可以在一定程度上补偿对小区物业服务费用收入的不足。而《通知》的出台，物业小区停车收费的调低，对处于发展阶段的泉州物业管理行业造成了极大的影响。若执行《通知》，将使本已经济实力不济的物业管理企业雪上加霜，面临更大的生存压力;若不执行《通知》将引发物业企业与业主的冲突，产生大量的管理纠纷，也不利于缓解小区业主停车难的问题。
针对《通知》造成的问题，泉州市物业管理协会所属的中心市区主要物业管理公司负责人齐集泉州南方物业管理有限公司进行座谈、探讨。与会人员认为《通知》所规定的小区停车服务费收费偏低，而目前泉州市小区车位已成为非常稀缺的资源，再加上多年来相应停车服务费用、成本的提升，在此种情况下对目前的停车管理费不作提升反而进行下调，是不符合市场经济的发展规律，是一种历史的倒退，更不符合泉州中心市区的现实情况，也不利于和谐社区的建设。解决停车难问题是一项复杂的系统工程，而作为物价行政主管部门，正可以用相应的价格指导机制，充分利用好稀缺资源这项有效的经济杠杆，通过相应的价格指导机制来有效地对小区有限的停车位资源进行调节、适应。
据了解，目前在全国的许多城市均实行按时间计费的车辆停放收费。而泉州市《通知》第四条规定的停车服务费标准为小汽车按月停放地下车位70元，地上车位60元(私家车位)，部分项目的指导性停车收费标准偏低，反映了行政部门对市场信息的不充分了解，收费标准也从100至150元下调，使人产生极大的困惑。
为应对执行《通知》所带来的困扰，泉州物业管理协会建议向泉州物价局反馈无法执行的事实与理由，申请暂缓执行该文件，以维护泉州物业管理企业的合法权益。因文件涉及到公共利益与民生，根据《中华人民共和国行政许可法》第四十六条的相关规定，行政机关应当向社会公告，并举行听证;而《福建省物价局关于印发<政府价格决策听证办法>实施细则的通知》也有类似的要求。由于《通知》没有进行听证，因此也存在申请暂缓执行的可能。
通过泉州市物业管理协会以及物业服务企业的质疑与反映，我们期待正在重新修订准备出台的泉州市物业管理区域车辆停放收费的相关文件，一定会是一份立足市场与实际，符合市场经济规律、合理、公正的规范性指导文件，在确立行政公文的权威性，为解决小区停车难问题、减少物业管理企业与业主的矛盾与冲突、构建和谐小区发挥一定的作用。
(本文原载于《现代物业·新业主》2009年第10期)
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