物管安全防范呼唤科学定位
一、物管安全防范的定位值得研究
物管安全防范应按物管的行业本质属性和与物管需求者的合同约定，对物业的运行安全、消防安全、环境污染控制、违法犯罪活动的预防等确定其应发挥的作用，而不应片面强调其中的一个领域，如财物及人身安全防范。但现实中，业主的认识和社会各界的看法并不科学，应当进行研究。重庆市人大法制委在2002年8月29日举行了《重庆市物业管理条例》立法听证会，会上，物管方与业主方就物管安全防范做到何种程度进行了激烈的辩论。业主方要求物业公司承担最大谨慎注意义务，并保障业主人身财产安全。物管方则认为按目前物管安全防范在社会治安综合治理体系中的地位和作用而言，只有可能尽一般普通注意义务，因物管安全防范职权小，其人防、技防和应急处理措施都不可能与公安、警察相提并论。物管方应尽的责任由物管合同约定，并与物业管理服务费中的保安费一致，收费高、责任大;收费少，应尽责任就应少。部分安全防范职责划分应上升到法律高度加以界定，否则，司法界就无法可依，产生误判对物管行业的负面冲击是相当大的。有的还认为，不管收费如何，物管保安都应保障业主的生命财产安全，并认为是物管应保的“底线”。
二、物管安全防范问题案例分析
案例一：重庆XX物业公司接管的渝业综合楼仅35户，每户每月物管费20元，全楼可收入700元，由一位员工直接为业主提供物管服务。物管合同中关于安全防范仅约定为大件物品登记放行，收集情况向公司反映以便及时处理。X夜，该楼XX业主和其朋友共2人被一歹徒跟踪入室无声加害。业主方认为物管方未严查证件，未能阻止犯罪分子通行，认为物业公司有过失，要求赔偿总计8万余元。重庆渝北龙溪法庭经3次审理皆因案情重大，对守楼护院式物业管理的职责难以把握而难判。最后认为审查进出人员证件是物管应尽的附属义务，认为物业公司有过失，综合各种因素确定物业公司赔偿业主1万元。实际上，该业主在未出事前不愿签物管合同，时常拖欠物管费。物业公司也未违反合同约定，工作人员24小时值班实际上已是超值服务，犯罪分子加害才是本案直接原因。物业公司没有值得应受处罚的过失。执法人员对物业管理这个新兴行业把握不科学，对服务标准和服务规范理解不准确，加上物业管理专业法规滞后，立法者对物管也把握不准，为判决不当埋下隐患。
案例二：重庆涪陵望州路商住楼2001年始由涪陵XX物业管理公司按每户每月20元的收费标准开始实施物业管理。XX物业公司负责住宅楼的治安防范，设置门卫24小时值班，对来人来客登记，预防外盗事件的发生;同时合同注明业主应妥善保管好现金、有价证券等无法界定数量的贵重物品，这类物品被盗XX物业公司不负任何责任。2002年1月10日夜，业主刘XX家中被盗，失窃手机2部、商务通1只及部分现金。双方就被盗物品的赔偿问题协商无果，刘XX遂于2002年1月14日向涪陵区人民法院提起诉讼，请求判令XX物业公司赔偿经济损失总计11800余元……一审判物业公司赔偿业主当月物管费20元。刘XX不服，上诉至涪陵中院(重庆市第三中级人民法院)。该法院认为合同有效，但同时以合同系XX物业公司制作的格式合同，其中关于物业公司对业主现金、贵重物品等被盗不负任何责任的约定，免除了公司疏于治安防范的责任，违背了公平原则，该条款应认定无效;同时认为公司未认真履行来人来客登记(当天仅登记有1人)等治安防范的合同义务，属违约行为，致使刘XX家中被盗，且被盗财物未能追回……公司应承担相应的民事赔偿责任……判涪陵XX物业公司赔偿刘XX人民币3000元，一审、二审诉讼费均由XX物业公司承担。
该案的不当之处在于未能认同物业管理系针对小区大厦全体业主的公共服务行为，国家和地方主管部门和行业协会均鼓励企业采用规范统一的合同模式，避免五花八门的合同难以开展物业管理。该合同有效，其免责条款不属《合同法》中第四十条等所指情形，也是合同双方公认的，应是公平有效的。目前，国内任何物业公司都难以保证现金、手机等小件室内财物的绝对安全，因为除了当事人和犯罪分子谁也说不清该类财物的具体情况，它与保管截然不同。如果业主将此类物品寄存物业公司，如有被盗，承担保管职责的物管公司当然该赔。将低档物业管理中的安全防范责任上升至超越合同约定和企业难以操作和难以接受的地步，应得到纠正，该公司已向重庆市高院和重庆市人大法制委、市国土房管局等部门申诉，重庆物协专家认为判例系明显不当，希望得到纠正。我们相信物管业会突破阻力，得到各界的理解和公正对待，会回归正常的发展轨道。
三、关于物管安全防范的几点建议
1、应尽早为物管安全防范科学定位
目前，我认为可以推广上海的见解。有人问“业主在家中被盗或人身受到损害后，能否以物业管理企业收取了保安费为由，要求其承担赔偿责任?”上海市高院答：物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。物业管理企业不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产不遭不法侵害的义务。业主或使用人因人身或财产受到第三者不法侵害而起诉物业管理企业的，经审理，如果物业管理企业已尽到保安注意义务，可不承担损害赔偿责任，业主或使用人与物业管理企业另有约定的除外。即有合同约定者遵从其约定。
2、在物业管理专门法规中明确物管安全防范的科学含义、应尽职责及相关细则
3、政府部门、司法系统要统一对物业管理的认识
例如定位消费者是弱势群体而看不到在市场经济条件下消费者也是强势群体，特别是物业管理类服务商品更是仰仗业主支持，物业管理人员与业主和物业管理公司与业主的集合即业主委员会(或业主会)比物业方已渐成弱势方，目前应扶持和保护物管方的合法权益，当然双方的权益都应保证。盲目保护个别业主利益，将导致伤害物业公司和全体业主的利益。可能导致低档菜单式物业管理难以开展，对条件较差小区(大厦)的业主们享受物业管理服务极为不利。(因为不当附送的义务和责任过大，物业公司可能只有选择放弃)。
4、加强对司法公正的监督、检查
由于物业管理法律制度不成体系，有比较多的法律空白，使司法中的“自由裁量”空间较大，因此，需要对明显不公正判决和其它钻法律空子的案件进行检查、监督，可由人大、行业协会等部门具体实施。
5、推进物业管理服务的科学化、规范化、制度化
6、统一业主思想，提高业主认识
业主一般都想少交费而要求尽可能多地享受物业安全防范服务，难以分清公共服务标准与个人服务要求的界限，一有不尽己意就会投诉、索赔。因此，在目前条件下应以业主公约等业主自律规则约束业主的非公益行为，由业主委员会负责统一业主对物管安全防范的认识，使物管合同更科学、公正，为物业管理公共服务的发展创造良好的社会环境。
(原载于《现代物业·新业主》2004年第04期)
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