作者: 李季平 | 2010-12-01 14:27

小区公共用地抵顶供热入网费的是与非

河北青青源小区是2005年入住的普通商品房小区，住宅建筑总面积约56,000平方米。共有16栋楼房，共计居住480余户。楼房都是六层高，一层为小房或车库，二至六层居住。每栋楼约3,500平方米、3个单元，每个单元5层10户，主体户型为100平方米和120平方米。在整个小区的居住群体中，除两栋楼为电力企业集体购买入住以外，多是普通城市居民。这个小区自2005年入住以后，根据当初的设计，冬季供热取暖一直采用小区自备燃煤锅炉的方式，取暖期三个半月，每建筑平方米取暖费为18元左右，每户冬季取暖费用一般不会超过2,000元。几年来小区的自主供暖平稳地运行着，直到2008年8月当地政府推行的一项政策打破了小区原有的格局。

2008年6月的一天，青青源小区负责人收到环保部门的通知，要求在当年8月31日之前，自行将小区自备的燃煤锅炉拆除，小区居民的冬季取暖整体转换为城市集中供热方式。因为减少黑烟排放，推行“蓝天工程”，是政府的统一安排，拆除小区锅炉并非青青源一家，只要属于城市居住区以内的都必须强制性落实，当年8月中旬，小区自行拆除了燃煤锅炉。

随着11月开始的冬季供暖期越来越近，当地供热企业将燃煤锅炉取暖转换集中供热方式取暖的文件公布在小区的公告栏内。文件规定，要使用集中供热取暖，必须按照当地政策要求，在10月20日之前，每户向热力公司缴纳每建筑平方米30元的供热入网费，由小区物业公司统一代收，每年取暖季节的取暖费另外计算。该文件还特别明确，只有先缴纳了集中供热入网费的业主，才有资格缴纳当年每建筑平方米18元的取暖费。

该文件公布以后，小区内居民议论纷纷，因为按照每平方米30元的供热入网费计算，100平方米套型的家庭要缴纳3,000元，120平方米套型要缴纳3,600元，另有一些少量150平方米套型的家庭要缴纳4,500多元。毕竟该小区普通居民居多，对一次性交纳三四千元的入网费感到有些吃力，不少人宁可采用别的方式取暖，也拒绝缴纳。到10月20日供热公司确定的截止缴费时间统计，除电力企业职工居住的两栋楼部分业主缴纳以外，其他90%以上业主均不予缴纳供热入网费。

对于这样的结果，热力公司也感到意外，因为该公司为实现青青源小区的供热转换，在管网设置施工改造等方面已经投入了大量的资金，如果不能实现该小区的集中供热，不仅原来的投入无法收回，连该小区当年冬季取暖费中的利润也难以赚取。后来热力公司与青青源小区协商以后达成协议，只要业主当年先缴纳1,000元的入网费，就可以实现当年供暖，其余问题另行协商解决。这样的解决方式，大多数业主表示接受，2008年的供暖问题就这样暂时缓解了。

转眼到了2009年春天，热力公司再次与青青源小区就所欠供热入网费协商，以便使2009年冬季集中供暖工作顺利进行。按照原定标准，青青源小区总计住房面积56,000平方米，每平方米30元的入网费，总计需要168万元。2008年每户已缴纳1,000元，共计40万元，这样总计尚欠热力公司120多万元。对于这笔资金，热力公司和小区负责人都感到，如果再逼着业主交，难度很大;如果不缴纳所欠费用，热力公司就停止供暖，只能激化矛盾;如果因此引起群体上访，那事情可就麻烦了。如何找到一个合适的解决方式，成为双方都非常棘手的事情。

在一次协商中，热力公司提出将小区原来锅炉房以及存煤场和锅炉工居住的场所作价抵顶入网费的方案，进入双方协商日程。据青青源小区物业公司负责人介绍，根据档案中图纸数据，属于小区锅炉房用地范围的总面积为1,200余平方米(不到两亩地)，位置在小区一角，两面都是主要街道，2005年出让时土地性质为居住用地，价格为每亩18万元，目前此地块的居住用地价格已经上涨到每亩40多万元，并且小区以外的道路、水电、绿化等公共设施已经配套齐全。

2009年7月，在具体协商中，热力公司提出将小区锅炉房1,200余平方米公共用地按每亩40万元的市场价格抵顶，共计80万元，小区仍欠供热入网费40万元，业主每户再缴纳1,000元，可以分为两年两次缴纳，每次只需要500元，这样就可以圆满解决尚欠的供暖入网费用。青青源小区物业公司拿着热力公司提出的这一解决方案与部分业主代表协商，一熟悉房地产政策的业主代表提出，本小区两亩大面积的锅炉房占地，原来是住宅用地，现在城市发展了，两侧都是主要街道，按照国家相关政策，中等城市主干道两侧50米以内的用地应当按照商业用地对待，商业用地价格比住宅用地要高得多。热力公司如果以40万元的价格拿到手以后，再搞商业建筑出售，利润要高出几倍。该业主代表提出，如果这两亩锅炉用地抵顶以后，入网费一笔勾销，小区业主也能接受，是一个双赢的方案;如果热力公司不接受，非要坚持以居住用地每亩40万元的价格抵顶，小区物业公司就应当到政府有关部门办理将锅炉用地变更为商业用地的手续，然后公开出售，将所售资金用于供热入网费，那样有可能交完120万元的入网后还有所剩余。因为一旦确认为商业用地，按目前当地城市市场价格每亩高达70多万元。

经过长达三个多月的协商，到2009年9月，热力公司与小区达成协议：小区以1,200余平方米的锅炉房公共用地抵顶所欠120余万元的供热入网费，小区业主不再缴纳入网费，以后每年供暖只需要交纳正常取暖费即可。据了解，2009年10月，热力公司将抵顶供热入网费的、两面临街的青青源小区原锅炉房占地，转卖给了一家开发公司，11月初，该开发公司在此地块所开发建设的四层商业用房已经开工。

利用闲置的共有部位物业产权抵顶整个小区全体业主共同费用的办法，或许可以为住宅小区合理利用共有部位物业提供一种有益的参考。

(原载于《现代物业·新业主》2010年01期)