国有煤炭企业房改后的住宅物业管理方向
随着公有住房改革的不断深入，平煤集团公司原有公房、集资房、福利房等均已按照房改政策基本出售完毕，住宅产权由公有变为住户个人私有。
住宅产权的出售是一次性的，而住宅的使用和管理则是长期的。物业管理是一种特殊的动态管理，关系到广大职工的切身利益，管理的好坏直接对改善和提高职工的生活水平和质量，以及维护社区安定和社会稳定，推动社会主义精神文明建设产生重要影响。
住宅产权性质的改变必然要求住宅管理模式的相应改变。对房改后的职工住宅实行物业管理是住房体制改革的一项重要内容。
一、现状
1、集团公司下属单位物业管理部门绝大多数是由原子公司、分公司行政后勤服务机构(房管科、行政科、后勤处、生活中心、福利处等)演变而来的，房改后的职工住宅管理仍为带补贴性质传统的福利型管理。它的管理模式、管理内容和管理形式都是由原来的企业决定，物业管理仅仅是企业的后勤辅助工作，具有无偿性、福利性特点。在这种管理模式下存在以下问题：
(1)管理体制落后、经营机制不活，物业管理受国有体制的影响，从组织机构到经营机制都未能彻底转变。其人、财、物由原企业所控制，机制僵化，经营者积极性不高，市场运作程度较低，经营业绩不佳，没有经营上的独立自主权和决策权，导致了经济效益相对较差，不仅没有收益，有时甚至给企业带来单项业务的亏损。
(2)大锅饭现象长期存在、观念陈旧、人员过剩、效率低下、服务意识不强、市场意识滞后、效率相对较低、(职工、居民、业主)满意度不高。
这些因素的存在，严重地制约了物业管理走向市场的步伐，使国有企业物业管理的改革、改制势在必行。
2、职工住房消费意识淡薄
多年来计划经济体制下形成的福利住房制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门管房的模式，职工头脑里形成的“政府管房、单位管房”观念根深蒂固，对物业管理所涉及的硬件设施维修养护和管理服务，认为是政府和所在单位的事，小区的脏、乱、差，公用设施老化和园林绿化环境的改善与己无关;认为实施物业管理是变相收费，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交的错误观念。
二、管理模式实施方向
根据集团公司下属单位物业的不同类别和具体情况，采取不同的模式，多种模式并存。
1、对地域相对集中的各单位自管住宅，可以由集团公司福利处根据有偿服务的原则接管，实行单位间服务费用结算。
2、可以按照有偿服务的原则，由各单位现有房管人员组成物业管理组织，由机关物业生活管理中心组织协调，实施集中管理、承包经营。
3、通过合资、融资、合作、租赁、出售等手段，逐步实施主辅分离，将原房管部门改制为专业物业管理企业，尽快实现企业化经营、社会化服务、专业化管理、市场化运作的管理模式。
4、向社会公开招标选聘物业公司。
三、改制过程中的问题及解决方法
1、有效资产率低
由于没有一定的资产存量，可供变现的优质资产不多或没有，仅靠有限的物业管理服务费难以形成积累，因此改制后的物业企业增值潜力不大，存在一定生存风险。企业要在资产、资金、技术和政策上给予适当的倾斜，加大政策扶持力度，促进物业管理健康发展。通过辅业中有效资产的带动扶持，实行逐步过渡，注入必要的有效资产和资金，将属于物业范围的经营性资产交给物业管理公司，主要是利用非主要资产和现有门面房给予扶持，发展衍生性服务，多种经营，即采取一业为主的多种经营方式，如：投资咨询、房屋中介代理、装修设计、机电安装、生活服务等等，来提高企业的经济效益，弥补服务经费缺口，使其真正具备社会化、专业化、市场化发展的条件。
2、收费难度大、费用收取率低
由于以前后勤管理松懈，配套设备设施设计不科学、管道老化，造成收费难度大、计量不准确、浪费严重，企业代为支付的费用和实际收回的费用存在较大的亏差。
进行水、电、气、暖等专项整治改造，提高服务质量，促进费用收取率。水、电、气、暖等管道管线改造，做到一户一表，专线到户，户外安装;捋顺物业管理与水电等供应部门的关系，由这些部门对用户进行直接管理，费用尽可能直接由相关供应单位向最终用户收取。杜绝公用事业单位利用垄断地位转嫁收费成本，确需物业单位代收的由相应管理部门委托物业管理公司管理，签订委托代收服务合同，明确授权范围，支付代理服务费用。
通过改造减少中间环节，减少物管收费人员、降低消耗，实现节支增效。
3、专项维修资金短缺
房改后的职工住房是按照国家规定以成本价扣除工龄等优惠政策购买的，并根据房改售价的2%-3%提取住房维修资金。由于房屋售价低，提取的住房维修资金相对较少，尽管在公房出售中预留了部分房屋维修资金，但也是杯水车薪。改制后的物业公司根本无力承受如此巨大的费用。
企业要积极支持和扶持物业管理单位发展，理顺维修资金的管理体系，按照物业管理条例的要求，留足维修资金，建立、健全企业和职工交纳专项维修资金制度，由物业公司及业主委员会统一管理、监督、使用、续筹等，确保物业的中修、大修和设施设备更新改造的正常进行。
4、物业管理水平低下、员工整体素质较低
许多员工对物业管理的概念还停留在修修补补、收收费用上，缺乏一种成熟的物业管理经营概念，跟不上日益发展的物业管理需要。通过专业培训及竞争上岗等途经，提高员工的整体素质，使他们意识到一个成熟的物业公司，它的职责不仅仅是保洁、治安综合治理、绿化养护，而是要与住户共同营造完善、温馨、文明的现代生活氛围。
进一步规范物业的基础管理、房屋维修、养护管理、公用设施设备管理及保安、环卫、绿化和车辆管理，达到提升整体的物业管理水平，提升服务品质的目的。
5、宣传力度不够，居民物业消费观念转变难
通过自身素质提高及加大积极正面的宣传，增强群众对物业管理的正确理解和信心。
物业管理实行的是有偿服务，要根据物业管理成本与服务质量向住户收取物业管理费用。在协商自愿的基础上，以双方签订物业管理合同的形式，建立物业管理委托关系，加大物业服务收费理念。
四、实施效果
通过改制，逐步使企业房改后的住宅小区物业管理步入良性发展的轨道，营造文明、和谐、温馨的现代生活社区。
参考文献：
[1]刘献民.国有企业物业管理如何走向市场[J].现代物业，2007，12期(总第77期).
[2]闫太新.关于国有企业物业管理改制的几点思考[J].煤矿现代化，2005，06：9-10.
[3]物业管理基本制度与政策(全国物业管理师考试教材).中国建筑工业出版社.
(本文共同作者：唐朝辉，原载于《现代物业·新业主》2008年06期)
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