物管与业主之间不和谐的音符
随着改革开放的深入进行，我国城乡建设步伐加快，开发企业像雨后春笋般兴起。全国大中城市几万、几十万平方米的住宅小区遍地“开花”。中小城市开始推行棚户区改造政策。在住宅兴起的同时，建筑瑕疵——墙体长毛、门窗透风、屋面漏雨等不和谐音符也在物管与业主之间跳跃，影响着小区形象的同时也大大伤害了业主的利益。下面笔者就墙体长毛这一顽疾说说我们的“治疗方案”。
墙体长毛在不同的部位，产生的原因是不同的，普遍意义上讲，一栋楼长毛的主要部位在山墙、南北两侧窗周围墙、阳台窗周围墙以及转角构造柱所在的阴角等处。
山墙长毛产生原因主要是温差造成的，室内温度越高，室外温度越低，越容易在山墙内形成温差结露现象。我们做过一个试验，在玻璃茶几上放一个雪糕，一会功夫在放雪糕的玻璃茶几的玻璃片下面会有玉米粒大小的水珠产生，这就是结露现象。冬季室内外不通风，室内外温差越大结露现象越快、越严重。山墙长毛就是因为有了结露水在墙体内，滋生了装饰材料内的霉菌。
解决办法是室内经常通风，降低室内外的温差。如果室内山墙已经长毛同时长毛量较轻，可以用铲刀将长毛处的装饰层清理干净，通风或使用其他方法使墙面彻底干燥后刷一层硝基漆，再抹装饰材料(涂料或刮大白);如果长毛量较大必须将原装饰材料全部清理掉，让原砌体材料干燥后抹防水砂浆或保温砂浆，之后刷一层硝基漆再做装饰层，就能防止长毛。如果条件允许，最好能将山墙面粘贴一层3公分或5公分的笨板保温层，然后再做装饰层，这样不但能防止墙体长毛，还能保温隔热，不过这样虽然效果好，但却也减少了室内使用面积。
南北两侧窗周围墙长毛主要原因是窗与墙交接处渗水，滋生了长毛因子。
解决办法是切断进水点。建筑规范规定后塞口的窗与墙体之间留有2公分的空隙，这2公分空隙要求用岩棉、陶棉等保温材料填充密实或保温发泡。有些施工单位为了赶工期，多半填充材料不密实，或发泡不饱满，造成外饰面缩水或龟裂时渗水、漏水。而一般施工单位为了保护成品窗的美观，在填充保温材料或发泡时不把窗的包装膜扯掉，使保温材料和窗之间隔离，使窗和抹灰层隔离，日久包装膜老化脱落，隔离了窗和抹灰层以及窗和保温层，为雨水的渗入打开了通道，这是最常见的建筑弊端。所以如果您的家还没入户，那在入户装修前，一定要用壁纸刀将窗周围划开，看看窗安装时有无上述缺点，如果有，一定要在扯掉窗包装膜的前提下保温发泡，然后再进行室内装修，这样效果会事半而功倍。
如果是阳台窗周围墙体长毛，大多数是结构原因。因为阳台栏板厚度在8～12公分之间，即使有12公分左右的内外挑檐，也远远低于外墙厚度，立窗口时必须占栏板中心，使得窗外檐小，加之阳台窗面积较大，受雨面也大，如果处理不好，不但会出现上述南北窗周围的渗水长毛，还会出现一下雨，五楼地面干爽，而四楼屋面淌水的现象。这就是因为雨水由窗与栏板交接处进入室内，在栏板与保温层之间聚集，达到饱和后开始肆意渗漏，这个薄弱点便是出水口。由于五楼一般阳台地面都做防水层或粘瓷砖，水就在原阳台板与新装修层之间游荡，一旦四楼的屋顶有预留的上下水管洞或预留的灯位盒等薄弱位置，水就开始滴答往下流。
处理方法如上，也是切断进水点，不但要按上述方法保温，最好在窗与墙体周围打密封防水胶，特别是在窗下与栏板交接处，一定要清理干净灰尘，扯掉窗的包装膜，使防水胶能有效地结合窗和栏板，阻断雨水进入。
如果是室内转角处长毛，多半是“冷桥”现象所致，由于在转角处多半设有钢筋混凝土结构的构造柱，钢筋混凝土的导热系数比砖墙要高得多，所以在有温差的情况下，钢筋混凝土结构就会产生结露现象，建筑学名“冷桥”现象，从而滋生长毛。
处理方法类似窗周围墙长毛的方法，另外有些窗与墙体结合交好，除了因为窗周围墙渗水长毛外，还有因为窗上钢筋混凝土过梁所形成的“冷桥”现象导致的长毛也比较多。
上述为普遍“通病”，但也有个别墙体中间，会有一个直径30公分左右的潮湿处长毛，多半原因是该处为砌筑时脚手架的脚手眼，在后期装饰抹灰前添塞砌体时没有将洞口内的垃圾清理干净，使后添砌体与原砌体之间有缝隙，为雨水的渗入“埋下伏笔”，也为墙体的长毛提供了条件。
处理方法也是将长毛处装饰层清理掉，漏出原砌体，看看是不是后塞的砖头，若真是砂浆不饱满，就要取出该砖头，将洞内的砂浆全部清理掉，然后把砖头表面浇湿用于原标号的砂浆砌上，等到后砌的砖头干燥后再进行装饰层处理。
我们小区还有一种成熟的经验，就是在入户装修前，将地热管沿冷山墙各个阴角铺一个循环，在窗周围墙可能产生“冷桥”的部位铺一个循环，用来抵挡结露水，切断长毛的水因素，但此方法必须争得供热公司的同意，否则会有供热纠纷。
综上所述，产生长毛的主要原因有两种，一个是“冷桥”现象的“结露水”，一个是密封不好渗水。霉菌是在厌氧、温暖、潮湿的环境下生成的，只要能切断水源，保持室内外有良好的通风，物管与业主之间不和谐的音符也就被铲除了。
(原载于《现代物业·新业主》2008年05期)
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