泉州市项目经理工作考核的指导意义
主管做好了，才可带动整个团队的建设，逐层进行管理，推动企业乃至行业的进步。这是泉州市出台《物业管理项目经理工作考核规定》的初衷。
处于海峡西岸经济区的泉州市近年来物业服务行业进入了快速发展时期，但相对全省GDP“三分天下有其一”的经济发展规模，泉州市物业服务行业发展滞后，主要存在以下的问题：缺少大型优秀的物业服务企业，物业服务企业管理层次与水平差别较大，缺少有效的外部监管与考评机制，物业小区项目经理素质不高、行业人才稀缺，物业管理企业缺乏忧患与竞争意识、工作因循守旧、疏于管理、工作效率不高、服务过程创新意识差、沿习老一套单凭经验管理的模式，这些现象都制约着物业服务行业的发展。
分析业主对物业服务企业的投诉等物业服务纠纷，推究其形成原因在于物业服务行业缺少有效的外部监管与考评机制，缺少竞争机制，没有形成对物业服务企业与基层物业服务人员的压力。由于物业服务企业缺少忧患意识与工作的危机感，削弱了积极进取与学习的紧迫感。但是，业主对物业服务的行业要求与服务内容始终在提出更高的要求，没有压力就没有动力，解决的方法就是引入监管与考评机制，引入竞争机制。
如何适应物业服务市场的发展，提升物业管理服务人员的素质，减少业主与物业服务企业的纠纷与冲突?2009年12月16日，泉州市房地产管理局出台了《泉州市物业管理项目经理工作考核规定》(泉房[2009]207号文，以下简称为《考核规定》)，在外部监管与考评机制上进行突破与创新，使得主管部门有效监管物业服务企业的可操作性得到了增强。该文件的出台在泉州市物业服务行业内引起了极大的震动。
新出台的《考核规定》明确规定，物业小区负责人必须通过培训，考试合格，由行业主管部门核发小区项目经理的上岗证书。物业管理主管部门将建立长效的监管与考评机制，根据相关的考核内容，对小区物业管理项目经理进行考评、检查。《考核规定》设定了担任物业项目经理的管理人员的基本条件：拟担任小区物业项目经理的人员必须取得建设部《物业管理企业经理岗位合格证书》或《物业管理企业部门经理岗位合格证书》，或者物业管理师执业注册证，被物业管理企业派驻物业管理项目负责经营管理的人员，应具有三年以上从事物业管理服务工作的经历，并与物业管理企业订有聘用合同并通过职业备案。《考核规定》明确了物业项目经理责任制，也就是物业管理项目经理对所任职的物业管理区域负有依照物业管理相关法律、法规及物业服务合同的约定，以及物业服务企业的授权实施管理和服务的责任。
《考核规定》设定了有效的量化评价指标，评分采取扣分制。依据管理服务效果和违规、违约行为的严重程度，扣分类型分为1分、2分、3分、5分、10分五种分值。小区经理若违反相关的考评指标，业主投诉经相关考评机关核实后，根据考评扣分标准，给予扣减考评分。检查积分采取累计24分制，物业经理管理不到位、服务没做好，将被扣分，依据其违规违约严重程度计分，如在一年内累计积分满24分，县级以上物业管理主管部门应注销物业经理岗位资格证书，物业经理将直接下岗，并且三年内不得在泉州行政管理区域内担任项目经理，三年以后应当重新取得项目经理岗位资格证书，并办理执业备案后方能受聘担任物业经理。
为有效地推进考评工作，今后物业公司都必须在小区出入口或办公场所等明显位置设置“物业服务便民联系牌”，公布物业管理企业名称、项目经理姓名、照片和电话、公司投诉电话等。业主遭遇项目经理违规行为，可向相关主管部门或者行业协会投诉，上级物业管理主管部门也将定期抽查进行核定扣分。项目经理对计分有异议的，可向所在地县级以上主管部门申请复核。
物业小区项目经理处于物业服务第一线，物业经理自觉接受业主的监督与主管部门的考核，虚心听取与接受业主的意见与建议，代表着物业服务企业的形象，其综合素质与管理水平的高低，直接反馈在日常的专业服务过程中。《考核规定》是在学习与吸收上海市物业管理行业在物业小区推行物业管理项目经理考核的基础上结合泉州物业服务行业的特点酝酿草拟的文件。该文件旨在推行团队管理的方式，主管做好了，才可带动整个团队的建设，管理好一个团队，逐层进行监督检查，有利于提高小区项目经理的责任心，促使小区改进工作，为小区业主提供良好的物业服务;反之，若小区经常出现矛盾与纠纷，考评成绩太差，那么物业经理就会丢失饭碗。考评机制的引入，也将在一定程度上促使物业小区项目经理不断学习提高业务水平，转变与改进工作方式与方法，适应社会发展对专业知识与技能的需要。
长期以来，由于物业服务行业进入门槛较低，只要有一个小型的物业项目，要么房地产开发公司自行组织物业管理公司进行管理，要么个别物业管理公司的工作人员另起炉灶，组建成立物业管理公司接管小区，造成了物业管理公司鱼龙混杂、管理水平与档次各异，物业管理从业人员素质参差不齐的现状。《考核规定》的出台是泉州物业服务行业的一项创新性的举措，有利于提升物业管理人员的素质与技能，有利于促使行业优势资源、人才的整合，实现物业服务企业的集约化、规模化经营，做强、做大泉州市的物业服务行业。
(原载于《现代物业·新业主》2010年01期)
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