作者: 张庆东 | 2007-12-01 10:47

一起业主诉物管公司不作为案评介

江某是厦门市某小区1302室业主。2006年10月6日，居住在江某楼下1202室的业主林某发现卫生间吊顶漏水，随即报告物管公司。当天下午，物管公司管理员找到江某，一起对1302室卫生间进行灌水测试，发现卫生间下水道通畅，无管道堵塞问题。随后，物管公司与1202室业主林某协商，准备打开1202室主卫生间吊顶，检查楼板渗漏情况，由于工人不在，未能施工。10月11日下午，1202室业主林某又向物管公司反映自家卫生间出现滴水情况，物管公司立即电话通知1302室业主江某前来处理，正巧江某出差在外，家中无人，物管公司管理人员无法进行处理。数日后，江某出差回来时发现自家的全部房间的地板都浸在了水里。江某非常生气，立即找到物管公司并召集相关人员一起对1302、1202室上下管道进行检查，结果发现是室外下水道水平水管堵塞，经过两天的处理才疏通管道，堵塞的主要原因是业主们装修时的废弃物扔进下水管所致。由于楼上住户较多，究竟是哪一层的住户装修时所致，一时无法查清，业主江某即要求物管公司予以赔偿，经评估事务所评估，业主江某装修的木地板全部报废，损失为12,000元。江某多次找物管公司协商损失赔偿问题未果后，遂向法院提起诉讼。

原告江某诉称，在发现卫生间天花板渗水后，物管公司就应当预见到很可能是下水道堵塞，物管公司应当在发现情况后迅速采取相应的有效措施，正是物管公司的不作为，才导致自己的财产损失，因此，要求法院判令被告某物管公司承担损失12,000元。被告某物管公司辩称，根据物管公司与业主签订的物业服务合同的规定。物管公司仅负有对小区内的公共设施、设备进行日常维护的责任;同时对小区内发现的异常情况进行及时检查、修缮。2006年10月6日，当物管公司接到1202室业主反映其室内天花板漏水后，当即派出物管公司负责水电工作的人员随同业主到现场察看情况，因为当时滴水原因不明，无法确认是否属于公共管道问题。且当时同在现场的1302室业主即原告江某在物管公司提出到其房间察看情况时，江某借口很忙，马上要外出，因此失去了解决问题的最佳时机。10月11日下午，当林某再次向物管公司反映其室内主卫生间漏水时，物管公司马上就通知了原告江某，但原告江某出差在外，家中又没人，无法及时进行检查。待江某从外地回来，发现其室内木地板全部浸泡在水中，江某向物管公司反映后，物管公司及时进行了检查，并与楼上其他住户协调、沟通，并请专业人士现场进行检查，找到了积水原因，并最终疏通了管道。原告江某房间积水是业主装修后的废弃物堵塞管道所致，与物管公司无关，物管公司已尽到足够的注意义务并进行了相应的处理，不应对原告江某所遭受的损失承担责任。

法院经开庭审理后认为，物管公司的责任根据物管公司与业主签订的物业服务合同的规定主要是对小区内的公共设施进行检查、修缮，至于住户室内发生的问题，如无业主反映，物管公司不可能自行检查处理。根据双方的举证，只能确认1202室业主林某家卫生间吊顶有滴水现象，无其他问题的反映。物管公司在接到问题反映后，采取了相应的措施，但因为种种不可归责于物管公司的原因，物管公司无法立即找到漏水的真实原因。原告江某认为，在10月6日业主林某第一次投诉时，物管公司就应立即查找到原因，不尽合理。原告江某室内木地板浸水一事是在江某回家后才知晓具体情况的，此前物管公司已尽到通知义务。在发现情况后，物管公司已对被堵塞的管道采取了必要的解决措施，尽到了物管公司管理服务的职责。原告江某认为被告物管公司的不作为是造成其房间浸水，木地板报废的原因，缺乏事实依据，遂作出判决，驳回了原告江某的诉讼请求。

原告江某收到法院判决后，在法定的上诉期内未提出上诉，本案已发生法律效力。受诉法院能够顺利处理此案，笔者认为，是很好地把握了以下几点：一是物管公司的定位;二是举证责任。

关于物管公司的定位。正如中国物业管理协会陈伟秘书长所说的：物业管理活动中，物业管理企业既不是建设单位的隶属和依附，也不是业主的“仆人”或“保姆”;既不是凌驾于业主之上的“管理者”，也不是逆来顺受的“受气包”;既不能不负责任地推诿敷衍，也不能毫无原则地大包大揽。只要正确摆正位置，在实际工作中做到不越位、不错位，才能减少不必要的矛盾和纠纷。在本案中，被告某物管公司按照与业主签订的物业服务合同履行了对小区内的公共设施进行检查、修缮的义务，原告江某住宅内木地板被水浸泡，系住户室内发生的问题，如果业主不反映，物管公司根本不得而知，更不用说去处理。当然，业主在自住房内发现安全等方面的隐患，包括本案中出现的下水道不通畅，可能发生损害后果等问题时，业主应当及时向物管公司反映，物管公司在接到业主的反映后，应当及时采取相应措施，召集相关人员到现场进行处理，消除安全事故隐患，尽到物管公司应尽的责任和注意义务。在本案中，物管公司在接到原告江某楼下住户林某的反映后，两次及时召集相关人员到达现场，力图查清滴水原因并消除隐患，但因种种原因，包括原告江某的不积极配合，导致隐患未能及时消除，最终原告江某财产受损。该损失的造成非因被告物管公司的不作为所引起，物管公司对原告江某的损失不应承担责任。

关于举证责任。民事诉讼证据规则最基本的一条就是“谁主张、谁举证”。本案原告江某向法院起诉要求法院判令被告某物管公司对其所受的损失应承担因其不作为而造成损失的赔偿责任。原告江某在本案中要获得胜诉，除了要举证证明其所受的损失外，更重要的是要举证证明被告某物管公司的不作为以及原告所受损失与被告不作为之间的因果关系。综观全案，原告江某未能举出被告某物管公司不作为以及原告所受损失与被告不作为之间的因果关系方面的证据，因此，法院最终驳回了原告江某的诉讼请求。

(原载于《现代物业·新业主》2007年9期)