物管早期介入值得提出的几条建议
随着房地产行业的日趋成熟，物业管理早期介入(房屋规划设计——竣工验收阶段物管企业向开发商提建议)工作的重要性逐渐被开发商和物管企业认同。在早期介入阶段，物管企业依据多年积累的工作经验和多年了解到的业主对住房及公共设施设备的要求，在满足现行法律法规和技术规范要求的前提下，向开发商提出合理化建议。由于物管企业对房屋及其配套设施设备建设的参与，使得物管企业原来管理的物业所出现的问题在新建物业中得以避免，同时也使得新建物业更加规范和便于后续管理工作的开展。
以下笔者将自己近几年参与物业管理早期介入工作所积累的几条经验付之于笔，希望能达到“抛砖引玉”之功效，使有更多的同行能毫无保留地献出其宝贵经验，以加强行业间经验交流，促使本行业全面、健康地发展。
一、在由物管公司“代收代缴”的小区(大厦)总水表前安装水过滤器
由于现行水表设计方面的原因和流水中的杂质易吸附在水表表面，水表表面被部分堵塞后仍按设计口径计量用水量。对于这个问题，现许多国家已采用在水表前安装水过滤器并定期清洗的方法予以解决。为了减少物业小区(大厦)由于水计量方面的误差而造成的经济损失，开发商应该在规划设计阶段就考虑在小区(大厦)总水表前安装水过滤器。
二、每户浴室灯具安装控制开关控制灯具和浴室通风设备，开关安装在浴室外，浴室插座与灯具并联安装且接有漏电保护开关
家居中的浴室环境较为潮湿，容易导致细菌生长，若用窗户进行换气通风则会使室内温度变化大(在夏季与冬季明显有感觉)。通风设备与灯具联合控制能保证浴室经常得以启动，以使浴室环境保持在较好状态。基于浴室在使用时周围充满水分，若不依靠漏电保护开关在漏电时切断电源，则随时都有危险存在。目前有些国家将上述内容作为规范要求在设计与施工中实行。
三、电梯、变配电、水泵、监控等设备机房通风设备的控制采用自动控制方式
众所周知，创造一个保证设备正常运行的环境是减少设备故障和提高其使用寿命的重要途径。现大多设备机房通风设备的控制采取人工启停方式，由于管理的疏忽所造成的设备损失和能量的消耗现象屡见不鲜。采用由温度和湿度探测器、信号处理单元等组成的控制系统来自动控制通风设备，或由时间控制器自动控制方式控制通风设备按所设定时间段运行，这样一能保证设备机房满足使用条件，二能为今后物管公司节约管理成本，三能节约能源。
四、为电梯用电费的合理分摊添置计量设备(数字式电度表和计数器)
笔者曾在《中国电梯》杂志2005年第19期发表过《楼宇电梯用电费分摊办法》一文，该文运用概率与统计学原理，寻求一个基本合理点。笔者基本观点是电梯用电由两部分组成：其一为与层楼高低无关的用电(如机房、检修等)，这些电梯用电费由使用电梯的各户均摊;其二为与层楼高低有关的用电，为电梯开门、启动、运行、制动、关门过程中用电，此过程电梯用电费基本按等差数列计算。需要管理人员针对计算公式且与所辖电梯有关的用电参数进行实测，电梯用电费由一、二两部分相加。为保证计量准确，要求采用数字式电度表。另外，对于有些未安装计数器的电梯增加计数器。
五、水箱进水管控制阀采用液压水位控制阀和水箱设置水位电传报警装置
目前大多开发商在建造水箱时所使用的是浮球控制阀，屋顶水箱溢流管也未接至值班室，地下水箱未设置水位自动报警装置。由于浮球控制阀设计上的缺陷，其阀芯易被卡住引起漏水，液压水位控制阀克服了浮球控制阀设计上的缺陷，已成为浮球控制阀升级换代产品。水箱安装水位自动报警装置(安装在溢流管口以下10mm处)，可以采用电传报警装置，报警器设在值班室。为了防止因水位控制器缺陷造成水资源浪费或造成地下室设备或顶层住户因渗漏带来的经济损失，开发商应该在规划设计阶段就考虑在水箱设置液压水位控制阀和水位电传报警装置。
房产开发商与物业管理公司是一个有机联系体，物业管理企业早期介入房产建设工作是开发商与物业管理公司的共同需求。作为物业管理公司应该充分利用这个机会，本着尊重科学和尊重事实的原则，多向开发商提出合理化建议，使影响业主和影响物管企业后续管理的问题在房产建设早期就得以解决，从而为以后的物业管理工作奠定坚实的基础。
(原载于《现代物业·新业主》2007年9期)
本文为《现代物业》、 设施管理网（cnfm2001.com）联合版权所有，禁止转载。如有需要，请联系xdwyxmt@126.com。