国有建设用地使用权出让合同管理
国有建设用地使用权出让合同(以下简称出让合同)是国有建设用地使用权出让时，出让人和受让人为实现各自的目的，按照法律法规的要求，公平、自愿、诚实信用的原则，共同确认当事人双方的权利和义务而订立的协议。随着土地出让行为逐步法制化、规范化，国家加大房地产市场的宏观调控、严格土地管理、促进土地节约集约利用的一系列政策的出台，各级国土资源部门也已充分认识到土地出让后监管的重要性，重视出让合同、按出让合同办事的社会环境正在形成。1994年，出让合同示范文本发布，至今，该文本已经数次修改，2008年7月1日起执行最新的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本。
一、出让合同管理的现状
1、缺乏完全法制化的社会环境
土地出让方面和合同法律体系不够完善，部分法律条文不够严谨，有空子可钻。另外，有法不依、执法不严的现象仍然存在。
2、国土资源部门的合同法律意识和合同管理水平跟不上形势的发展
一般来说，目前国土资源部门对土地出让工作的程序、签订出让合同还比较重视，但合同履行过程中的监督、检查、统计、考核、奖惩还缺乏有效的措施和方法。
3、出让合同管理人才缺乏，对出让合同管理人才培养不够重视
1994年，出让合同示范文本发布，随着土地使用制度改革和土地出让实践的深入，2000年出让合同示范文本进行了修订，而且在2006年国家发布了出让合同补充协议示范文本。日前，国土资源部、国家工商行政管理总局下发通知，向各地发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，自2008年7月1日起执行。2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本、《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行)同时废止。我国的出让合同管理起步较晚，出让合同管理人才缺乏。另外，由于外部环境不规范的因素太多，行业内部还没有形成重视出让合同的意识和重视合同管理人才培养的环境。
二、加强出让合同管理的举措
1、培养出让合同管理人才
要加强出让合同管理工作，首先要抓出让合同管理人才的培养，培养出让合同管理人才需要注意以下几点：
(1)选好人
要挑选素质高、学习能力强、知识面广、责任心强的人员充实合同管理队伍。
(2)加强理论学习
经常组织在职培训，组织专题学习和讨论，学习的内容有《土地管理法》、《合同法》、《土地出让规范》、《土地出让合同示范文本》等。
鼓励参加法律和经济管理方面的考试，参加相关的执业资格考试。
(3)创造同业交流的渠道，引导同业交流
真知灼见往往在交流中产生，可以适当组织业余活动，建立有效交流渠道，以达到互相促进、互补不足的目的。
(4)实践培养是关键
出让合同管理是实践性很强的学科，应该把出让合同管理人员放到从事出让合同管理的具体工作中，在实践工作中提高出让合同管理的理论、方法。
(5)以机制促进人
明确出让合同管理人员的责、权、利，建立、完善岗位竞争机制和奖惩机制，以机制促进出让合同管理人员的责任心和职业能力。
2、建立出让合同管理的组织机构
逐步建立专门的出让合同管理机构，配置专业的出让合同管理人员。
3、建立、健全出让合同管理的制度
从土地出让签订出让合同开始到建设项目的开工、建设、竣工的全过程都涉及出让合同管理，对出让合同管理的每个环节，都应建立、健全可操作的作业制度，比如：
(1)定期检查、报告制度
出让合同履行的情况和发生的变化，要定期检查、报告上报，主管部门要检查出让合同的执行情况。
(2)出让合同履行的总结、评价制度
(3)出让合同管理人员考核制度
4、普及出让合同管理的观念和知识
出让合同管理不仅是出让合同管理人员的职责，出让合同管理的涉及面广，国土部门管理层都应有出让合同管理的观念和知识。
三、出让合同管理的实务
1、出让合同签订时的审查与分析
出让合同签订如果不规范、不严密可能给国家带来经济损失，也会给建设项目用地竣工验收时带来争议甚至是法律诉讼。
(1)出让合同签订前的审查
出让合同应使用国土资源部、国家工商行政管理总局发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，根据本地实际情况须对合同示范文本进行适当调整，对差异处要重点进行审查。
对招标文件和施工协议书的审查，应对合同的风险及利润作出评估，为工程报价、合同谈判提供决策信息。
(2)出让合同签订的审查
出让合同在保障土地出让方利益的前提下，要审查是否按照土地出让时的要求及法律法规政策规定，避免违反法律法规而签订无效合同。
2、出让合同实施过程的检查监督
(1)为避免出现推诿的现象，出让合同实施过程的检查监督责任按各职能部门的职能范围进行分解，具体细分落实到职能部门与个人。
(2)出让合同管理人员要密切关注建设项目开发建设的现场动态，关注合同情况的变化，注意资料的收集、整理、分析，及时发现出让合同与实际情况的偏差，及时提出建议措施和进行处理。
(3)纠错管理。在出让合同实施过程中出现用地者不按照出让合同约定的事项执行的情况时有发生，应本着及时发现、搜集证据、及早提出的原则对其行为提出纠正，严防形成既成错误事实的局面。
3、出让合同的检查验收
在建设项目竣工验收时，应对出让合同约定的内容逐项进行检查，检查结果应记录在案，验收合格的，发放验收合格意见书;不合格的，责令其整改。
作者简介：王春宇(1974— )，男，江西永新人，大学，江西省吉安市土地开发储备交易中心交易科长，经济师，研究方向：房地产。
(原载于《现代物业·新业主》2008年9期)
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