作者: 黄世孟 | 2009-12-01 09:39

东莞市物业管理协会考察报告

中国改革开放激活初期，当时东莞开发商不多，物业管理企业更少，物业纠纷不突出，政府对大楼物业管理的监督力度也较低，大多数房地产物业都是由开发商自管。久而久之，便成了一种市场习惯，大楼就像开发商自己的孩子，不少开发商宁愿亏些钱，也不愿意将大楼交给正规的物业管理公司进行管理。

经由台湾物业管理学会项目经理颜世礼先生的介绍，2009年3月31日上午十时，我有机会拜访广东省东莞市物业管理协会，面见会长陈雄进先生、副会长张旭女士、秘书长邓笑华先生，洽谈该协会与台湾物业管理学会的交流事宜，谈及当前物业管理的热门课题，以及知晓广东深圳、东莞地区物业管理相关高校、研究所与培训中心等信息。简要记录如下：

东莞市物业管理协会

1、协会的历史

东莞市物业管理协会是由东莞市内物业管理企业，自发性组成的行业性自律组织，业务主管单位是东莞市房产管理局，登记管理机关为东莞市民间组织管理局。协会于2003年3月27日正式成立，根据广东省有关指示精神和《广东省行业协会条例》的规定，于2006年12月顺利完成换届选举。

经过近五年的发展，协会现有会员单位约240家(截至2008年4月)，其中具有国家一级资质企业5家，二级资质企业10家，其余为三级或暂定三级资质。协会设有指导委员会，由东莞市房产管理局提供业务指导。秘书处设“行业管理部”、“发展研究部”、“培训交流部”与“综合部”四个部门，负责协会日常工作。

2、协会当前任务

协会成立五年来，曾经于2008年11月14日主办过“物业管理服务发展论坛”，探讨金融危机背景下，东莞物业管理究竟面临着什么问题?我藉由与会长陈雄进先生访谈中，论及此次论坛内容重点，了解东莞市物业管理协会当前任务。包括：(一)行招投标制度促建管分离;(二)亟需维修资金填补法律空缺;(三)管理费偏低致企业陷入困境;(四)物管人才流失严重;(五)家族式管理致企业丧失竞争力;(六)开源节流拓展物业经营。

其中，第一及第二项比较特殊，值得再提出来谈谈。

何谓“行招投标制度、促建管分离”?中国改革开放激活初期，当时东莞开发商不多，物业管理企业更少，物业纠纷不突出，政府对大楼物业管理的监督力度也较低，大多数房地产物业都是由开发商自管。久而久之，便成了一种市场习惯，大楼就像开发商自己的孩子，不少开发商宁愿亏些钱，也不愿意将大楼交给正规的物业管理公司进行管理。这不仅是东莞，中国其他大部分城市的物业管理也均存在建管无法完全分离的问题。东莞市房产管理局房产科认为要实现建管分离，就必须建立物业管理招投标体系。可参阅建设部于2003年6月26日已经通告的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》该项制度。

何谓“大楼维修资金填补法律空缺”?目前东莞各个大楼对物业维修资金的收取金额和收取方式五花八门。有的大楼是在业主买楼的时候收，有的则是在收楼的时候收，有的则按照楼价的2%收取，而更多的大楼一直就没有收取。由于东莞的商品房大部分属于近几年开发使用，基本不需要中修、大修，因此需要从住房维修资金中开支的问题还没暴露出来，但随着东莞市住房使用期的增长，特别是部分住房进入老龄期后，将不可避免地遇到住房维修问题。东莞市人民政府未雨绸缪，制定物业维修资金的相关政策，明确东莞市住房维修资金的帐户设立、缴存、使用、结算、监管等。可参阅2008年11月21日东莞市人民政府文件东府〔2008〕134号《住宅专项维修资金交存、使用和监管若干规定》。

广州珠江管理专修学院、东莞理工学院开办物业管理大专班

台湾物业管理学会设立宗旨，是协助发展物业管理学术、产业与行政等各面向新整合平台。这趟拜访东莞市物业管理协会过程中，取得甚多物业管理学术界与培训中心的信息。值得简介广州珠江管理专修学院、东莞理工学院联合开办物业管理大专班的讯息。

广州珠江管理专修学院是广东省批准成立的高等职业教育机构，隶属于大型国有企业集团——珠江实业旗下的广州珠江物业酒店管理公司。广州珠江管理公司是国内最早从事物业酒店管理的专业公司，业务遍及广州、佛山、东莞、北京、三亚、青岛、宁波、洛阳、武汉等大中城市，公司所管理的写字楼、住宅社区和星级酒店是学院学生的主要实习和就业基地。

物业管理是一个新兴的“朝阳”行业，具有职业稳定、薪酬较高、工作环境优越等特点。为了适应房地产业的发展对物业管理人才的迫切需要，拓宽物业管理人才培训管道，加快物业管理专业人才的培训步伐，广东省自学考试委员会(省考委)接受广州珠江物业酒店管理公司的委托，从1997年下半年起，在国内率先开考高等教育自学考试物业管理专业专科。本专业由暨南大学主考，广州珠江管理专修学院参与课程设计并主编教材，采用独立办班开考模式。广州珠江管理专修学院是该专业唯一指定的助学辅导机构。

为了培养东莞本地物业管理人才，东莞理工学院自考辅导中心与广州珠江管理专修学院联合，在东莞地区开办物业管理大专班，该班有关事项告知如下：

1、招生对象：坚持四项基本原则，遵纪守法，品德端正者。免试入学。

2、学习形式：独立办班。业余制，星期六、星期日上课，学习期限2年。

3、开设课程：

01、管理学基础;02、公共关系学;03、应用写作;04、房地产经营管理;05、物业管理学;06、物业管理法规;07、物业管理实务(一);08、物业管理实务(二);09、物业管理英语(或礼仪学);10、物业管理财务基础;11、邓小平理论概论;12、马克思主义哲学原理;13、法律基础与思想道德修养。

另外，必须取得计算机等级考试初级证书及进行物业管理综合技能考核(实践考核)方能毕业。本专业辅导班2年完成所有课程的辅导与考试，并安排计算机等级考试的辅导(考点设在东莞理工学院)。台湾各位读者若认真思考物业管理这一门新行业的未来，虽然属于“朝阳”行业，但是行规专业项目的认定、职能水准的评定，均仍甚混沌，各大专院校虽设立物业管理系或研究所，教师专长、课程架构、核心课程、授课参考书、教科书等，仍待明确与建立发展共识，最直接的改善策略之一，组团参访大陆物业管理新行业的摇篮地区，深圳与东莞，值得台湾学术界多加重视的课题。

结语

中国的崛起同时激活物业管理新行业，尤其深受香港地区物业管理影响，广东省深圳、东莞地区的房地产、酒店、商场，最早期导入专业的物业管理，因此，在此地区逐年成长的物业管理积累经验，值得参访与学习。

(原载于《现代物业·新业主》2009年6期)