作者: 温国锋 | 2008-08-15 13:42

带你快速了解物权法与物业管理

《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)已于2007年10月1日起施行，作为一部规范财产关系的民事基本法律，《物权法》的许多规定都与普通百姓息息相关，从物业管理的角度来看，《物权法》是继《物业管理条例》出台后规范物业管理活动和小区居民生活的又一重要法规，对《物业管理条例》形成了有益的补充，对于规范物业管理工作和促进社区建设意义重大。本文站在物业服务企业的角度，分析《物权法》的实施对物业管理工作所产生的影响与启示，期望能够对物业管理工作具有借鉴意义。

一、住宅小区物业管理存在问题分析

对于实施专业化的物业管理的居住小区而言，两个最主要的主体是物业服务企业和业主，物业服务企业为业主提供专业化的物业管理服务，而业主接受服务并以物业服务费的形式给予相应的报酬，双方因物业管理而形成了一种平等的合同关系。然而，在物业管理实践中，物业服务企业与业主之间却存在众多的纠纷，影响了小区的和谐。这些纠纷中有的起因于物业服务企业侵权，有的是属于业主对物业管理的误解，经常出现的问题涉及到业主违规装修或对建筑物的不当使用;物业管理用房、停车场的权属和收费;物业共用部位的使用、小区绿地和道路的使用等等。对这些问题分析后发现，权属不明是造成以上这些问题的主要原因之一。《物权法》的出台为解决这些问题提供了法律依据，也为物业服务企业更好地约束自身，杜绝侵权行为，为业主提供更加优质的服务提供了基础。

二、学好《物权法》，杜绝企业侵权

物业服务企业与业主经常由于小区内的道路、绿地、物业管理用房、停车位及物业维修资金等问题发生侵权和纠纷，《物权法》相关条款的规定对明确权属、规范物业服务企业行为，减少侵权和纠纷提供了依据。因此，对于物业服务企业而言，就必须学好、用好《物权法》和相关法规，在维护好自身权益的同时也要做到不侵犯他人的权益，以下几个方面是特别要引起注意的。

1、物业小区内相关道路、绿地属于业主共有。

物业服务企业常有占用小区内道路、绿地或其他公共场所的侵权行为。《物权法》第七十三条界定了小区道路、绿地的归属，也即形成了对这些物权的保护，物业服务企业和业主都不能随意改变这些道路、绿地的规划的应用性质，不能有私搭乱建等占用行为，即使业主委员会表决通过也不可以。《物权法》这一条规定旨在提高业主和物业服务企业对公共道路、绿地和其他公共场所的权属意识。物业服务企业要加强日常管理，为了小区内业主共同利益，管理好小区内业主共有的道路与绿地，维护好小区内正常的生活秩序，为业主创造良好的生活环境。

2、物业管理用房问题。

关于物业管理用房，《物业管理条例》中作出过规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房;物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途;物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房交还给业主委员会。《物权法》第七十三条又进一步明确物业管理用房属于业主共有。

对于物业管理用房的上述规定，是为了明确权属，也是保证物业管理工作的基础条件。在物业管理过程中，有些物业服务企业私下将物业管理用房改成经营用房或将部分面积私自出租，这些都与法规相悖。如果物业管理用房确实有富余部分，也须经由业主大会同意方可将其作为他用，而且，若有经营收入，也归全体业主所有，可用于补充物业管理费用。

3、建筑区划内的车位、车库问题。

住宅小区停车方面存在三个突出的问题，一是车位归属问题;二是停车费用问题;三是车辆在停车位受损或丢失问题。《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这一规定是鼓励开发商及购房人在商品房买卖合同签署时即对车库、车位的归属及处置方案作出明确约定，避免侵权或产权纠纷事件的发生。

属小区全体业主共有的停车泊位，由于使用和管理的需要租赁给部分业主使用，这部分业主所付出的费用为租赁费用，也即使用费，应归属全体业主按份共有。小区物业服务企业在停车泊位上收取的费用是一般的使用性收费，不属于车辆保管费的性质。由于部分业主及使用人占用物业管理区域内属全体业主共有所有权的道路或是车库、车场停车位停放车辆而产生的相关管理服务，应包括保证车位占用人车辆停放的秩序维护、因车辆长期占压地面而需要进行的地面维护、因停车而产生的保洁、相关设施设备购置与维护等方面的服务。其服务费则是由提供上述服务所消耗的相关人工、能源及材料等费用构成，这些费用都需要从停车场地占用人另行交纳的场地占用费中列支。

车辆在停车位上停放时受损或丢失需不需要物业服务企业赔偿，关键是看双方车辆管理协议的具体约定内容是否为保管合同。停车泊位的使用合同是诺成性合同，不以车位的实际交付为合同成立要件，更不以车辆的交付为要件;而保管合同属实践性合同，于车辆的实际交付保管时才成立。停车泊位使用合同供方提供的是场地使用权和服务，保管合同提供的除服务之外主要还是对标的物的返还保证。物业服务企业在进行小区内车辆管理时需要对以上几个问题引起特别的注意。

4、物业管理维修资金问题。

专项维修资金是业主按照有关规定缴纳的用于物业保修期满后物业共用部位、公共设施设备的维修、更新和改造的资金。当前，我国各地大都把对专项维修资金管理的权力赋予业主委员会，业主大会对专项维修资金并没有实质性的管理权力。而业主委员会主任对专项维修资金又拥有特别的权力，有权核准专项维修资金的支出项目，这种权力缺乏一个有效的制约机制，很有可能导致权力滥用，致使专项维修资金流失。另外，广大业主在法律上不具有主体资格，银行不给全体业主开设专项维修资金帐户，因此，有些地方专项维修资金直接以物业服务企业的名义存入银行，由物业服务企业管理专项维修资金帐目，制作会计帐册，这种物业服务企业自管自用专项维修资金的做法是非常危险的，物业服务企业私自侵占维修资金、帐目不清现象经常发生，甚至还发生过多起物业服务企业员工携巨款逃跑的案例。

《物权法》第七十九条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。《物权法》的规定对上述问题的解决提供了法律依据。在业主团体内部，业主大会是业主团体的权力机构，物业专项维修资金的设立、运作与管理是事关全体业主切身利益的重大事项，由业主大会决议。而业主委员会只是业主大会的执行机构，其本身不具有决策权，物业服务企业就更没有使用维修资金的决定权，它只能提出维修和使用的建议和计划。经业主大会同意后使用维修资金时，必须帐目清楚，且应当将使用情况公布，以便于业主监督。

三、促进业主自治和自律，杜绝不正当行为

现代住宅小区中实施的物业管理是物业服务企业实施专业化的物业管理与业主自治、自律相结合的形式。业主自治体现了业主在物业管理中的决策权，而自律则强调业主在遵守《管理规约》、《业主大会议事规则》等方面加强对自身的约束，避免有损害其他业主权益的行为。在物业管理过程中，业主自治和自律非常重要，物业服务企业在日常工作中要采取适当的措施，提高业主的自律意识，同时也要对业主的不正当行为进行制止，以维护全体业主的权益。

1、对业主不当行为的管理。

在物业管理活动中，业主使用建筑物时经常发生的损害行为主要包括对建筑物不当毁损行为和不当使用行为。对建筑物不当毁损的行为是指产权人在使用共用部分或改造专有部分时所产生的危及建筑物整体安全或影响整幢建筑物外观的行为，如将阳台或庭院扩充为室内，改变建筑物外貌，室内装修时随意更改承重墙等影响建筑物安全结构等行为。对建筑物不当使用的行为一方面是指在房屋使用过程中对建筑物有所影响的不当使用行为，比如在楼板上堆放过重的物品等，这些行为将会对建筑物造成损害。另一方面是指房屋性质的改变，如住宅改变为舞厅、餐厅、小型加工厂等。此种对建筑物的不当使用，不仅带来噪音、震动，降低居住生活品质，甚至会影响居住安全。

以上行为的发生体现出业主自律意识薄弱,《管理规约》没有得到很好地遵守。《物业管理条例》第五十条规定房屋按设计用途使用，《物权法》第七十七条对业主变更住房性质又作出规定。《物业管理条例》第四十六条还指出物业服务企业对物业区域内的业主违反法律、法规的行为应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。因为物业服务企业无执法权，也无行政处罚权，因此对于业主的不当行为的处理一定要得当，否则就是越权和侵权。在日常管理工作中加强宣传力度，促使业主自觉遵守《管理规约》和建筑物使用规定，做到自治与自律，是物业管理公司的重要职责。

2、发挥业主大会和业主委员会的作用，排除业主的生活妨碍行为。

异产毗连建筑物内的产权人，由于生活习惯、爱好等不同，在建筑物使用上产生一些影响他人生活、生产或工作的行为，即生活妨碍，在居住小区里是经常发生的事。例如，大声喧哗、饲养宠物、不合时宜地大声播放音乐，任意堆放垃圾、物品或高空抛物等，这些行为或多或少影响了他人，常常会影响邻里关系。物业服务企业对这些生活妨碍行为只能劝阻和协调，但经常是劝阻无效。《物权法》第八十三条对生活妨碍行为作出规定，业主大会和业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。因此，物业服务企业应当处理好与业主委员会的关系，充分发挥其作用，在物业管理中相互协作，共同创造和谐的小区生活环境。

四、加强早期介入和装修监督管理，确保业主采光权、通风权

现代社会，尤其是在现代的大都市，土地资源稀缺，土地价值昂贵，结果不但造成建筑物向高空发展，也使建筑物之间的距离急遽缩小，于是相邻建筑物之间的通风与采光妨害问题应运而生。分析其原因，一方面是由于一些城市在对新建住宅规划审批环节中存在漏洞，使新建筑物的层数、间距不符合建筑规划国家标准，遮挡相邻建筑采光。另一方面，有些人为了得到更多的居住便利，乱搭乱盖，不按规定要求装修，从而影响邻居的建筑采光和通风。

《物权法》第八十九条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。这就要求不动产的所有人或使用人在建筑房屋或其他工作物时，应与相邻方的房屋或其他工作物保持适当的距离或限制其高度，不得妨碍相邻方的房屋或其他工作物的通风和采光。对于物业服务企业而言，主要需做好两个方面的工作，一是在房地产开发的前期做好物业管理的早期介入工作，从业主和物业管理的角度审视设计方案，及早发现存在问题，将隐患消除在萌芽状态。二是在业主入伙后的装修阶段加强装修全过程管理和监督，杜绝违规现象。

五、法律和道德并重，共建和谐邻里关系

在居住小区中，相邻关系涉及到每个人，日常生活中的噪音、漏水、油烟等扰邻问题，都是对他人生活的一种妨害和侵害。《民法通则》第八十三条对相邻权已有规定，《物权法》第七章进一步细化了相邻权的内容，指出不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。尊重相邻权，在行使所有权时不得损害他人的权利，这不仅是法律的要求，也是道德的要求。物业服务企业在物业管理实践中，要通过适当的方式建设起和谐的小区文化，使所有的业主生活在和谐的文化氛围之中，人人遵纪守法，个个品德高尚，势必将相邻干扰减少到最低，最终形成小区和睦的邻里关系结束语

《物权法》的出台强调了对财产的保护，有利于业主维权，对物业服务企业进行物业管理工作也具有重要的指导意义。需要指出的是，《物权法》并不是万能的，需要有相关的配套法规和相应的司法解释作为有益的补充，才能使这部法律早日发挥出它预期的效用，促进和谐的居住小区的建设，为构建社会主义和谐社会奠定良好的基础。

参考文献：

[1]李新天.《物权法》条文释义与精解[M].大连：东北财经大学出版社，2007,6.

[2]王家福.物业管理条例释解[M].北京：中国物价出版社，2004,6.

[3]《物权法》全文解读：买楼有望交楼时才付首期[EB/OL].http://house.focus.cn/news/2007-03-17/292101.html，2007-03-17.

(原载于《现代物业·新业主》2008年08期)