武汉：物业服务保证金模式应该交由市场检阅
物业服务保证金，亦称物业服务“押金”或物业服务履约保证金，应该是物业管理企业在接管项目之前，为表示诚意，经与该项目的开发商或业主委员会沟通协商，而自愿支付的诚意金。就物业服务保证金的存在与否、立法与否，笔者的意见是，在物业服务活动中，物业服务保证金存在的意义是必然的，但并不是必须的;物业服务保证金无须以立法的名义强制推行，但可以在一些地方进行试验并交由市场检阅。
强制要求物业企业交保证金不现实
以笔者在武汉服务的四个住宅项目为例，该四个项目建成时间有先有后、规模有大有小。总建筑面积约为60万平方米，物业服务费标准从0.50元~1.50元/平方米/月不等。如按2个月物业费的标准计算物业服务保证金，笔者服务的公司就需一次性交纳物业服务保证金约80万元。对于我们这种以售后服务为导向，经营状况并不理想的企业而言，确实没有能力支付这笔费用。倘若政府主管部门强行要求推行保证金制度，我们唯一的出路，可能就是弃管。
当然，物管行业中也不乏经营有方、利润稳健的典型。可这并不能改变物管行业保本微利的特征。总之，物管企业是很少有巨额闲置资金的;同时物管企业也不会拿巨额资金换低值回报。
强制要求物业企业交保证金不公平
物业服务保证金是否应该交纳，本就是双方协商、自觉自愿的行为，令人遗憾的是，一些地方政府居然将交纳物业服务保证金作为物管企业上岗的要约条件写入法规，将原本属合同双方互利自愿的沟通内容，搞成了强制性规定，显然有失公平。
尽管，立法要求物业公司交保证金的初衷，是为防止不良物业公司私自撤离，而给业主生活造成影响。表面上看，这似乎也是天经地义、无可厚非的，但想想物管企业，在经营的过程中，同样有费用难收、举步维艰的尴尬。笔者不禁要发问，为避免业主拒绝交费而给物业公司经营带来影响，某些地方性法规中是否也应明确，让业主预交2—3个月的物业费作为定金呢?
一直以来，我们都在强调，立法要从实际出发，要科学合理地规定公民、法人的权利义务。但这种平等科学的立法原则，不应只停留在口头，而更应变成实际行动。一些地方性法规要求物业企业单方交保证金的条款，显然违背了立法原则，也脱离了生活实际。
物业服务保证金是市场需求的衍生产物
2000年，武汉中央花园小区开风气之先，公开招投标选聘物业公司，当时被业界称为“湖北物业管理第一标”。为表达诚意，也可能有作秀的成分，在招标答辩会上，深圳一家甲级资质物业公司主动提出向业主交10万元保证金，尽管半年后，该物业公司放弃了这个来之不易的项目，但湖北物业管理“第一标”的意义和“第一金”(在武汉首次提出交纳物业服务保证金概念)的市场尝试，却意味深长，发人深省。
大约2003年后，随着国务院《物业管理条例》的出台，物业管理招投标成为当时业内时髦的话题，武汉亦不例外，一些有点档次的物业项目的业委会，都底气十足地将交纳物业服务保证金作为物管企业投标的要约邀请条件，写入邀标函。较为典型的有武汉大江园、宝安花园等项目物业管理招投标，因为交纳保证金的特殊要求，使得很多有意向的企业被拦截在市场之外，同时也成就了一些敢为人先者，一时间，向业主交纳物业服务保证金成为了物业公司投标入围和中标的敲门砖。
物业公司主动提出交“第一金”，无非是表达诚意、吸引眼球，以此获得业主及媒体的关注，并最终达到中标的目的。业委会能底气十足地要物业公司送“敲门砖”，及某些物管企业敢为人先的迎合，说明所实施招投标的项目确实有些档次并拥有一定的吸引力。
需要说明的是，笔者在此并不是想探究“第一金”或“敲门砖”的特殊意义，而是想阐明一个道理，即物业服务保证金来源于市场，是物业管理招投标市场中业主和物业公司各取所需的产物。
“保证”效果只应交由市场检验
物业公司主动提出的“第一金”也罢，业委会正面要求的“敲门砖”也好，虽然提出的对象和目的并不相同，但物业管理市场需求理论是一致的，物业公司与业委会的相互选择，及双方各取所需的市场规则，应该是永恒的。
笔者认为，由市场发展而来的物业服务保证金，其市场概念的鲜明特征，使其存在拥有了较为现实的意义。政府部门一直强调要对市场经济少一些干涉，多一些引导，可面对原本来源于市场的物业服务保证金模式，一些地方政府却仍要以立法形式，将物业服务保证金的市场特征变为强制政策，这难道不是干涉市场经济的例证吗?倘若某些政府部门对物业服务保证金概念的立法情有独钟，笔者建议，立法部门不妨从肯定物业服务保证金存在之意义的角度着笔，使物业服务保证金概念合法地接受市场检阅。
当然，由市场发展而来的物业服务保证金模式还并不成熟，但业主与物业公司这种相互选择、互为沟通的保证金执行方式绝对是现实的、公平的。笔者坚信，随着物业管理市场的不断成熟，物业服务保证金模式在与市场不断的磨合过程中，一定会变得更加完善、更加成熟、更加符合物业管理市场规则。
(原载于《现代物业·新业主》2009年11期)
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