作者: 杨萍 | 2007-12-01 10:12

完善业主委员会选举程序的法律对策

引言

业主委员会是业主大会的执行机构，担负着召集业主大会会议、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同、及时了解业主与物业使用人的意见和建议、监督和协助物业服务企业履行物业服务合同以及监督管理规约的实施等重要职责。目前，法律法规的不完善使有关业主委员会选举程序的争议日渐增多，而业主委员会的“难产”又进一步影响了物业服务合同的签订和业主的生活质量。无疑，完善业主委员会的选举程序是维护业主合法权益的必由之路，是顺利推行物业管理制度的前提。究竟应如何完善业主委员会的选举程序?结合业主委员会选举实践，笔者认为，首先必须确立业主委员会选举程序的基本原则，然后应明确规定业主委员会委员的资格和候选人的产生方式，并调整选举方法。

确立业主委员会选举程序的基本原则

确立业主委员会选举程序的基本原则，是为了避免因缺乏指导与约束而过于随意并最终导致选举程序的庞杂与无序。根据业主委员会的性质，业主委员会选举程序应遵循以下原则：

1、国家有限干预原则

国家有限干预原则，指在业主委员会选举程序中，应尽量发挥业主和业主大会的作用，只有在前者凭自身能力无法推进选举程序时，国家方可介入。

确立国家有限干预原则的根据在于：业主的选举权与被选举权来自其对房屋拥有的建筑物区分所有权，而建筑物区分所有权属于私有财产权。根据我国《宪法》第十三条的规定，“公民的合法的私有财产不受侵犯”。因此，国家不宜过度介入业主委员会选举程序。同时，业主委员会作为业主大会——全体业主的集体议事机构——执行机构，拥有一系列职权。这些职权，不仅与全体业主的利益相关，而且与物业服务企业的利益相关。在这种情况下，业主委员会委员的“身份”成了香饽饽，业主委员会的选举具有了利益角逐的意蕴。为防止业主委员会的选举被物业服务企业、部分业主或任期已经届满的业主委员会所操纵，必要时，国家应予适当干预。也正因此，《物业管理条例》(2007年版)第十条规定物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权对业主委员会的选举实施指导。

2、民主参与原则

民主参与原则，指业主委员会选举程序应有利于全体业主的参与，有利于实现民主。

民主参与原则的确立，有利于收集全体业主的意志，进而使业主委员会真正成为全体业主的代言人。落实民主参与原则，不仅要求选举时间与选举地点的确定以“便民”为原则，而且要求做好公示工作和宣传工作。

3、公开与透明原则

公开与透明原则，指业主委员会委员候选人名单、投票时间、投票地点、计票规则等与业主委员会选举相关的事项都应当以适当方式向全体业主公开。

确立公开与透明原则，主要基于如下考虑：一是有利于业主参与选举工作，以实现民主参与原则;二是将选举过程置于业主的监督之下，确保选举的公正性。

完善业主委员会选举程序的具体对策

1、法律法规明确规定业主委员会委员的资格

业主委员会委员的资格，即担任业主委员会委员所必须具备的条件。

对该问题，《物业管理条例》第十六条第二款规定：“业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。”实践中，《业主大会规程》(建设部[2003]131号)第二十一条仍是主要依据，即业主委员会委员应当符合下列条件：(1)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;(2)遵守国家有关法律、法规;(3)遵守守业主大会议事规则、业主公约(注：《物业管理条例(2007年版)》已将其修订为“管理规约”)，模范履行业主义务;(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;(5)具有一定组织能力;(6)具备必要的工作时间。

上述条件中，除第(1)项借助于《民法通则》而具有了可操作性外，其他各项都非常模糊：第一，“遵守国家有关法律、法规”是否有时限限制?“有关法律、法规”是否指与物业管理相关的法律法规?接受过刑罚处罚的业主和拒绝交纳合理的物业管理费的业主，是否能担任业主委员会委员?第二，什么是“模范履行业主义务”?拒绝交纳物业管理费的业主是否都不能成为业主委员会委员?第三，如何判断业主是否“热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力”?是否需要进行专项调查?第四，“具有一定组织能力”的判断标准是什么?第五，必须“具备必要的工作时间”是否意味着业主委员会委员只限于8小时工作制的业主?即使是8小时工作制，白班和晚班是否有区别?与有工作的人相比，是否离退休人员更具有时间优势?此外，实践中还发生如下争议：某业主曾在承揽其住宅小区物业管理工作的物业服务企业任职，现已离职，他是否可以成为业主委员会委员?

面对如上争议，有关国家机关应尽快通过法律法规明确规定业主委员会委员的资格。具体可做如下调整：第一，“遵守国家有关法律、法规”应以遵守与物业管理相关的法律、法规为主。对于曾经接受刑罚处罚的业主，业主委员会不应将其拒之门外，但可以施加适当的时间限制，如必须服刑结束满2年。对于一般的民事违法和行政违法，在此可不予考虑。因为，任何人在一生中都难免触犯法律，但只要他已经承担了他应该承担的法律责任，国家和社会就不应再耿耿于怀，处处施加限制。第二，“模范履行业主义务”中的“模范”应改为“依法”。这是因为，“模范”与否属于道德范畴的事，而法律所要求的仅仅是“依法”。至于拒缴物业管理费的业主能否成为业主委员会委员，关键是其拒缴是否有法律依据。如果拒缴行为是合法的，当然就不存在不履行业主义务的问题了。当发生此类争议时，主张符合业主委员会委员资格的业主应通过积极法律途径来确认自己拒缴行为的合法性。第三，业主“热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力”，“具有一定组织能力”，“具备必要的工作时间”，是其从事业主委员会工作所必须的，因此这一规定应予保留。同时，为弥补其不可操作性，应在运作方式上进行一些尝试，如首先由候选人对上述事项进行书面承诺，然后由选举活动的主持者将承诺书向全体业主公布，最后由其他业主提出异议。在规定时间内，如果没有业主提出异议，或者异议没有足够的证据予以支持，就推定该候选人符合条件。第四，每个人都有选择职业的自由，但这种自由不能损害其他公民的合法权益。对于曾任职于物业服务企业的业主，可以规定离职达一定期限后方可参加业主委员会委员的选举。

2、明确规定业主委员会委员候选人的产生方式

在一个住宅小区中，可能有许多业主都符合业主委员会委员资格，如果不事先确定业主委员会委员候选人，即实行“海选”，那么选票可能会非常分散。如果事先确定候选人，又应如何确定?

对此，《物业管理条例》未作规定，建设部在《业主大会规程》第六条第四款中把“确定业主委员会委员候选人产生办法”的职责赋予给了业主大会筹备组。各地虽有相对具体的规定，但仍欠缺操作性，如杭州市《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见(试行)》(杭州市物业管理工作协调小组于2005年5月25日制定)规定：“业主委员会委员候选人在社区领导下，采取自荐和推荐的方式产生”，而对推荐主体、推荐人的数量、资格审查主体未作规定。

笔者认为，业主委员会委员候选人可通过业主自荐和相关主体推荐的方式产生。对于自荐，业主必须提供“业主”身份证明和当选后的工作计划及实施方案。推荐，可分为业主联名推荐、社区推荐和物业服务企业推荐;推荐者应以书面形式说明推荐原因。业主大会筹备小组或业主委员会(指换届选举时)收到推荐信后，应立即征求被推荐业主的意见，并要求同意参加业主委员会委员选举的业主提交“业主”身份证明和当选后的工作计划及实施方案。

为给予业主和推荐主体充分的权衡时间，法律法规应规定确定自荐和推荐的最短时限，业主大会筹备组或业主委员会结合本住宅小区的规模和业主的工作生活规律确定适宜的自荐和推荐时限。

业主大会筹备组或业主委员会对自荐和被推荐并同意参选的业主的“业主”身份进行初步审查，并将符合条件的业主名单在住宅小区内进行公示，其他业主可在规定时间内提出异议。对于其他业主的异议，业主大会筹备组和业主委员会应谨慎对待，在将异议理由告知被异议业主的同时，进行相关调查。根据调查结果和被异议业主的陈述，业主大会筹备组或业主委员会作出异议成立或不成立的决定，并告知异议人。异议期满，若其他业主没有提出异议，或者异议不成立，业主大会筹备组或业主委员会应公布最后确定的业主委员会委员候选人名单及其当选后的工作计划及实施方案，为正式选举做好准备。

3、调整业主委员会的选举方式

根据《物业管理条例》第11条、第12条的规定，业主委员会委员由业主大会通过集体讨论或书面征求意见的形式选举产生。同时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

实践中，这一选举方式很难运行：

首先，住宅小区往往不具有召开业主大会的硬件设施。目前，各住宅小区住户数多少不一，多的可能超过5,000户，少的可能只有几十户。各住宅小区虽然备有公共活动用房，但一般只能容纳100人左右。这样，当住户比较多时，只能通过另行租用会场来召开业主大会。随之而来的问题是：谁为会场租金买单?理论上，召开业主大会的费用应由全体业主承担，但《物业管理条例》等法规规章并未作出明确规定。同时，在我国，物业管理制度刚刚起步，业主的法律意识普遍比较淡薄，在这种情况下，如何说服业主到远离住宅小区的地方参加业主大会?这恐怕也是必须面对的问题。

其次，即使召开业主大会，业主的出席率也很难达到法定要求。这是因为，业主的工作时间不统一，或白班或夜班或中班，业主大会筹备组或业主委员会很难确定一个令大部分业主都满意的时间。即使把会议安排在晚上、甚至是周末的晚上，也总有一部分业主因客观原因而无法到会。虽然，法律确立了委托投票制度，但业主之间的生疏关系使得委托投票难以运作。据调查，在实践中，最令业主委员会头痛的就是“主持召开业主大会时，与会人数经常低于法定人数”。可以说，业主出席率低已经成为困扰业主大会的顽疾。

最后，“书面征求意见的形式”运作困难。笔者曾经参与过浙江省杭州市某住宅小区业主委员会的换届选举工作，在这一过程中，社区工作人员把“征求意见表”放入业主的信箱，但有相当一部分业主视之为废纸，根本不予理睬。社区因人员少和时间紧，曾委托物业服务企业的工作人员上门送达，而物业服务企业的工作人员恰好利用这一机会对业主进行诱导，最终引发了业主和业主之间的猜疑与不信任。最后，社区工作人员亲自到业主家征求意见，但要么是吃闭门羹，要么是居住者表示自己不是业主……如果真正做到征求每个业主的意见，那么业主大会可能就要无限期推延下去，因为有一部分业主可能常年在外地，社区没有任何办法与其取得联系。在这种情况下，业主委员会的换届选举工作迟迟无法完成。

那么，究竟应该以何种方式选举业主委员会?笔者认为，可以从两方面着手，一是规定当住户达到一定数量(如3,000户)时，就以业主代表大会制取代由全体业主参加的业主大会;二是调整业主大会的议事规则，如，允许以公告方式征求业主的意见，公示期满，若业主未提出反对意见，则视作对待决议事项投赞成票。

总之，业主委员会选举实践表明，业主委员会选举程序有待完善。而在一个法治国家，对一项制度的调整，必须通过制定或修改法律法规的方式进行。因此，企盼国家有关机关能尽快出台与我国国情相适应的相关法律法规。

(本文同文作者：杨萍;原载于《现代物业·新业主》2007年15期)