作者: 张海潮 | 2008-12-01 17:10

当前制约物业服务企业发展因素

当前，物业服务企业在发展中遇到了诸多困难，企业发展举步维艰，困难重重。笔者认为造成当前物业服务企业发展困局的因素很多，但是从唯物辩证法的角度分析，影响因素可分为内部因素和外部因素。其中最主要的因素有四个——即两大内部因素是：高素质管理人才的稀缺、利润空间不断被压缩;两大外部因素：物业项目招标竞争不透明、过度的社会责任负担。现简要分析如下：

一、内部因素——物业服务行业发展的两块软肋

1、高素质管理人才的相对稀缺

从第一家物业管理有限公司在中国改革开放的前沿——深圳成立至今，随着业主要求的变化和国外物业管理理念的引进，物业服务企业服务产品由原先单一的保安、环卫、维修的“老三篇”发展为今天的服务项目经营、家政服务、托老托幼、精神慰藉等诸多新的服务项目。随着社会分工的严密，物业服务产品的客户细分，要求物业服务企业提供的产品质量与形式都要再上一个层次。服务产品的特殊性在于质量品质等与从业人员的素质有很大关系，更与熟悉人们新的需求并能开发出新的服务产品的高素质管理人才关系密切。物业服务产品创新，要实现“想业主之未所想、急业主之未所急、做业主之将所需”的永恒理念，基础就是高素质的管理人才的发展。从我国物业管理行业发展历程看，作为全国物业服务核心城市的深圳、上海、北京云集全国一级资质企业50家以上、各种高尚楼盘居全国之最、全国优秀示范大厦之最等，这些骄人的成绩背后是物业服务高素质管理人才知识性劳动的成果。据有关资料统计，深圳、上海、北京物业服务企业聚集了一大批国内物业行业创新领导者和高级管理人才，他们立足本行业高瞻远瞩，运用精深的企业经营管理知识和丰富的物业管理实战经验推动当地行业的发展。广州珠江物业酒店管理公司创下我国为数不多的物业公司下设多个子公司、分公司以及培训机构的惊人业绩，创造了中国物业管理高素质管理团队高学位之先河(硕士学位)而享誉全国。该公司总经理罗小刚被授予“2007年中国物业管理年度风云人物”殊荣，再一次说明人才的重要。可见，高素质管理人才决定行业整体发展是符合社会发展规律的。

但从全国的总体形式看，相比于深圳、上海、北京，全国物业行业从业人员的素质较低。2007年，由江苏省常州市建设高等职业教育学校进行的江苏省物业管理从业人员文化程度调研显示，江苏全省物业从业人员中(管理层)本科学历为8%、研究生学历1%。经济发达的江苏尚且如此，足以反映全国物业管理行业整体管理层文化程度偏低，物业高素质管理人才普遍缺乏。

这主要是由于我国目前注册的物业服务企业中，在行业的比重中“国有”占主要份额，而且它们在发展的历程一直处于辅助性的角色，主要是为安排企事业单位的富余人员和提供具有福利色彩的服务，使其从开始就缺乏独立经营主体地位，使得整体行业在文化、技能、素质等方面出现严重性的缺位;而且国有物业服务企业在改制中停滞不前，又阻碍行业整体的更新与嬗变，这些使得物业服务人才的培养长期空缺，难以吸引高素质的综合型人才进入这个行业，从而造成物业行业高素质管理人才严重不足。

从当前人们对物业服务产品的需求趋势及国外物业服务行业发展来看，物业服务行业必须具备一定数量的高素质管理人才，他们必须具有扎实的多学科背景，才能适应行业发展趋势，应掌握工程建筑、给排水、供暖制冷运行、园艺、工商管理学、心理学、财务管理、市场营销、法律等多方面综合知识。

2、利润空间不断被压缩

物业服务企业处于房地产产业链的终端位置，核心职责是对楼宇不动产进行专门的维护、管理，使其保值增值。物业服务企业所有的经费支出主要靠物业服务企业所管项目收取的物业管理费，除去人员工资、法定税金、必要维修维护费用、办公费用等，剩下的费用就是物业服务企业的利润，大致比例为物业管理费总费用的8%-13%，这个利润水平还是在假定全年不发生重大安全事故、无重大设备维护的情况下，倘若物业服务企业一旦遇到重大安全事故，其生存就陷入困境。同时，《物权法》、新《劳动合同法》的颁布实施，使得劳动密集型物业企业的管理成本、人工成本支出迅速增大，而且物价上涨带动了工资总额的上涨，使得物业服务企业的利润空间再度被压缩。经济学中对行业发展的认定不仅表现在对社会发展的价值上，更重要的体现在经济的循环效益上。深圳作为物业服务企业诞生地，经过二十多年的长足发展，依然是国内物业行业高地和风向标，云集着全国高端、综合实力强的物业服务企业，同时按照克隆的形式在全国的大中城市不断攻城占地、开拓市场。在某杂志社第六届协办委员会会议暨中国物业管理经理人论坛上，深圳市国土资源和房产管理局李加林副局长在发言中披露：截至2006年年底，深圳市纳入统计的物业服务企业有1,029家，在全国近50个城市都有在管项目，直接管理或顾问的项目面积5,600多万平方米，在深圳市管理的项目5,267个，管理物业面积2.5亿多平方米，其中获得全国物业管理示范项目191个，完成营业总收入达99.6亿多元，实现利润8亿多元，企业平均年利润仅为77.7万元。处于市场最成熟、经营最规范的深圳物业服务行业的利润水平状况如此，内地处于发展着的物业企业利润状况可想而知。

笔者所在的公司是一家具有二级资质的物业企业，管理面积超过100万㎡，项目涉及写字楼、住宅、别墅三种，其中一个写字楼荣获“陕西省示范大厦”、两个住宅项目荣获“陕西省示范住宅小区”的称号，但是2007年公司的财务年报中，年利润仅为45.5万元。面对当前客观环境因素，公司管理层预计2008年的年度利润将减少8-10万元左右，利润总额减少两成。据西安市物业管理协会调查统计，2007年西安市物业管理市场中，有近三分之一的物业企业处于亏损，三分之一略有盈利，物业服务企业利润进入冰河时代。

被如此压缩的利润空间，企业生存已成攸关，还谈何发展。

二、外部因素——两块近乎窒息的帷幕

1、物业项目招标竞争中存在严重不透明

我国现行实施的《物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》均明文规定：“前期物业管理需进行招标的方式选聘物业服务企业，除非住宅规模较小或者投标人少于三人时才可采用协议方式选聘物业服务企业，但需经过房地产行政部门批准。”但这些看似严格的规定一方面过于理想化，另一方面由于缺少相关细化执行办法，在实际的招投标竞争中完全成为摆设，难以发挥约束作用。因为在实际运作中，前期物业管理招投标时发展商居主导地位，竞标最后阶段时，物业服务企业需准备相应竞标风险金，结合项目大小，竞标风险金一般在20-30万元左右，项目规模较大或是高端项目该项费用就更高，无形中开发商就可以堂而皇之地将一些具有资质的竞争者排除在外，选择有利于开发商利益的合作者，招标成为形式，破坏了物业行业的经营环境。同时，参加竞标的物业服务企业在仅有的项目中，为了生存而恶性竞争、竞相压价，一些中标的物业服务企业最终因亏本经营，即损伤了物业服务企业的发展元气，又由于服务质量的降低侵害了业主的利益，带来了物业管理行业经营环境的进一步恶化。笔者所在的公司就身受压价竞标之害，公司目前在管的一个2006年中标住宅项目，截止目前还一直处于亏本运营状态，公司曾多次决定撤管，但在政府部门的干预下一拖再拖，均未能成功，该项目的入不敷出已经威胁到公司的生存，公司已决定年底之前一定撤管。

另外，产业链末端的位置使得物业服务企业没有话语权，难以拥有客观、公正、公平的经营环境。实际运营中，发展商在竞标过程中还以标书中的量化数据内容来决定竞标者的命运，无疑是对物业管理竞标参与者强制出局的手段。

2、过度社会责任负担

《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”现实中物业服务企业还承担着合同约定以外的责任，具体的有：1、承担精神文明建设责任，如社区文化宣传;2、基础的社会治安管理职能，如协助公安机关治安防范、户籍登记;3、基层政府公共服务产品的提供，如承担辖区创卫等工作。虽然，物业服务企业应承担部分社会责任，这是企业的社会责任的要求。但是将一些市民用纳税的方式购买的原本归属政府职能部门的公共服务，转嫁给没有享受权益的物业服务企业，这就直接增加了物业服务企业的成本支出。同时，过度承担变相的社会责任，使得物业服务企业不得不承受业主投诉，既失去了业主的信任，损害了企业的社会形象，也使得企业经营环境更趋不利。

三、对策与建议

结合我国市场经济还处在政府指导型的经济时期，以及我国现实的国情，笔者建议：

1、高等院校、社会培训机构重视对专业人才的培养。为物业服务企业的可持续发展提供人才保障。

2、结合当前各地消费水平和经济指数，提高物业服务管理费。各级管理部门应根据经济条件，遵循市场经济法则，合理确定物业资费空间，不能一味地限制。

3、完善招投标的法律法规，加大执行力。加强相关配套法规的制定。规范招标程序，建立公开透明的竞争性机制。

4、免征或降低法定税金。按照准公共服务产业，对物业行业征收较低水准的税金。

5、做好引导角色，制定扶持政策。加强行业规范，引导企业不断壮大。

6、做好舆论宣传，提高物业服务企业的社会地位。

四、结束语

物业服务企业的现存困境使其难以长久支撑，就好比小马套大车，刚开始时还能正常运行，如让其继续，势必引起小马超负荷的运作，最终小马将会因劳力过度而夭折，相信这不是我们所要看到的结果;面对现实环境，物业服务企业只有得到政府的扶持、业主的理解、社会的关注才能走出困境，我们期盼这一天早日到来。

(本文同文作者：魏仲斌;原载于《现代物业·新业主》2008年09期)