作者: 陈伟 | 2008-12-01 16:20

经济适用房群租现象剖析

近年来，伴随房地产市场高速发展和城市房价飞涨，一种新的房屋租赁形态逐渐产生并呈蔓延之势，那就是所谓的“群租”——将一套住宅分隔成很多小间，分别出租给很多不同的人居住。比如一套三室二厅的住宅可能分租给10多户人家，一间20平方米房间或许挤了20个人，等等。“群租”在不少小区已经是一种普遍现象，并产生了很多问题。仔细调查、分析和解决群租问题已成为相关社区、物业服务企业、业主和业主委员会亟待解决的一个重要课题。本文以杭州市下沙高教园区清雅苑教师公寓为例对经济适用房“群租”现象及引发的问题进行初步探讨。

清雅苑“群租现象”

清雅苑位于杭州下沙高教园区的核心地带，北邻学林街，东沿文津路，南临开发区二号大街，北靠大型学生公寓区，周边坐落着浙江理工大学、中国计量学院、浙江警官职业技术学院等多所高校。清雅苑是杭州下沙大学城第一个超过20万平方米的大型住宅楼盘，是浙江省教育厅专为解决下沙各高校教师的住房问题而建设的省直教师专用经济适用房。

1、群租现象非常普遍

虽然《经济适用住房管理办法》第五章第二十六条规定:“个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营”。但由于种种原因，现在清雅苑小区的“群租”现象却相当普遍。2008年4月，清雅苑物业服务单位——浙江钱塘物业管理有限公司清雅苑管理处对清雅苑小区内的住房情况进行了摸底调查，调查结果如下图。可以看出，在出租的343户中，有312户是群租，占出租户的90.96%，占总户数的22.45%，可见绝大多数出租是群租形式。

此外，从居住人口来看，群租房的居住人口达到3,000余人，超过了自住户的人口。按粗略计算，每套房平均要租给10个房客左右，100多点平方米的房子里住了20几个人也不少见，甚至有人将厕所、厨房改造成房间，然后在阳台上烧饭。笔者在实地调查中甚至发现，一套130.3平方米的房间，总共住了将近30个人。显然，无论是从绝对数量还是从相对比值来看，群租在清雅苑小区已成为一种普遍现象。

2、群租的几种形式

清雅苑的群租方式多种多样，根据调查，目前主要有下面几种形式：

一是将客厅、房间、厨房，甚至阳台分隔成若干小间，这是主要形式。清雅苑群租产品一般是把居室用石膏板分隔成一个个独立的房间，再简单装饰装潢一下，然后以便宜的价格分别出租。比如6幢有一套房分成了7个小间，租住了13人。这种通过简单处理改变房屋性质、结构是群租扰民的主要表现形式之一。

二是在房间内布置多张床位，按床位出租。作为新的租赁形式，所谓床位出租，是指在房间内放入若干上下床，把床位分租出去。据了解，租床位的一般都是暑假在读外语的人、考研学生以及部分刚工作的人，他们租的地方往往都是四人一间。交付房租方式或几天一付或一月一付，极少数需要“付三押一”等。价格在15 元/天-30 元/天、300 元/月左右。价格便宜又无需中介费，而且来去自由。

三是出租给单位作为集体宿舍，房东不直接进行分隔。单位集体宿舍的承租者大多数是单位老板，他们一般不会破坏房屋本身的结构，在清雅苑小区有20 来户出租给公司作为员工集体宿舍，客户基本上是小区附近的餐厅老板。据了解，27幢的一套商品房被房东租给餐厅作员工集体宿舍，110平方米左右的屋子里挤了18个人，给周围的居民生活带来了很大影响。

还有一种是直接租给二房东，由二房东操作。由于不是自己的房子，缺乏顾忌，二房东向房东租了房子之后，会先对房子进行改造，再对外出租。这一类的出租，往往会破坏房屋原始的结构，住在一起的人也都是陌生人，而且流动性大。在经济利益的驱使下，清雅苑小区甚至形成了“二房东联盟”，垄断了小区大部分的毛坯房或者二手房，然后进行改装，再高价分租出去。

无论哪一种，都属非正常居住形式，必然影响到相邻业主，一系列治安、环境、物业管理问题由此产生。

3、群租产生的原因

清雅苑小区造成群租现象的原因是多方面的,从出租方与承租方的情况和出发点来说，对房东而言，由于某些原因不住在清雅苑，闲置着又浪费，所以就把房子租出去了;有的房东想多赚钱，自己将房子分隔成许多小的单间，分隔成几间的单元房显然比一套大户型房子更能吸引租户，而且租金回报率也要高出不少。例如一套140平方米的房子月租金为1,500元，而将其分隔为五间分别出租后，月租金可达3,000元-4,000元，高出一倍多的价钱。有的是交给二房东打理，二房东为使利益最大化，私自改变原有的建筑布局，将正常的户型改造成若干小间。

而对于承租户来说，原因就较为简单，那就是“图个省钱”。租住在清雅苑“群租房”的大多是学生、刚刚参加工作的人、打工者等低收入群体，因为他们租不起整套住宅。住在清雅苑小区4幢的小张是一名刚刚毕业的大学生，目前在下沙某公司实习，工资是1,000元/月。她说，现在房价高,以她这样的收入水平很难在下沙租一套相对便宜的房子。因为那一带大部分为次新房，且小户型很少，一套两房的住宅月租金需要1,000元以上。所以她才和好几个朋友在清雅苑小区租了一套“群租”房，由于是合租，租金大家分担，经济压力还不算太大。

清雅苑群租带来的各种问题

根据前述的调查数据，清雅苑小区内的群租房有312套，租客超过3,000人。较大规模的群租导致外来人员流动数量庞大，租住情况复杂，不仅加大了社区公共设施的损坏率，使住宅质量下降，还增加了小区管理难度，给小区安全带来了诸多隐患，严重影响了其他业主的正常生活。大量产生垃圾、噪音，混乱作息扰邻，公共资源超负荷利用和损坏，是不少小区居民、物业管理公司抱怨“群租”的常见原因。

1、安全管理问题

(1)一般治安问题

由于群租人员往往互不相识，集中居住在一起，容易引发治安问题。群租之后外来人员增加，群租房客增多，渐渐加重了小区业主的不安全感，对小区的治安带来了影响，这些都是业主反对群租主要考虑的因素。对自住户业主来说，这是非常大的一个安全隐患，毕竟，谁都不希望自家隔壁住着20个甚至更多的陌生人。比如4幢的一位大爷向笔者抱怨他家对面住了十几个人，人员流动性大，进进出出是谁都不知道，非常担心安全问题。由于人员往来频繁，防盗门形同虚设，有些居民担心电动自行车被盗，每天只能搬着电动自行车乘电梯上下楼。

清雅苑群租户由于人员复杂，容易发生口角，甚至斗殴;有时小区还发生贵重物品失窃现象，业主自然觉得生活安全缺乏保障，而且一旦发生此类问题，物业公司也无从查证租客的身份，这给物业公司的管理带来了很大的难度,公司需要投入更多的人力来保证小区安全。

(2)消防安全问题

消防安全问题是群租遭到自住户业主强烈反对的又一个主要原因。有些出租业主把房间分隔出租，120多平方米的房间住着10人-20人,有的甚至更多。人员多，空间小，影响安全逃生，严重违反消防安全管理法律及有关规定，对小区消防安全造成很大隐患。还有群租房客常常私自接拉电线，房间内电线裸露，随处可见，极易引起电路故障。

2008年4月13日上午9时许，清雅苑小区12幢1单元102室发生火灾。火灾发生时屋内无人，幸好两位巡楼的保安及时发现，才未酿成大祸。起火的房子正是一套“群租”房，100多平方米的房子被隔成很多单间。据说起火原因是租住人员乱拉电线引起的。在群租房中，每间房都有电饭煲、热得快、电脑，电器负载过重，容易发生火灾，后果不堪设想。

2、环境管理问题

(1)环境卫生问题

群租除了给清雅苑带来了很多安全问题外，同时也带来严重影响环境的卫生问题。由于多人租住在一起，产生大量的生活垃圾，而且群租人员随手扔垃圾的情况较普遍。一些群租户平日购买一次性包装食品居多，吃完后将垃圾随处乱扔，影响走道环境。因为出租户人多，对卫生状况不加维护，互相推脱。有的甚至将一次性饭盒扔到小区内，让人十分反感。而楼道里也常弥漫阵阵烟味，群租客将烟蒂随处乱扔。另外，部分租客不注重公德，随处吐痰、破坏绿化情况并不少见。更为严重的是出租户高空抛物，经常往楼下乱扔东西，人为损坏电梯、在电梯里吸烟。

(2)噪音干扰问题

到目前为止，清雅苑小区居民对出租户的投诉已达百起左右，有部分业主因无法忍受，其中投诉到12345市长热线的有3起，反映最突出的是出租户严重干扰居民的正常生活。由于大部分出租户作息时间不规律、半夜回小区乱按门铃、回房间大声喧哗、吵闹不休，严重干扰小区业主的生活，更为恶劣的是夜间乱踢单元门,对小区的公共配套设施不爱惜,恶意破坏。群租扰民，这已经成为不争的事实。

据清雅苑小区3幢的自住户业主反映，他家隔壁的群租户，住的是几个学生，这些学生每晚不定点回来，而且还常带一些同学或者朋友到住处玩，说话、脚步、看电视等等都会发出噪音，在夜深人静时，大大影响了周边居民的休息。还有一位2幢的业主经常反映，住在她家楼上的群租户常常深夜还在房屋内打麻将、吵闹，严重影响了居民的正常生活休息，破坏了正常的生活秩序。

3、公共设施管理问题

群租户除了对安全、卫生和消防产生问题外，对小区的物业设施设备也有极大的损害。由于群租户人流复杂，人员出入频繁，使得公共设施损坏严重，不少硬件设施的使用率也变得越来越高，公共设施的损耗也比一般的住户要高，群租房的生活设施报修率也是清雅苑小区内最高的。大量的“群租”客频繁使用小区电梯、车库等。社区公共资源超负荷利用，损坏严重，物业维修费用明显增加。

据11幢的娄大伯说，有些出租户乘坐电梯时，常将按钮从上到下全部按一遍，而且使用电梯过于频繁，这样自然就增加用电和电梯维护的成本，但出租户不交物业管理费，导致电梯等公摊费用大大增加。他说隔壁其他几幢楼两个月只需要交40多元，而他们这幢楼要超过80元。

成套商品房住宅本用于数口之家，现在一下拥入20余人，免不了带来各种问题。室内卫生设施紧张、用电隐患、电梯使用负担、小区出入混杂、生活垃圾处置和进出楼道喧哗，给住户自己、邻里乃至整个小区都带来了消极影响。

“群租”过度膨胀，不仅个人基本生活水平下降，还影响了相邻关系。如何规范群租行为，我国并没有相关法规来规范约束，在管理上还存在一定的难度。说到底，群租是一个经济问题，也是一个艰难的社会问题。

总之，笔者觉得要把所有群租户都赶走，可能很难做到。应当通过各种有效手段对清雅苑小区“群租”现象进行综合治理，将“群租”现象的负面影响降至最低程度。

参考文献：

[1]李佳.经济适用房物业管理的问题与对策.中国物业管理，2006年11期.

[2]武勇.我国物业管理行业的现状及发展对策研究.连云港职业技术学院学报，2005年02期.

[3]孟勉.经济适用房物业管理路在何方.城市开发，2004年11期.

(原载于《现代物业·新业主》2008年09期)