新法规实施后物业公司的定位
《物权法》于2007年3月16日全国人民代表大会通过颁布实施，随后《物业管理条例》进行了修改，把“物业管理企业”更名为“物业服务企业” 。我们应该怎样看待这个变化?
一、企业名称变化意味着什么
《物权法》对物业管理活动强调的是服务，并以“物业服务公司”取代“物业管理公司”，物业公司的定位从“物业管理”转变为“物业服务”，无论是在《物权法》中，还是在新《物业管理条例》中，都得到了明示和强调。看似简单的文字改变，实则揭示了对物业管理实践中业主和物业公司错乱关系的纠正，以及对业主建立在房屋和社区共同财产之上的私权的尊重和维护。 所以，我们物业公司应该认真地去思考这个问题，清醒地认识自己的身份，恪守职责，正确定位，树立“在管理中求服务，在服务中求发展”新的企业定位理念。
二、物业公司如何定位
1、物业公司要真正地从“管理”走向“服务”
(1)按照服务合同的法律要求，认真梳理与其签订的物业服务合同文本，尤其要明确委托事项、委托要求、双方权利和义务、违约责任等重要条款，合同条款应当合法、明确、具体并具有可操作性。
(2)物业公司要从理念到行为模式都要有质的改变，必须树立服务和规则意识。在物业服务实践中应做到：一是遵守法定和约定规则，二是根据业主授权。在目前没有相应规范的情况下，应充分征求业主意见，根据业主或者业主大会、“业委会”的授权行事。不要自作主张，自己行事。
(3)物业公司应充分尊重业主的财产权、知情权和监督权。物业公司应把相关法律规定和物业服务合同当成公司为业主提供服务的“底线”而不断精益求精，真正为业主着想，提供质优价实的服务。
2、物业公司要正确处理好管理和服务的关系
(1)从物业管理活动角度来看，管理与服务是有区别的。第一，物业管理的对象是物业。其管理内容是围绕着国家法律、物业服务合同以及管理规约而开展的。第二，物业服务对象是人(物业所有人和物业使用人)。服务的内容也是多方面的。
(2)从物业管理实质角度来看，管理与服务是有必然联系的。第一，管理中包含服务。管理对象是物业，而物业又属于产权人，物的背后是人。第二，服务中包含管理。一个良好的服务不能没有管理，否则成本太高，最终还是业主埋单。
综上可以看出，处理好管理与服务的关系，核心是要摆正业主与物业在管理、服务中的位置，摆正物业企业的位置。实现物业管理企业向物业服务企业的转化，不是简单地要求物业企业如何去寻找、开发新的服务切入点，树立服务理念，而是要求物业企业重新审视自己的管理权利，将那些未经业主授权、本不属于物业企业的管理权限还给业主，摆正与业主的权利关系，尊重业主的民主自治，尊重业主的民主选择。物业企业在管理实践中，要站在服务者的立场，加强对人的服务、对物的管理，认真履行合同，摆正自己的位置。
三、物业公司要在服务中求发展
1、要制定一套完整的服务体系。物业公司要想在激烈的市场竞争中得以生存，必须按照《物权法》和《物业管理条例》对物业管理的定位，制定好公司的服务系统。服务系统包含服务理念、服务内容、服务标准、服务态度、服务考核、服务特色等内容。物业公司应以服务意识和服务质量为中心，不断提高服务水平和竞争能力，开拓创新，不断优化服务项目，树立自己的品牌，不断地向前发展。
2、要以人为本搞好服务，努力练好公司内功。物业公司要以人为本、以服务对象为本，针对不同服务群体的要求，对公司服务体系进行认真梳理，制定出符合不同服务群体要求的服务项目。同时，要提高公司员工的服务水平，转变服务理念，改变一些落后的工作方式，增强与服务对象的联系和沟通，从而使公司在市场上立于不败之地。
服务是物业管理的核心，是物业管理行业的天然属性，物业企业是物的管理者，是业主和使用人的服务者。正确地理解、把握这一点，是物业服务企业生存、发展的根本。在《条例》已经修改的今天，我们还应看到将物业管理企业改为物业服务企业，其深层用意在于强调业主自治管理，是对业主民主自治权利的维护;强调物业企业与业主的关系是合同的关系，对业主和使用人物业公司是提供服务的，而不是进行管理的，是对过去物业企业过度膨胀的管理权利的控制。最终是为了实现物业管理市场的主体双方——业主和物业企业的各自权利实现合理合法的本位回归，达到理顺两者关系的目的。因此，物业企业发展的动力来自服务。
(原载于《现代物业·新业主》2008年09期)
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