作者: 张贵辉 | 2003-12-01 11:35

全面打造物业管理职业经理人队伍

一、物业管理行业急需职业经理人

职业经理人是指以企业管理为首任，以与企业投资者所签聘用合同为依据，运用自己的管理手段，为企业和社会创造价值的人。职业经理人在市场经济较发达的国家相当普及，已成为一个突出的社会群体，对整个社会经济的发展起着很重要的作用。一些西方发达国家的职业经理人制度已日臻完善，而我国则在近几年才提出这个概念。目前，我国已成功加入世界贸易体系，随着世界贸易的日趋全球化，企业管理已必须尽快与国际惯例接轨，因此打造职业经理人队伍是目前我国企业的重要任务。

而物业管理在中国还是一个年轻的行业，它以输出服务来获取等值的利润，我国加入世贸体系后，首先就向各成员国提出了开放服务领域的承诺，可以预见，物业管理未来的竞争不仅仅是国内企业之间的竞争，而且还要与境外一些拥有先进的管理经验、完善的管理体系的物业管理企业竞争。目前仅深圳就有戴德梁行、第一太平、历思联行等众多境外知名物业管理企业来与我们同时争夺这个具有良好发展前景的市场，这确实值得我们深思。国内物业管理行业内，竟然还有相当多的从业人员，包括一些物业管理企业的经营者们还在用狭隘的眼光看待这一问题，片面地只看到境外物业管理企业抢滩中国物业管理市场所遇到的阻力，诸如难以融入本土文化，难以适应中国复杂的社会关系网等等，但我们应同时看到，中国的一系列改革，特别是入世以来改革的力度更强了，步伐更加快了，更何况文化并没有优劣之分，境外物业管理企业将它们先进的模式以及的文化来融入到国内也很正常。麦当劳、肯德基不也是靠它们文化渗透从而占领中国市场的吗?

国家第一次将物业管理这一新兴行业的发展写入十五国家发展计划纲要，足以可见这一行业在整个社会中所处的地位相当重要。当前我国的物业管理行业已经进入到了一个关键的历史发展阶段，行业要逐渐规范，按市场经济规律来制定企业和行业的运作制度和游戏规则，已成为整个物业管理行业获得可持续发展，积极应对将来所要面临的各种挑战。

目前国内已已涌现出了一批优秀的物业管理品牌企业，已初步具备与境外物业管理企业博弈的基础，但我们同时应看到，在整个国内物业管理行业中，真正按市场规律建立现代企业制度来经营运作的物业管理企业在整个行业内不足5%，即使在第一批获得国家一级资质的40家物业管理企业中也不足20%，足以可见我国物业管理行业建立现代企业制度的紧迫性和重要性。

怎样才能建立适应市场经济规律的现代企业制度呢?如何推进整个物业管理行业的市场化进程呢?在当前国内物业管理硬件初见雏形的条件下，积极培育物业管理职业经理人队伍，建立和实施物业管理职业经理人制度已迫在眉睫。

二、建立物业管理职业经理人制度的重要性

1、建立物业管理职业经理人有利于加快国有物业管理企业的产权制度的深化改革。

当今世界已进入知识经济时代，知识就是企业获得资本的最大资源，体现在企业内就是人力资源与货币资本的转化。在企业中，人力资源分为两种：职业经理人和技术创新人才，当然职业经理人也能搞管理创新。重视人力资源，实际上就是企业的产权制度，或者说企业的产权结构发生了重大变化，这种变化使得传统的谁出资谁拥有企业的产权这一原则得到修正，既然承认人力资源和货币资本同样重要，那么人力资源所取得的回报就不应该仅仅表现工资。因为工资是劳动的收益，而回报应该是产权的收益，人力资源应该拥有一定的产权，也就是说，企业的职业经理人应该拥有企业一定的产权，于是导致企业产权结构的调整。

在物业管理发展较为成熟的深圳，关于人力资源回报以及对服务创新的激励措施和物业管理经理人的重视程度难尽人意，特别是目前还受制于上级房地产开发企业的国有物业管理企业，推行这一制度的难度很大。

21年来，国内物业管理行业涌现出了一些优秀的经营管理人才，但由于行业发展初期的诸多问题，也流失了很多，如何使这些优秀的物业管理人才能够在现代企业制度下发挥更大的主观能动性，推行物业管理职业经理人起着决定性的作用。它对于整个行业改变长期困扰企业的产权制度是一个理论基础，同时也是一个突破口。对于改变国有物业管理企业落后的人事制度与分配制度有深远的作用，调动企业经营者积极性，吸收和凝聚物业管理人才都具有很大的现实意义。

2、推行物业管理职业经理人制度有利于企业治理结构的规范

物业管理一旦导入完善的职业经理人制度，企业的治理结构将会发生重大改观。国内一些知名企业已开始逐步实施这一制度，如海尔、万科等，它们已在各自领域尝到了职业经理人制度所带来的甜头。现时国内的很多国有物业管理企业，绝大部分实行的是董事会下的经理负责制，还在强调所有权与经营权的分离，而在经济发达国家，这种理论和模式早已过时，它们实行的是所有权与经营权捆绑模式，随着我国体制改革的进一步深入，我们也应走这一步。CEO的出现就是最好的例证，CEO的产生标志着人力资源在企业内的地位得到充分的肯定，也决定了职业经理人对企业的绝对经营权。CEO就是企业的首席执行官，强化了企业治理结构的功能。指挥CEO的不是董事会，而是企业战略决策委员会，这个委员会不是企业出资人组成的，大部分是企业或经济学方面的专家组成，他们来对CEO的经营管理实行监督和评价，这一转变实质上充分肯定了职业经理人的地位，也使企业的经营决策走向科学化、市场化道路。

而我国物业管理行业内大部分企业，目前正急需引入这一制度，包括第一批国家一级资质的40家物业管理企业在内，80%以上还是传统上的国有体制，实行的还是董事会领导下的经理负责制，这种制度对于企业自主经营决策带来很大的束缚，已日益暴露出它的弊端，在这种情况下，实施和推行物业管理经理人制度，把人力资源优先其他一切资源的观念带入到这个新兴行业中，对于转变国有物业管理企业体制以及整个行业的发展具有深远的意义。

三、推行物业管理经理人应注意的问题

1、要建立规范的资质认证体系

尽快推行注册物业管理师的认证体系，实行物业管理职业经理人制度，最重

要的还是应具备一套完善的、科学的、操作性强的物业管理职业经理人资质评审制度并加以严格执行。据悉，政府主管部门正在加紧这方面的调研，正在酝酿这一具有划时代意义的新体系的架构。我们可以借鉴境外关于物业管理职业经理人资质评审的作法。前不久，我司派出一批中层职员赴香港学习，看到了香港物业管理职业经理人制度所带来的先进的管理模式和管理理念，象香港富城、高卫等知名物业管理公司，他们实行的都是这一制度。我们在借鉴境外成熟的资质认证基础上，结合我国物业管理行业的特征，制定我们自己的物业管理职业经理人资质认证评审制度，整个评审必须用严格的程序来完成，从而确保整个物业管理职业经理人队伍的素质。

2、转变观念和营造肯定物业管理职业经理人地位的氛围

物业管理职业经理人制度的建立，要转变现有的观念，包括企业出资者以及

物业管理从业人员。经济学上，把人按不同历史时期分为三种：工具人、经济人和社会人。社会人最大的本质特征就是承认个人在社会中的职能定位，以此来行使自己的权利和义务，这种观念的树立有利于界定人与社会的关系，从而可以理性地履行社会赋予个人的义务。

3、承认企业内部职员等级制度

长期以来，国内企业总是宣传企业主人翁精神，强调每个人都是企业的主人，这是产生大锅饭和平均主义的重要原因。企业在这种情况下进行改制，本来应该是经营管理者持股，最后搞成内部员工持股，对于推行物业管理经理人制度十分不利。这种改制对于物业管理企业的发展不会带来根本性的改变，在企业内，应大力灌输等级观念，必须承认人能力上的差异，能力差异导致分工不同，分工不同导致收益不同，普通职员收益是劳动收入，以工资形式体现;而职业经理人投入到企业中的除了劳动外，还有资源，除应该得到工资外，还要给予其资本收益，是剩余价值的部分，这些用股权、期权、年薪、分红及各种激励措施来体现。当然，这一制度要靠国家的政治体制的深入来得以完成。

4、要认识到企业的功能是讲求高效率

目前，国内各行业都在呼吁公平竞争。其实，这一观念也有待改变。公平不是企业所决定的了的，企业追求的是利润的最大化和管理的高效率。公平应该是社会的职能，游戏规则应该是社会来制定的，公平应体现在企业所得税制度和社会保障制度。企业的公平体现在同层次人的基础上，体现在同等人、同等的待遇和同等的晋升机会上，离开这个前提谈绝对的公平没有任何意义。企业追求管理的高效率决定了它对利益的分配也必然采取效率第一的原则，即效率与回报挂钩，这才是真正的以人为本。

综上所述，我认为，目前我国物业管理行业急待推行职业经理人制度，肯定物业管理职业经理人的地位，这是物业管理行业真正走向市场化的必经途径。在推行这一制度的同时，我们应考虑到人力资本与产权制度的紧迫性，充分肯定物业管理职业经理人对企业经营决策的绝对权，在观念上加以提高认识，以及企业文化重塑等各方面都应为建立制度打好基础。加以引导有利于物业管理职业经理人制度实行的观念和氛围，只有这样，才能真正打造我们这个新兴行业的职业经理人队伍。

(原载于《现代物业·新业主》2003年第04期)