作者: 贺云华 | 2005-12-01 14:24

解决物管费困局的新思维

物管费是伴随物管行业始终的既古老又新颖的重点和难点课题，也是与物管有关的各界人士关注的热点话题。一时间剪不断，理还乱。双方的矛盾和分歧无时不在，时而缓和，时而激化，让人感到物管成了投诉焦点之一。收费与付费的博弈没有终点，只有暂时的均衡。物管费是物业公司的生命线，是物管行业的血液，对业主而言也是保证物业价值，维系生活工作品质的重要组成部分。如果不形成一套科学合理的物管费制度，将会导致从业人员知难而退，危及业主的最终利益，使行业发展后续乏力。本文仅对物管费产生机制再造提点看法。

物管费来源机制存在缺陷，影响物管可持续发展

从房地产售后服务到形成独立发展的物管产业，从福利式免费服务到实施消费者付费，是社会发展的必然，是物管发展的里程碑。但目前的物管费形成机制和实施效果存在先天不足，笔者认为至少有以下缺陷：

1、物管费导入时业主并无价值判断，缺乏基本的理解

物管费是业主购房时若干费用中绝对额较小但持续时间较长的一种费用，巨额的购房费用、装修费用、专项维修资金、五通费用与小额物管费的对比形成强烈反差，人们更愿意仔细思考大额费用的构成和筹集方式，而较少考虑物管费是否科学，筹集模式是否较合理。在签购房合同时，前期物管合同往往仅供购房者参考，为不影响卖房，前期实施物管的公司往往不可能主动告知业主，请认真研究物管合同，不同意物管方案最好别买房。业主购房大多对物管没有认识，也认为前期物管合同是与开发商签的，购房者发表看法确实没多大用处，只要看上了房子即可。于是，本应在购房前统一对物管认识的工作难以实施，埋下了业主入住后业主们通常可能凭意气、凭感觉和自己理解的物管标准对物业管理服务进行“调教”，从而埋下了你争我闹的后患。物管费的收取工作本应很规范，但却变得复杂。人人都认为自己有权评价物管费的合理性，人人都可找理由拒绝交纳物管费。物管费是针对全体业主的，应按业权份额表示意见，个人可以提建议，如果未获多数业主通过，未形成全体业主认可的决议，是不能实施的，仅有特约服务费可以供业主个体全权选择，认可就选，不认就不选。

2、前期物管费脱离价值基础，超标准服务形成不良示范

前期物管的功能较复杂，除为最终用户服务外，很大程度上是在为开发商做售后服务工作，这种售后服务的功能和内涵已经超越了物业管理。为了促进房地产的营销工作，讨得已购房业主的良好口碑,业界比较通行的做法就是从开发环节的费用中筹措一部分用于物管环节的“锦上添花”，使不少小区(大厦)物管费收费标准低于物业管理服务的正常运行成本，如有的别墅区运行成本号称3.5元/m2·月，而向物价局报批的价格仅为1.52元/m2·月，实际执行时还低于此标准，差额部分由开发商补助。数年后，开发商要求物业公司独立核算，自负盈亏，不再对完成售后服务使命的物管提供差额补助。这时，业主已习惯了以较低的收费标准享受原来的较高服务标准，难以接受服务标准的降低，也难以接受物管费的提高。物业公司与业委会协商并算细帐，业委会也分成同意涨价和不同意涨价两派，物业公司则要求在规定时间内同意调价，否则，撤场。结果小区物管发生剧烈动荡，业主与物管双方都耗费了大量的精力。也有部分企业为求数量难求质量，开展低价竞标，扰乱了市场秩序。

3、物管企业对政府物价部门批复的物管费标准大多数按下浮实施，造成误导

在前期物业管理时期，因业主最相信政府，业界希望政府物价部门在行业不成熟时期对物管费进行把关，业主也认政府的批文。但实际工作中，许多物业公司按方案要求的成本和服务方案向物价部门报批，物价局批了之后，许多物业公司为赢得业主的支持和好感，大多在批价之下执行，物价局的同志就讲，给你们批了正常价，你们自己又不执行，下回就不给你们批高了。本来整个行业成本居高不下，盈利的企业并不在多数，实际工作中物价部门又在原有基础上下调指导价格，使原本经营困难的企业从“锦上添花”的初衷变成了挥之不去的“雪上加霜”。

4、降物管费成了部分业委会显示工作成绩的“面子工程”

从物业管理导入到业委会成立，物业公司的日子就有了两重天的变化。有的小区业主素质较高，也比较懂得价值核算，在知道自己享受了超值服务的情况下，宁可不成立业委会，希望这种服务能延续较长时间。还有些小区业主感到物管费较高，或者有些业主与物管公司或开发商有瓜葛，长时间拖欠物管费，为了降低物管费标准，甚至想减免自己欠了较久且为数不少的物管费，在业委会管理制度极不健全的条件下，抱着各种难以明言的个人目的积极活动进入了业委会。这类业委会成立后的首要工作就是和物业公司谈物管价格，但可以说几乎100%是要求降价。有的是不达目的就着手炒物业公司，业委会不召开业主大会，未向业主作充分解释，许多业主盲目签字或代签，造成了后来业主自己也无法接受的不良后果。

5、业委会将物管赶得走，却召不来，“自治”修成正果，最后，苦果难咽

某小区首届业委会成立以后，抓了理顺开发商遗留问题的工作，在追讨物业管理用房，推动水、电总分表问题的解决等方面取得了卓有成效的进展。但在物管费的评估方面出现了严重失误，业委会认为降物管费很有搞头，有吸引力，能体现“政绩”。原开发商所属物业公司仅收取0.30元/m2·月的物管费，因有开发商支持，虽然盘小，仅3万余方，每月只有9000多元物管费收入，也能安排数人实施物管服务，物业公司与业主倒也相安无事。但业委会成立后，因业委会与开发商矛盾较多，认为物管与开发商分不开，于是主张另聘物业公司，但业主意见分歧较大，新的物业公司因小区状况和物管费缺乏吸引力也招不来，原物管公司在合同到期时因谈不拢就宣布撤离。结果，业委会只好自己开展物管工作，要求业主按原标准交纳物管费。甚至还有业委会向人民法院递交诉状，告小区业主不向业委会交物管费。对此，业主和社会各界都广泛质疑，业委会能开展物业管理工作吗?业委会究竟应该干什么?这种现象是物管行业的前进还是倒退?小区住户贴海报认为“业委会不能替代物管;业委会作为诉讼主体(告业主欠费)有违法律规定”，有人挂牌形容业委会收费人员——“小区来了三匹狼，天天吵天天闹，日日夜夜把钱要。”业委会开展收费后，收费率达50%都难，物管难以正常进行，小区环境与安防状况明显恶化，水电费难以及时上交，小区的正常运行遭遇前所未有的困难。

6、物管费的取费渠道过度依赖业主按期交纳，潜藏日益增加的风险

从过去完全由国家或单位提供费用到完全由业主提供费用，实际上是两个较极端的境界，事实证明两个极端都不好，前者是因为体制改革难以为继;后者因为业主情况多变，欠费风险与日俱增。似乎只有寻求第三条道路。因此，为物业管理的长远发展构筑物管费的产生机制，改造物管的造血机能是很有必要的。

再造物管费来源机制的几点思考

物管费的困局如何解决，业主、物管界、专家、学者和政策法规均有不少对策措施可供选择，但大多就物管费谈物管费，只见树木不见森林。本文根据经济运行的一些规律建议尝试转换物管费的产生机制，本质上没有变，但也许对业主和物管双方都会产生心态和效果的变化。

1、可尝试建立以生产属性为立足点的资产运营机制，适度替换当前以消费属性为立足点的月付物管费体制

目前，人们已认识到选择物管就是选择生活模式;但在物业的寿命周期中，物管费是一个难以迈过的槛，月月年年持续不断交纳，业主会产生不少变故，时而同意，时而不同意，有时交得起，有时又交不起。为解决此后顾之忧，措施放在物业的消费环节是一个传统而常规的方法，无可厚非，但我认为在物业的设计和建设阶段解决物管费的产生似乎更具有战略意义，也更容易使业主和物管变得“高雅而不世俗”。原理并不复杂，就是根据物业的档次设计物业运行的取费区间，将取费水准转换为某种资产产生的收益，确定该资产的数量和构成在建设阶段配置齐备，以资产运营招投标方式聘请资产运营商开展物业管理服务工作。实际上就是将业主在物业消费阶段按月交纳物管费机制转化为在购房时多交一笔公共资产费，每月的部分或全部物管费实际上就由该笔资产产生，从而使资产经营收益在很大程度上替代物管费收入，实现物管服务取费方式的转换。

2、以物养物仍值得提倡

物业通常具有生产性和消费性，一些物业以生产性功能为主，一些物业以消费为主。对于生产性物业，如工业厂房、机关、学校、写字楼、商场等类物业，其物管费多数均从生产经营资金角度筹划，物管费的收取并不是难事。而以消费为主的居住型物业则大多靠业主用消费资金支付，因此，收费往往变得复杂而困难。因此，化解取费困难不应放弃开发消费性物业的生产经营功能。认真研究和设计小区资源整合和资源配置的方案，尽可能提高小区的生产功能，用其收益占物管费适当的百分比，抵消得越多越好。目前，法规政策要求利用物业共用部分、共用设施设备进行的经营创收为业主的收益，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。因此，物业经营单位必须将物业经营方案和利益分配方案通过业主大会表决后方可实施。而前期物管时期则应在物管方案和合同中约定。

3、将业主按月足额交纳物管费作为最后一个保底的办法

有些小区因物业档次很高，业主不愿将物业用于生产性开发或经营，还有些小区则恰恰相反，因物业档次太低，缺乏开发的价值和方式，此两类物业均需要按物管方案要求的费用水准向业主足额收取，才能实现物管目标。此类物业目前仍属量大而广的类型，特别是中低档旧物业，更是物管较难实施的领域。国内典型经验是政府、单位、个人多方筹资对小区进行适当改造后实施物业管理。

4、解决物管费取费标准制约因素中的“短板”问题

“水桶原理”是众所周知的，物管费水平即如桶中之水，其水平的高低常常取决于所谓的末端客户“短板”。物管服务对新建小区业主而言较易接受，因为在销售环节已有一次经济实力的较量，大致同类的业主进入，可以形成较高和较易实现的物管费取费标准。而对于业主入住毫无选择和市场细分不明显的小区，因业主分化和层次差距较大，而物管公共服务费和公共服务水平是统一的，末端业主的承受能力和支付状况将决定物管的成败。笔者了解到的某些小区已由于末端业主缺乏起码的支付能力，要钱没有，要命有一条，使物管因业主巨额欠费，被迫撤离，新物管也畏难不进。解决此类问题应在开发和营销环节强调“物以类聚，人以群分”，严格实施市场细分策略，尽量少为物管留下隐患。在物管环节，应出台政策并以市场手段推动末端业主以换房、转让、出租等方式调离不适合自己的物管服务区。对于特困户，又难以置换的业主，可以采取政府和社会救助的方式解决其最基本的物管费交纳问题。

5、建立物管费取费方案和取费标准评价制度

物管服务和物管费的取费方案、标准以及物管费用的核算机制是专业性较强的工作，应该给业主、业主委员会提供借脑工程，为提高业主们选择物业公司的技能，增强对物管方案与物管费科学性的认识，应在政府指导下，建立相应的物管费评价专家库，实施物管费取费方案和取费标准评价制度，这是具有现实意义的。每个小区(大厦)在导入物管或更替物管时均应寻找有资格的专家及机构对其物管费来源方案和标准进行评价，作为投标时向业主提供的必备文件，否则，业主可以拒绝投票，有关部门要给予监督和处理。具体实施时可在招投标专家库的基础上建立相应的物管费专家库，在物业管理招投标评标报告中单列或强化对物管费的可行性评价，还可提供物管费方案策划、咨询、研究、评估等服务。

(本文同文作者：贺群英;原载于《现代物业·新业主》2005年第03期)