渐行渐远的单位自管房
2006年2月17日晚，济南市槐荫区某单位宿舍800余户居民，在遭受了一整天的停电之苦后，终于重见光明。随着这起由欠费引起的停电风波暂时告一段落，欠费问题如何最终解决又摆上桌面。据该小区居民反映，一直正常用电的800余户居民，2月16日下午5点左右，突然发现家里都没电了。出门一打听，原来是因为欠费，供电部门暂时停止了供电。
笔者从济南市供电公司槐荫供电部了解到，在此次停电事件中，该小区共有7栋楼800余户居民的正常供电被暂停。据介绍，该小区是由槐荫区某单位自备变压器进行供电，居民的日常电费均是交给该单位，然后由该单位转交给电力部门。而此次引发欠费，是因为该单位欠了电力部门4万余元电费所致。
单位负责人李先生表示，欠费现象的发生，主要原因是部分居民没有及时交纳电费，有的居民甚至从2005年国庆节至今，就一直没有交过电费。这些居民为何不及时交纳电费?李先生介绍说，这主要是受“每度加收2分钱的公共用电费用”影响。据介绍，按照国家标准，电费是0.54元/度，但该小区的电费要高出2分钱，也就是小区路灯照明和单元楼照明的费用。李先生说，由于一些居民对这一规定表示不解，因而拒交按照这一标准核算的电费。
停电之后，居民、单位、辖区居委会、办事处等均在积极协调此事。直到2月17日下午6 30居民家中才恢复供电，欠费问题将再行商定。
停电风波告一段落，相关问题却仍待解决。不少居民说，对于“每度加收2分钱的公共用电费用”问题，有关部门应该拟定一个更为完善的缴费标准，尽量减少分歧。
2分钱引起的停电风波，只是单位自管房各种纠纷的一个缩影。这些自管房大都建于1994年住房改革以前，当时属于计划经济时期，福利分房，单位持有部分产权，住户为本单位职工，但管理却由单位出钱出人，一些经济条件好的单位还可以承受，但随着住房的不断老化，维修管理费用的不断攀升，单位收入的不断减少，单位自管房已成为各单位的一块心病。目前在济南市像职工宿舍式的单位自管房约占全市总房产的15%以上。再加上单位自管的办公用房，自管房的占有率仍在30%以上。
住房观念陈旧，各种矛盾不断激化，是单位自管房走向市场的一个主要原因。
住房制度的改革使自管房失去了新的房源，单位管理的房产越来越少，已不可能形成一定规模，这是单位自管房逐步消失的另一个原因。原来单位自建自管的房屋，都是由本单位职工居住，由本单位出钱出力，觉得情有可原，肉烂在锅里，单位是大家的，利益均沾也是应该的。但随着时间的推移，房子大部分都换了新主人，很多住户已不是本单位的职工，有的已经卖给了不相干的人，无论是业主欠水、电、气、暖的费用还是绿化、保安、保洁等纠纷，都要拿到单位来解决，在这种情况下，哪个单位还愿意出钱出人，来惹这些麻烦?
2004年12月份，环秀物业管理公司通过招标，新接管了教育局职工宿舍，当时教育局职工宿舍有300余户,其中只有213户是教育部门的职工,而且只有23户是在职职工。该职工宿舍是教育局于1996年委托开发公司开发建设的,入住以后,由教育局后勤部门管理，除了收水电费，教育局还要解决各种各样的问题和矛盾，有的业主拖欠的水电费，也由教育局垫付，不是本单位的在职职工，说了也很难算数，至今还有许多欠费没有收起来。教育局有心自己成立物业公司，自己管理，可规模太小，又没有新的房源，人员多了，成本太高，人员少了，服务质量又难以保障。后经研究决定推向市场，招聘物业公司。
人手少、资金短缺是单位自管房走向市场的又一个重要原因。机关事业单位、学校、医院的办公楼和住宅楼，推向市场也只是一个时间问题。最近审计局、物价局、邮政局等几个单位的办公楼和宿舍区举行了物业管理招投标仪式。行政管理局李局长在讲话中说：“机关单位后勤改革势在必行，现在财政对单位后勤的投入越来越少，人员定岗定编，资金不增反降，管理费用不断增加，各种矛盾越来越突出，后勤管理推向市场是大势所趋。”由物业公司进行市场化管理以后，单位只对办公楼的物业服务买单，既节约了资金，又可以省掉不少的后勤人员，还可以减少、转移管理矛盾，一举多得。这次招标后，又有税务、交通两个部门，计划通过招投标，将单位物业管理推向市场。
很多单位其实早就认识到单位自管房的危害，认识到市场化的好处，但由于各种各样的原因，使单位自管房还占有不小的比例。
原来的济南轴瓦厂是一个不错的企业，效益较好,职工都可以住宿舍楼，单位有600户左右的住宅小区，所有的物业服务全部由单位包办，单位专门成立服务公司负责管理，每月厂里在水、电和其他服务上都贴补不少的钱。厂里效益好不在乎，钱是大家挣的，花在大家身上应该。后来随着效益的下滑，厂里拿来补贴的钱越来越少，服务公司陷入了困境。厂里准备将管理推向市场，可职工不答应，即使每户收5元钱的物业管理费，也有的房主拖着不交，宿舍区的物业管理已成为一片空白。小区垃圾遍地，污水横流，乱搭乱建，道路损坏也十分严重。如今轴瓦厂已倒闭，很多职工没有了生活来源，现在即使大家希望物业公司来管理，也没有哪个物业公司肯冒这个风险。房主赵师傅告诉笔者：“现在三天两头停电停水，水管坏了也没人管，我住的这幢楼已停水一个多星期了，也没人操心修，现在这房子真是没法住了。”很多住户都有赵师傅这样的同感，厂里管不了，自管心又不齐，还是招个物业管理公司比较放心，可谁愿意收拾这个烂摊子呢?
单位自管房是我国计划经济时期的产物，这种方式必将随着市场经济的发展而逐渐消亡。把政府、事业、企业等单位管理的自管房推向市场只是一个时间的问题，这已经是一个不争的事实。我们现在看到的单位自管房，就像一个即将远去的老人，慢慢的离我们越来越远，留给我们一个熟悉的背影，总有一天会从我们的视线中彻底消失。
单位自管房的市场化给物业公司的扩张带来了新的机遇，同时也隐藏着巨大的风险。
(本文同文作者：闫允宇;原载于《现代物业·新业主》2006年第5期总第47期)
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