作者: 胡信布 | 2008-12-01 14:00

加速推进部队营区物业管理的思考

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》中明确提出在未来五年要把提高人民生活水平作为根本出发点，增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量，进一步发展以经济适用房为重点的房地产业，推广和规范物业管理。根据这一精神，许多部队单位遵照中央关于“军队后勤保障特别是生活保障必须社会化”的重要指示，在住房制度改革方面尝试采取了地方青睐的物业管理制度。鉴于目前部队各单位实施物业管理的客观情况以及地域和经济差异，笔者分别对部队营区物业管理的现状、好处、条件和基础等进行思考，最后提出几点有利于推进部队营区物业管理的对策以供分享。

一、部队营区实施物业管理的现状

(一)部分干部及家属思想观念转化不彻底，“搭便车”思想严重。鉴于部队营区居住人员层次的复杂性以及配套福利补贴的缺位，部分单位采取了对一些为部队建设和发展做出特大或重大贡献或有特殊情况的干部免收或减收物业管理费的措施，但是部分干部及家属不顾客观情况如何，内心产生了极大的不平衡，从而在履行物业管理服务合同的过程中消极怠行，如不交物业管理费等，致使物业管理企业收不抵出，运行起来障碍重重。

(二)部队有关物业管理的政策、制度及规定缺乏，致使许多单位推行物业管理困难重重。虽然有些部队单位在一定程度和一定范围内实行了营区或家属区管理物业化，但是相关事宜及活动的开展，权利享受和义务的履行也均是采纳地方物业管理方面的相关法律法规和规章制度以及地方性法规。到目前为止，部队针对居住营房的产权改革和物业管理方面的政策、规章等方面尚无明文规定，在一定程度上阻碍了部队营区物业管理的推广和深化。

(三)物业管理维修资金的筹集、使用和管理界定不明确，虽有物业管理企业负责，但实际支付的维修经费有增无减。实施物业管理前，部队营区的维修多由专项军费拨付，住户和使用者只管用，不需考虑任何问题。实施物业管理后，部队营区特别是部队已有营区的维修经费到底由谁支付、如何管理和使用不明确，导致一方面部队营房部门每年仍需投入大量经费维修、维护旧营房，另一方面物业管理企业还依据相关物业管理法律法规要求使用者支付一定的费用作为维修资金。

二、部队营区实施物业管理的好处

(一)提高部队干部生活和居住水准的需要。部队干部生活水准和消费水准提高的第一标志就是居住状况如何。物业管理目标首先是为干部营造一个方便、文明、整洁、安全的工作、学习和生活环境，其水准和内容要随着社会进步不断地拓展和提升。现代化的工作、生活离不开高水平、规范化的物业管理。优质的物业管理不是单纯的事务性操办和技术性保养，而是要在此基础上为使用者创造一种从物质到精神，具有浓厚的文化氛围，又有个性特征的宁静、安逸、优雅、舒适的环境。这种环境能增强住户间的邻里意识，增进互相尊重，和睦相处的关系。这种居住、工作环境和社会关系有助于激励人们的群体意识，沟通感情、增强理解、培育良好的社会心理，促进社会的安定团结和部队建设的稳步、快速、健康发展。

(二)为转业军人或家属提供就业机遇的需要。物业管理是一个劳动密集型行业，其发展必将吸引和消化较多的社会剩余劳动力，能提供广泛的就业机遇。首先，能为后勤改革过程中编制调整或缩编而退出现役的人员提供再就业的机会，这样一则减轻地方政府安置压力;二则可以持续利用该部分人员对营区营房及居住人员比较熟悉的优势加快营区营房管理的改革和模式调整。其次，可以为部分现役军人的家属提供一部分就业机会，减轻他们的后顾之忧。最重要的还可以为后勤改革的进一步深化及相关政策的实施创造条件。同时，物业管理业的发展还能带动相关行业的发展。物业管理业同装饰维修业、家政服务业、园林绿化等部门有密切的联系。这些行业也可吸纳大量的劳动力。

(三)加快部队现代化建设的需要。物业管理不仅适应了微观方面由于部队对物业进行专业化、社会化服务的全方位、多层次的需求,同时还可适应宏观方面国家对整个部队资产(特别是固定资产) 既达到良性运作又不增加军费负担的社会化、专业化服务的要求。根据后勤保障社会化的指导思想，部队将原用于家属居住营房建设、维修和保养、水暖电费的缴付以及营区的绿化、卫生、安全、消防等方面的费用节省下来而投资于部队人才培养和高新尖设备、武器的研发和装备，这在一定程度上不仅缓解和解决了军费相对紧张的状态，同时又把生活方面的管理交给社会，军队也可集中精力搞好军事建设。

三、加速推进部队营区物业管理的条件及基础

(一)相关法律法规和中央政策的实施明确了营区发展趋势。中央关于“军队后勤保障特别是生活保障必须社会化”的重要指示和解放军总后勤部关于生活保障社会化改革的精神，从制度上确立了部队营区实施社会化服务是军队建设和发展的必然趋势，目前来看仅是时间的早晚和模式的不确定问题。同时，部队现役人员工资的大调整也为全面进行住房改革和实施物业管理创造了经济基础，使干部对物业管理的需要变为了需求。

(二)干部及家属思想观念的转变奠定了思想基础。物业管理实施之初，其在地方小区的推广受到了人们传统观念“国家(单位)给房、修房,我只管住房”的影响，遇到许多阻碍，在物业管理人和政府的共同努力下，许多城市居民已逐步开始接受并以物业管理水平的高低为标准来确定新购住房的范围和价位。鉴于部队和地方的接触和融合日益密切，部队许多干部和家属也开始或已经认识到物业管理的重要性和物业管理有偿服务的属性，开始树立市场经济意识，并接受了“没有免费午餐”、“一分钱、一分货”等服务观念。

(三)伙食保障社会化为营区物业管理积累了必要的经验。伙食保障社会化的实施是部队后勤保障社会化一个成功的典范。目前实施社会化保障的单位，干部不仅可以吃到可口、品种多样的饭菜，而且可以享受到优质、高效的服务。伙食保障社会化不仅使部队后勤保障社会化的优势和益处深入人心，而且其坚持以服务于部队建设为中心，提供高品质、全方位的服务，秉承以人为本的服务理念为物业管理的实施提供了必要服务指南和经验借鉴。

(四)高新技术的发展为物业管理的实施提供了技术支持和保障。自动控制、电子、通讯等技术、学科的发展，为供电、水、暖、气等实行自动计量和智能分流控制提供了技术支持和物资器材的保障，确保计费合理，收费公平透明，避免部分干部和家属少缴或不缴费用的问题发生以及物业管理企业只收费不服务或服务不达标的现象发生。

四、加速推进部队营区物业管理的对策

(一)营区营房设备产权的改革。根据住房制度改革的规划和要求，地方企事业单位及政府机关对低廉住房、房改房产权变革的工作已基本就绪，通过相关政策的制定和保障体系的建立，地方房改取得了明显成效。对于部队目前居住营房基本存在两种情况：一是部队单位建设的福利房;二是房改政策实施后相关单位建设的干部个人具有部分产权或全部产权的经济适用房，对于后者可以参照地方经验进行物业管理。对于前者就需要首先理清和界定营房的所有权性质，或者将这部分营房通过出售方式售给个人，或者继续由单位拥有产权，以出租的方式让干部居住。如何进行部队相关营房设备的产权变革值得探讨和摸索，以寻找一条具有部队特色的福利房改革新途径。

(二)构建并完善相关政策法规及保障补贴制度。军队住房保障社会化的一个重要目标就是要与市场接轨，实现管理规范化和法制化。营区物业管理就是委托给地方物业管理企业负责营区的清洁绿化、营房的维修、给排水和取暖制冷，水暖电等费用的代收代缴业务和其他各类有偿服务。目前，在营区住房租金收入过少、营房管理费标准过低的情况下，根本没有条件实行物业管理，所以实行物业管理必须提高营房管理费标准、增加房租补贴和增设物业管理补贴，详细标准可以依据当地经济发展情况、干部收入水平、当地房屋租金价格高低、房屋租赁市场的供求状况以及营区营房的建设年限、使用和维护情况等制定一个细化标准，只有这样才能使营区营房顺利实行物业管理、做到人人住得起房、租得起房。

(三)落实营区物业管理所需资金来源。多渠道解决物业管理启动资金和维护资金不足的问题是营区实施物业管理的一大关键。参照地方物业管理费用的来源和构成，营区物业管理所需资金可以通过以下渠道解决：部队营房部门可以从相应拨款中将维修费及水暖电暖补贴费发给使用者或者直接转帐给物业管理企业;使用者根据住用或使用面积缴纳一定数额费用，对水电暖气实耗实缴;可以将营区相应的赢利性设施分包出去，通过收取租金或从自营业利润中提出部分未分配利润;可以将部队现有的设备设施租赁给物业企业使用，一则可以创收弥补费用不足;二则可以发挥这部分资产的效益和价值;三则可以减少部分前期投入和设备购置费用等。

(四)科学合理地做好营区物业管理服务市场的细分和定位。部队营房、直工等和干部生活、营区建设和管理密切相关的部门要提前筹划、收集整理好营区营房设备的使用情况、居住人员构成情况以及干部对生活环境、服务需求的差异情况等，协助专业物业管理企业对营区各类房屋、人员和服务需求进行细分，确定服务策略和服务定位以便满足广大干部和家属的居住需求，同时使干部乐于和物业管理企业沟通、配合，依据签订的物业服务合同履行自己的职责，通过物业管理实现营区建设与管理的和谐发展，营造出一个拴心留人的现代军营生活环境。

参考文献：

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(本文同文作者：杨宇鹏、周述光;原载于《现代物业·新业主》2008年第03期)