作者: 潘峰 | 2005-12-01 09:52

“城中村”业主突击建房为哪般？

走进厦门的“城中村”，我们看见的不是往日辛勤耕作的劳动场面，而是一栋栋“小洋楼”拔地而起。每个村社都有不同程度的新建、加建和改建房，你几乎能同时在一处看到一两户村民兴建房屋。由于缺乏村庄整体的规划意识，有的村民推倒旧房顶加盖新房;有的将长期搁置的旧楼房改造成为巨大的水泥“怪物”——在原来2层的基础上加建到4-6层;而有的在稍微宽一点的街道外和自家庭院内立起一排平房。原本建房盖楼是农民提高居住水平的手段之一，却在经济利益的铁律下形成一处处奇异的建筑外型和大量违规的建筑现象。许多房屋兴建的密度极高，房与房的间隔最小只有1分米，楼房甚至向公共街道强占扩展空间。

那么，为何“城中村”的业主(村民)如此热衷于兴建房屋，以至于房屋拆迁前和明显违反条例的情况下也要建。本文以行为理性的视角，尝试对这两种特殊情况做一番解读，讨论这一类型的建筑物是如何形成的。

一、房屋拆迁前抢建和加建

在开发商或政府需用地而发布拆迁公告之时，新一轮的抢建风暴又会“开演”。不计其数的违章建房充斥着大街小巷。村民的集体建房行动将全村变成轰轰烈烈的施工现场。十多栋的高楼在不到两个月的时间内或是破地而出,或是重装推出。改建、扩建以及新建的房屋见缝插针，不仅将自家宅基地占满，而且将楼房由2-3层加建到4-6层。在“城中村”的许多地方，建筑物的密度极高，房屋与房屋几乎连成一体，自搭乱建的违章建筑问题相当严重。

无可厚非，农民追求租金收入的行为是符合经济理性，但为何在征地、拆迁前抢建新房，难道这短短不到两年的时间，可以挣回建设成本吗?学者们的研究显示[1]，农民将宅基地和房屋当成自己的财产，利用扩建和加建之机提高房屋拆迁的补偿等级，争取更多的经济补偿。在失去耕地的村民眼里，拥有可资利用的房屋可以解决两方面的问题:首要是就业问题，将空置房屋出租一直是村民家庭的经济支柱。从事出租房这一非正式职业，能够规避市场就业的高风险;最后，解决必要的生活开支，如子女的上学费用，房屋建设的民间贷款等。对于生产资料的二次征用，以上两个问题日趋严峻——村民丧失赖以生存的土地和房屋，将面临失业和费用的双重困扰。在这样的背景下，“城中村”的房屋不仅具有居住功能，而且还是经营的生产资料。抢建和加建自然成为村民为了能向拆迁人(政府或开发商)争取平等对话权利的唯一手段。因此，这样的建房行动决不是一时的冲动，而是生存理性的呼喊。对话后取得的交换利益，就是低成本的建筑成本与市场价的补偿费之间的差价。

然而，农民实际可以获得的补偿并不是扩建和加建后理想的补偿。依照房屋拆迁的规定，给予村民的补偿费在许多方面大大缩水。例如被拆迁房的阁楼在2.0米以上的部分，按全部面积计算建筑面积;原房屋建筑面积以房产证确定的面积为准等等。除了上述的直接货币补偿外，拆迁的补偿还包括产权调换这种形式。自1998年开始，政府就前后征用了约1062亩地，作为房屋拆迁的安置地。由于兴建的新村以市场价格计算商品房的价值，导致有些农户按照产权调换的方式获取新房，需要另外贴上许多资金补偿差价。据调查了解，居住在新村需要支付水费、电费和物业管理费。对于靠房屋出租的“新市民”，这笔费用从何而来?这样收不抵支的前车之鉴，敦促农民在征地前有必要对房屋整体“装饰”一番，即使是再借一大笔钱修建，也总比用市场价置换的要低许多。商春荣、黄燕的研究[2]也说明这一点:从全国范围看，征地价格低于其实际价值,补偿标准过低,不足以保障其生存和发展。在论及农民获取补偿的主动性时，许多学者[3]认为:“城中村”村民(业主)在政策、法律的参与中，处于无资格的一方，他们属于“城市外”的弱势群体而无能力对房屋拆迁讨价还价。

总之，从城市规划的角度看，抢建和加建行为是城市建设的绊脚石，是制度理性的限制条件。但是，从市场主体的角度看，激烈的建房行为是村民在城市扩张中，使用经济投资的策略向制度理性发起的一种反抗，是集体土地使用者获取讨价还价筹码的各种努力。

二、越罚越建

——违章建房的投机行为

村民兴建和加建房屋，形成所谓的违章建筑，就其本质而言，属于市场的投机行为。投机行为是一种追逐高风险，高回报的非常规的经济行为[4]。农民将土地作为经济生活的最高追求。近年来，外来人口和学生群的不断增加，他们对居住需求不高，满足于狭小的居住空间。这些无不强化着农民对房屋稀缺性的认识，更加珍视手中的房屋租赁权。房间不断被改建、分割、细化成10到15平方米大小的空间出租。当这种对市场的敏锐程度上升到了一定程度时，违反制度的投机行为也就发生了。在关系密切的社会关系网内，他们通过低廉的信息交流方式(闲谈)，收集周围建房的各种小道消息，估计出建多少层可能招致拆除。当市场需求是肯定时，房东将估计出加建和扩建空间能带来多大的利益，以及返还建筑成本的时间。这部分收益起着预期租金收入增加的“风险补偿金”的作用。“风险补偿金”是村民因冒险投机活动而获得的，超过无风险的价值之外的额外收益。

假设违章建筑从建成到最终的拆除需要时间T，投入改建资金为TZ，增加房间数为N，预期单位租金为A，违章需要的惩罚金为G1，那么风险补偿金G=A*N*T-(TZ+G1)。风险补偿金大于零，违章建房的行为将可能继续发生;而当风险补偿金为负时，违章建房的行为将可能遏制。实际上，要使风险补偿金G大于0并尽可能大，必须满足以下条件:一是时间T尽可能长，也就是说发生拆除的概率保持很低。对此，村民往往在靠公路很远的地方建违规房，以避免过分明显。另外，就是依靠社会关系网的非正式制度。二是房间的增加会带来稳定的收入。因为消费群体的主动收集和村民自行的营销手段保证房屋空置的信息在短时间内散布出去。第三，投入改建的资金TZ，相对市场价格是很低的。那么决定投机行为是否发生的关键，就是违章的惩罚金G1是否足够高。

从城建部门的角度考虑，采取惩罚行为需要支付费用。这部分费用包括拆除需要的人力、物力和财力。这符合制度理性的成本最小化的考虑。一旦违章建筑成为一种风气，或者说违章建筑过多，那么巨大的费用支出成为一种不必要的开支。因此，在许多情况下，城建部门只是象征性地拆除过于显眼的建筑以示警戒，而不是见一栋拆一栋。这样，双方都基于理性的考虑，在拆除风险的钢丝上来回行走。

参考文献:

[1] 吴晓.“边缘社区”探察 ——我国流动人口聚居区的现状特征透析[J].城市规划，2003(7).

沈正印.深圳市福田区城中村土地利用及改造问题研究(博士论文).中山大学，2003，6.

[2] 商春荣，黄燕.农民问题:整体与各分层权益的保护[J].南方经济，2004(11).

[3] 例如:罗林坤.土地征用中的博弈分析[M].重庆石油高等专科学校学报，2004(1).

再如:张友琴，李一君.城市化政策与农民主体性.厦门大学学报(哲学社会科学版)，2004(3).

[4] 黄长征.投机经济学[M].北京:中国社会科学出版社，2003:2~4.

(原载于《现代物业·新业主》2005年第11期)