旧区物管服务收费方式
旧区实施物业管理，在目前小区内环卫清扫、道路、绿化养管等尚未实现由一个物业管理服务单位实行统一管理的实际情况下，其物管费如何收取?本文结合我区旧区实施物业管理实际运行情况初步分析如下:
一、旧区物管费的收费主体
旧区物管费收费主体，目前看有居委会、楼栋长、专职收费员或上述几种形式的结合，从运行情况看，各有利弊，应根据实际情况确定。
1、物业管理单位设专职收费(管理)员，入户收费
如我区万新13区即采取此方式。此方式可以通过制定收费考核办法，落实收费责任制，将收费额与收费员收入挂钩，调动其积极性。收费员可以根据积累的收费经验，针对居民的不同情况，采取不同的形式收费。
不利因素在于按一定户数设专职收费人员(如700-800户/人)，相应增加管理成本。且收费与服务分开，居民反映的问题(如清扫问题)需要由收费员收费时收集上来再反馈到服务人员，影响了传递效率。
2、按照卫生区域划分，由保洁员负责收费
按照卫生保洁区域划分的原则，保洁员既负责责任区域楼道卫生，也负责收取该区域物管费(其劳动定额可比正常定额设置适当减少，如正常10门/人，可下调为8门/人)，这样，可以通过利用与居民熟悉的优势，现场征求居民对服务工作意见和建议，即加强沟通，又提高服务水平和物管费收缴率。中山门5段即采取此方式。
难度在于保洁员有时需要白天做卫生，晚上再收费，劳动量较大。有的保洁员不善于与人沟通，且收费经验不多，如不会现场处理居民不交费等问题。
3、居委会、楼栋长入户收费
可以充分发挥居委会、楼栋长熟悉社区、熟悉居民的优势，根据居民不同情况，采取不同形式收费，提高物业费收缴率。管理单位可以按照实际收缴情况，给居委会和楼栋长适当补贴。
不利的在于居委会或楼栋长等不是管理服务单位人员，不全面了解管理服务情况。对居民在收费时提出的管理服务问题不好解答，易形成管理的脱节。
4、物业单位与居委会相结合进行收费
采取此方式，可以充分发挥管理单位和居委会双方各自优势，实行互补，特别是对无故不交费的居民，采取以居委会为主导，物业管理单位配合的方法，问清情况，讲解政策，入户收缴，争取支持，效果会比较显著。如翔泰小区、3522厂居民区采取此方法。
二、旧区物管费包括保洁费与否
按照目前职责划分，保洁队负责垃圾清运和主次干道清扫，收费标准为2元/月·户，物业服务单位负责楼道卫生，在收取物管费中有两种情况。
1、旧区物管费中包括保洁费，实行统一收取
采取此方式，可以将两种费用一次性收取，避免二次入户单独再收2元保洁费，按照实收金额，管理单位将保洁费返给所在保洁队，保洁队可适当考虑给收费员一些补助。如翔泰小区、丰业里采取此模式。
不利的在于两种费用易造成相互影响，如单收保洁费，收缴率到80%，费用合并收取后总的收缴率只到70%(部分居民提出各种理由不缴物管费)，影响了保洁费的收缴率。
2、旧区物管费与保洁费分开收
此方式优势在于两种费用分开收，各收各的，互不影响，不会造成居民提出物业管理单位或保洁队存在服务问题等理由而不交费，影响到对方收费率。如万新13区采取此模式。
不利之处在于需两次入户收费，多少有些扰民。有些居民不了解费用构成情况，还认为是重复收费。
(原载于《现代物业·新业主》2005第05期)
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