“车位、车库归属” 何去何从？
车位、车库究竟应归谁所有?
长期以来，车位、车库的归属问题始终牵动民心。车位、车库究竟归谁所有?开发商?政府?物业公司?业主?众说纷纭，莫衷一是。下面我们一起来分析这个问题。
从资源利用角度看，随着经济的发展，将来有车的业主必将越来越多，长期趋势下商品住宅的小区停车位将是一种稀缺的资源。由开发商或者少数业主取得专有的产权肯定是不合理的，这将排挤很大一部分效率。物业公司作为小区的委托管理机构，只有对停车位的监管权，而不适宜取得所有权。只有由所有业主取得共有权，才是充分利用这一稀缺资源的有效途径。
从产权角度看，小区车位并不适宜取得产权证。国际上建筑物区分所有权的相关原则要求作为专有权的标的物必须能够与外界隔离而又能独立使用，露天停车位自不必说，地下停车位和楼房首层架空停车位往往难以与外界隔离，其情形类似于单元中的一个居室，因而不能作为专有部分而取得产权。因此，目前给予小区车位产权证的做法实质上是违背这一原则的。既然小区停车位不能作为专有部分，其实质上只是小区的附属设施，原则上就只能作为共有部分归全体业主所共有。
从停车位建设成本看，在大多数情形下这一成本被计入了售房价格，而且有关的土地使用费、耕地占用税、契税、印花税、城市维护建设税及教育税附加等各种共有税费也往往被所有业主一起分摊。即使是未计入容积率的部分，虽没有进行基底土地面积分摊，但也不需交纳土地使用费，其产权无异也是全体业主的。而权益却被开发商占有，或再转卖给少数业主，这是开发商侵占全体业主权益的一种行为。
“物权法”真能解决问题吗?
●2005年6月，物权法草案三审稿：“车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”
●2005年10月，物权法草案四审稿：“车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”
●2006年8月，物权法草案五审稿：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”
●2006年10月,物权法草案六审稿：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”
●2006年12月，物权法草案七审稿：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
《物权法(草案)》在车位、车库的归属问题上不断进行调整和修正，从总体趋势上看，一次比一次进步，尤其是七审稿已经将这一问题大大细分。不仅要求车位、车库应当首先满足业主的需要，而且对规划停放和从业主共有的道路或其他场地上划出的车位这两种情况，分别做了规定，并将后者直接规定为业主所共有。
但遗憾的是，依笔者之见，问题并没有真正解决。其实质还是以“约定”作为解决问题的关键，并没有直接规定由业主共有。
购房者的弱势地位，往往在“约定”中处于下风，给开发商留有后门。从目前多数地方商品房销售的实际做法看，对车位、车库的归属使用，有的是业主购买，有的是开发商附赠，有的是业主承租，一般都有约定。开发商仍然可以在合同中注明“车位、车库”归自己所有，然后通过租售或附赠形式转移给少数业主，一切都不会有太大改变。
如果要以停车位建设成本是否计入售房价格来约定停车位的归属，往往是不合实际的。实际情形中，绝大多数开发商都将停车位的建设成本计入了售房价格中，而要想真正去翻开发商的帐本并非易事。只有直接规定停车位由业主共有，开发商统一将建设成本计入售房价格，不仅便于操作，也可以免却许多纠纷。
“车位、车库”专有的隐患
“车位、车库”一旦普遍形成专有，后患无穷。
首先是侵犯了其他所有业主的共同权益。本应属于全体业主共有的权益，被开发商以各种手段侵占而形成专有，不少问题将因此而生，业主与物业公司在围绕停车收费标准上的争论纠纷将依旧持续。不法开发商仍然会把车位面积、建设成本或明或暗分摊，再租售给业主转移其专有性质，捞取双重利润。
其次，若干年后的“买单”问题。一旦继续纵容“车位、车库”专有，让少数人取得对车位的所有权而不是保留全体业主的共有权，那么若干年后，政府想回收这一权利交还给所有业主时，谁来买单?少数业主花了一大笔钱拥有了对车位的产权，无偿收回是不可能的;由小区其他业主回购?涉及到众多业主利益问题，难以实现。最终只有由政府来为此买单，这对政府财政而言将是一大笔开支。
再次，日益增长的停车难问题。一旦车位被少数人占有，资源无法被有效利用，随着小区内买车人的增多，小区将难以容纳众多增加的停车需求，露天停车的超负荷、乱停乱放将给小区生活带来各种问题。
解决途径
“车位、车库”问题基本上在《物权法(草案)》中已有初步定论，“约定”仍将是解决这一归属的关键。而且在《物权法(草案)》中对“车位、车库”的归属做太多详细的规定，也是不适宜的。
新的《物业管理条例》中应对此加以详细及明确规定。随着《物权法》的即将出台，修改《物业管理条例》或是出台《物业管理法》是当务之急，那么就应在这一物业管理的根本大法中对各种情形的“车位、车库”归属分别加以规定。且《物权法(草案)》中规定了某些情形下车位由业主共有，但没有具体规定如何实现这一共有，这些都应在新的《物业管理条例》中明述。
其核心指导原则应是：小区内所有业主取得对车位、车库的共有权，由业主大会制定停车收费标准，物业管理公司代替广大业主实行监管权，进行监管和收费，扣除一定的管理费用后，将剩余收益划入小区的公共维修资金，其有关收支应向广大业主透明公开。
在这里应注意对“豪宅或别墅内部停车位”这一情形的区别对待，这种停车位往往建于豪宅或别墅内部，是豪宅或别墅的一部分，建议应归豪宅或别墅产权人所有。
如何解决历史遗留问题
将车位、车库所有权交还给广大业主共同所有是民意所趋，但政府之所以迟迟不愿直接在《物权法(草案)》中规定车位、车库由业主共有，一个重要原因是否是考虑到历史遗留问题的存在?因为，一旦宣布业主对车位共有时，那么以往小区内少数业主通过购买、附赠等形式拥有的小区车位如何收回是个难题，如不收回，其他众多业主必将用法律武器维护自己的权益，这将大大影响和谐社区的构建。如若收回，怎么回收?
解决这一历史遗留问题，笔者认为主要可考虑以下几种思路：
一是将少数业主对已购车位的所有权转换为长期免费使用权。物业公司代替业主大会对小区车位实行统一收费管理，已购买小区车位的业主可拥有对小区停车的长期免费使用权，可规定一定年限如20-50年的免费停车期限，必要时还可由物业公司从小区停车收费收益中拿出一部分补贴给受损业主，政府也应给予相应补贴。
二是由小区其他业主共同或政府来回购已卖掉的车位。可从小区停车的收费收益中一次或分期补偿给受损业主，政府应按回购车位数给予补贴。
三是设立专有使用权。已购小区车位业主只能拥有对车位的专有使用权，而不是所有权，可以享受对已购车位一定期限如10-30年的专有使用权。期限满，小区将收回其专有使用权，交还给所有业主共有，再从小区停车的收费收益中对受损业主给予一定补偿。
将车位、车库产权交还给全体业主共有是大势所趋、民心所向。《物权法》法阶太高，不能也不适宜对各种不同情形的停车位归属做太详细的规定，我们只有期待出台《物业管理法》或是在新的《物业管理条例》中能对“约定”细化，以真正还利于民。
(本文同文作者：蒋慧慧;原载于《现代物业·新业主》2007第03期)
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