三大困惑制约新《导则》
2005年1月17日，国内首部规范业主行为的城市地方性法规《导则》悄然出台，虽然物业管理环境的极大改变和深圳物业管理一枝独秀地位的滑落，使之与十年前《深圳经济特区住宅区物业管理条例》所带来的影响已不可同日而语，但随之而来的批评和非议却让《导则》陷入了漩涡之中，《导则》本身的不足是首要因素，而其中的三大困惑更使《导则》的推行蒙上一层阴影。
一、政策歧视凸现理性缺失
《导则》第四十条规定:业主委员会主任、副主任原则上应由具有深圳户籍的委员担任，但全部委员均不具有深圳户籍的除外。
此项规定恐怕是《导则》最让人诘问的地方了。虽然在文字的表述上，有些含蓄而模棱两可，给实际的操作留下了诸多回旋和自我让步的空间，但人们对此条款视为赤裸裸的政策歧视，这恐怕是与《导则》制定者的初衷背道而驰的。因而，该项规定所带来的影响将在很大程度上决定着《导则》能否顺利推行。
该规定首先给实际操作带来困难。作为移民城市的深圳，外来人员居多是其最显著的特征之一。根据最新的统计数据，在深圳600多万的常住人口当中，具有深圳户籍的人口不过140多万，非深圳户籍的近500万。这些人中的很大一部分早已在深圳购房置业，尤其在一些新建的住宅小区，非深圳户籍的人口更是占了绝大部分，如果剥夺他们担任业委会主任、副主任的资格，不仅不得人心也不合实际。况且，在深圳现有的业委会主任、副主任中，非深圳户籍的恐怕不在少数，对这种情况如何处理，《导则》并未作任何规定。
其次，在户籍制度日渐成为阻碍社会发展的一个重要因素的今天，《导则》的这项规定不仅不合时宜，还有些逆时代潮流而行的味道。更重要的是，它对深圳众多的外来人员是一个极大的伤害，这一群为深圳的发展作出很大贡献的人们，其实许多人早已在心灵和地域上融入了深圳，视深圳为自己生存和发展之依托。而该规定却在无意中加深了这一群人对深圳的疏离和陌生。
无论如何，户籍只是一个身份的符号，而不能成为政策歧视的理由，任何缺失理性思考的做法都不具有实际意义。
二、权利调整改变基层政治
《导则》第五条规定:街道办事处、社区工作站和社区居委会应当依法组织本辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会、业主委员会的日常活动，并处理好物业管理与社区管理的相互关系。
该项规定将业主委员会的管理权交给社区居委会或工作站，虽然在表面看来，具有实际的操作意义，并且也符合中国城市社区管理现状，但该规定所产生的影响肯定会超越社区管理而具有更深远的意义，那就是它将深深地改变城市的基层政治格局。
相对于乡村村民对基层政治的踊跃参与，城市居民对社区政治一直持漠视态度，这很大程度上在于社区居委会这样一个在形式上是居民自治组织，而实质上有街道办事处分支机构功能的基层组织，长时间扮演的是一个象征性的管理角色，而不像乡村村委会具有实际的权力。但该规定将在某种程度上作一个彻底的颠覆，从而赋予社区居委会等城市基层组织许多实际的权力。
那么，将“业主委员会”这样一个业主的自治组织交由“居民委员会”这样一个居民的自治组织参与管理是否合适姑且不论，就从目前的情况来看，实际操作依然面临许多障碍。首先是人员素质，社区居委会一向是退休人员的天地，而且以老太太居多，她们的工作热情更多的只能体现在调节人际关系、融洽邻里氛围上，而对管理业主委员会依然缺少实际的能力。其次，管理上还存在许多的不确定性。居委会同样是中国群众性自治组织，同样不具有政府执法的权力。《导则》规定它对业主委会员具有管理、指导之责 ,这将使管理存在许多的不确定性。
三、越俎代庖冲击物管基础
《导则》第九条规定:业委会的决定或行为严重侵害多数业主的合法权益或严重影响社区安定和社会稳定的，物业所在地的区主管部门有权责令其解散，由所在地的社区工作站或社区居委会组织召开业主大会，重新选举产生业主委员会。
《导则》将解散业委会的权力交到区主管部门手中，其正面意义在于方便政府管理，防止业委会一手遮天，使物业管理有序发展。但从另一方面来讲，业委会既不是企业法人，也不是社团法人，它只是一个不具有任何政治色彩的松散组织，解散它的权利只能在选举产生它的业主手中，而《导则》将权力交给区主管部门手中，显然有越俎代庖之嫌。
该规定更深的影响会使业主对主管部门产生强烈不信任感，这种不信任感不可避免会波及物业管理，因为这种权力很容易被视为政府部门对物业管理行业的保护，业主在其中所扮演的角色其实无足轻重。对于这种状况，业主显然是无法接受的，失去业主的信任和支持，物业管理的基础便会遭到冲击。
简言之，一旦业主认为自己在社区中无法获得绝对的话语权时，业主对物业管理的实际作用便会产生疑问，这里主要有两点:一是担心物业管理因政府的保护而肆无忌惮;二是业主对权利失意而产生的内心排斥，即政府对业主权力的剥夺，使业主对物业管理更加不信任而加以排斥。无论前者或后者，都会深深动摇物业管理的基础。
(原载于《现代物业·新业主》2005第5期)
本文为《现代物业》、 设施管理网（cnfm2001.com）联合版权所有，禁止转载。如有需要，请联系xdwyxmt@126.com。