作者: 唐先锋 | 2005-12-01 22:38

如何平息共有部分使用纠纷

依据正由人大审议的《物权法(草案)》，商品房住宅小区内的建筑物应属该草案第六章所规定的区分所有建筑物，此类建筑物一般由专有部分和共有部分共同组成。共有部分是区分所有建筑物中不属专有而由全体或部分区分所有人法定或约定共有的部分。商品房住宅小区内的共有部分一般可分为建筑物基本构造部分、建筑物本体附属设施、建筑物基地、附属建筑物等类型。物业管理实践中，商品房住宅小区内各相关权利人针对该共有部分的使用问题往往会产生矛盾与争执。下文拟从纠纷客体角度分析住宅小区内共有部分使用纠纷的典型形态。

一、屋顶平台的使用纠纷

所谓屋顶平台，亦称晒台或露台，是指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。从共有权客体角度分析，屋顶平台与附属于顶层的专有部分不同，因为屋顶平台是组成一完整意义上的房屋必不可少的一部分，具有不可或缺性;此外，专有部分具有能明确区分其范围、直接通行、有独立经济效用、可独立使用的特点，这些屋顶平台在客观上都不具备。从共有权主体角度分析，并非仅顶层区分所有人有使用屋顶平台的需要，其他区分所有人对其同样有使用需要(如晒衣晾被、种花栽草等)。因此，屋顶平台并非顶层楼房的附属部分，而是归属全体区分所有人的共有部分。

近年来，商品房住宅小区内有关屋顶平台使用纠纷呈上升趋势。多数纠纷表现为开发商不当处理屋顶平台从而侵犯了其他区分所有人的合法权利，如有的开发商将公共部位的平台、露台出售给少部分业主，有的用赠送或其他方式将平台、露台供个别业主占有、使用，使少部分业主误以为已通过买卖、赠与方式取得了平台、露台所有权，以致其通过围栏或加锁方式将该平台、露台占为己有或在其上违章搭建等。开发商在投资成本不变的情况下通常以“买一送一”方式将屋顶平台交给顶层区分所有人专有使用，而顶层区分所有人通过付出比其他区分所有人更高的购房款从开发商处获取了屋顶平台专有使用权，从而使屋顶平台变成了其名副其实的“独立王国”，通过此种交易开发商与顶层区分所有人“各取所需”。

但基于前述分析，屋顶平台并非顶层楼房附属部分，而是归属全体区分所有人的共有部分。将屋顶平台确定给某一区分所有人专有使用，必然侵害了其他区分所有权人的权利，使小区内建筑物区分所有权关系的完整性产生分裂，容易破坏小区各区分所有人对屋顶平台合理共同使用的相邻关系，引发相关使用权人在能否使用及如何使用屋顶平台方面产生大量的使用纠纷。

而欲解决因屋顶平台而引发的使用纠纷，关键在于明确其权属问题。理论上屋顶平台应属全体区分所有人共有，而非某单个区分所有人专有使用者归其专有。而实践中坚守该规则，必须建立相应法律制度以规范、监督开发商，约束其任意处置屋顶平台的行为，应明确规定开发商不得擅自与某一区分所有人约定屋顶平台的专有使用权。

现实中，即使开发商与某一区分所有人约定屋顶平台的专有使用权，该专有使用权亦不能对抗全体区分所有人的权利。从建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中可以看出屋顶平台不属计算建筑面积的范围并且区分所有人在支付每平方米建筑面积的购房款时已经包括了作为住宅共有部分的屋顶平台的建筑成本，如果开发商再将屋顶平台进行出售，其行为因为重复收费则构成不当得利。而购买者即使支付了屋顶平台的价款，也不意味其真正享有屋顶平台的专有使用权，其他业主若主张对屋顶平台合理使用，购买者不能以其已支付相应价款进行对抗。

屋顶平台既为全体区分所有人共有，所以对屋顶平台的占有、使用、收益、处分的权利也应当为全体区分所有人共同享有。住宅小区内某一区分所有人欲对屋顶平台专有使用，真正的关键应该是视其有无“分管契约”。此分管契约是指住宅小区内共同享有某一屋顶平台的各区分所有人间就该屋顶平台的使用收益或管理方法所订的契约，该契约实为通过其他区分所有人对屋顶平台使用权的让与而赋予某个区分所有人屋顶平台的专有使用权。理论上，只要经全体区分所有人会议同意，任何人都可成为屋顶平台的专用权人。然而，为最大发挥屋顶平台的价值与用途，实践中与屋顶平台在使用构造上联系最为紧密的顶层区分所有人最适合成为屋顶平台的专有使用权人。但屋顶平台专用权人使用屋顶平台分管部分时应受一定限制，即不能违反屋顶平台本来性质与使用目的，不能危害公共安全，也不能侵犯其他区分所有人对屋顶平台必要的使用权利。

二、地下停车场(位)使用纠纷

有关建筑物本体的附属设施部分的使用纠纷中以地下停车场(位)的使用纠纷最为常见与复杂。由于现代社会对土地需求日益膨胀，现代建筑物从地上发展到地下，地下停车场应运而生，但国内长期忽视对地下空间的法律规定，地下停车场成为现代“车位战争”的必争之地，由此引发的使用纠纷层出不穷。

地下停车场(位)是开发商利用地下空间建造的停车场(位)。小区地下停车场(位)包括:其一，按建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，该车库和地上住宅属同一建筑主体不可分割的组成部分，计入整个建筑面积，因此，该车库的每一个停车位都可拥有独立产权;其二，建设用地规划许可证上没有载明，由开发商利用建筑物地下空间改造而成的停车位，该停车位未计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得独立产权证，该小区土地使用权面积完全由地上建筑物(即单元房屋)分摊，地下车库实为不分摊土地使用权面积的部分。

现实中因地下停车场(位)而引发的使用纠纷主要表现在:(1)区分所有人与开发商之间的纠纷。这是因为一些区分所有人因已向开发商交付高额价金而认为其不仅应享有对地下停车场的使用权，更应享有所有权，而现实中开发商难以为其办理该所有权证书;(2)区分所有人与物业管理公司的纠纷。这是因为区分所有人出高价购买了地下停车场的专有使用权，可物业管理公司仍旧收取物业管理费;(3)区分所有人内部的纠纷。有的区分所有人认为地下停车场应属全体区分所有人共同所有，每一区分所有人都有权使用而不应在此基础上赋予某一区分所有人的专有使用权，这将可能引发其与那些已获地下停车场专有使用权人间的纠纷。

解决上述因地下停车场而引发的使用纠纷之关键亦在于明确地下停车场的权属，但国内现行法对商品房住宅小区内的地下停车场权属问题尚未明确规定。尽管住宅小区内的地下停车场在建筑物内已形成一定空间，并与其上面楼层隔开，具有遮蔽性，而且其四周范围明确并有独立出入口，该停车场已成为与其上之房屋相区别的独立的特定物;但若赋予开发商对地下停车场以单独所有权，会导致显失公平的局面，原因前段已做分析，此处不再赘述。理论上一般认为地下停车场仍属住宅小区区分所有建筑物之共有部分，若实践中按此原则运行，则纠纷必然大为减少，因为剩下的问题仅是如何分配地下停车场。然而现实复杂多样，当开发商一方在商品房住宅小区内各建筑物本身已有地下停车场情形下又建设另外的地下停车场时，又会纠纷突起。而参照《物权法(草案)》，本文认为地下停车场原则上属全体区分所有人共有，但开发商、区分所有权人能够证明其享有地下停车场所有权、专用权的除外。

现实中可考虑从以下思路解决因地下停车场而引发的使用纠纷:(1)强化开发商与区分所有人的合同意识。合同中应明定地下停车场在一般情况下应为建筑物共有部分，除非开发商可证明其享有所有权，禁止其任意处置地下停车场。对于前述第一种地下停车场，开发商有权予以出售、出租，但合同中应约定停车位实际占用面积、分摊公用建筑面积的部位名称、面积、分摊系数、所分摊的公用建筑面积。而拥有产权的业主虽无须缴纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费;(2)引导各相关权利主体合理、公平、有序地对地下停车场进行开发与使用。要求开发商应充分调查论证、合理规划，尽量设置足够的地下停车场供区分所有人使用，如法国把提供能满足每个业主停车的车位列为开发商的义务;从公平角度出发，据市场供需关系及建造地下停车场的成本，由开发商与业主委员会共同协商制定合理的收费标准;从维护共有部分的统一性、相邻关系的和谐性及全体区分所有人权益角度出发，尽量不赋予某个单独区分所有人对地下停车场享有独立的专有使用权，引导各区分所有人对地下停车场地合理使用与分配;设置专供临时使用和客人使用的地下停车场，以保证对地下停车场合理有序地管理，防止混乱局面发生;(3)充分发挥业主大会对地下停车场的管理与维护作用。加强业主大会对地下停车场的自治管理，业主大会可对地下停车场做明确规定，限制开发商将其没有所有权的地下停车场出售或出租。

三、建筑物基地的使用纠纷

商品房住宅小区内的区分所有建筑物须以基地为基础，否则即成空中楼阁。而所谓基地是指与区分所有建筑物直接接触、不能分离并支撑建筑物的土地。因基地引发的使用纠纷主要表现为:(1)部分区分所有人主张二楼以上专有部分的区分所有人，因其不与地面直接接触，所以对基地并无所有权、地上权的必要;(2)部分区分所有人主张各区分所有人对基地使用权所享有的权利应为共同共有，因此在房屋拆迁后基地需出售给他人，不需考虑各个区分所有人专有面积的多少。

由于我国土地属国家或集体所有，个人仅能享有土地使用权，故区分所有人取得商品房专有所有权时仅取得基地的土地使用权。而房屋与土地实物上的不可分离性决定了两者权利形态上的不可分离，所以建筑物的整体都离不开基地的支持，不应以是否是二层以上的区分所有人来判断其是否享有基地使用权，而应遵循建筑物所有权与基地使用权的权利主体相一致原则，国内《城市房屋产权产籍管理办法》对此也有明确规定;同时，开发商在区分所有人交纳购房款时已将土地使用权的费用摊派给各区分所有人，由此亦可推出基地使用权应归全体区分所有权人共有，而区分所有人在转让其专有部分时，其对基地使用权部分自然转移。因此，应承认各区分所有人共有该基地使用权，而不能仅认为第一层房屋所有者享有该使用权。进一步须考虑的是各区分所有人是共同共有还是按份共有基地共有权?若认为区分所有人共同共有基地使用权，则单个区分所有人可通过购买少量面积的专有商品房即可与购买大量面积专有商品房的区分所有人平等享有基地使用权及在此基础上的收益权，这显然违反公平、合理原则;而认定区分所有人按份共有基地使用权，则不仅利于保护各区分所有人的权益，防止纠纷发生，而且符合各区分所有的现实情况。因此，本文认为商品房住宅小区的基地应由各区分所有人按份共有其使用权。

在明确了商品房住宅小区的基地权属性质后，可考虑采取如下办法解决因基地引发的使用纠纷:(1)借鉴《城市房屋产权产籍管理办法》实行的房屋产权与该房占用土地的使用权权利人一致原则，在今后物权法明确规定区分建筑物的基地使用权应为整栋区分建筑物的全体区分所有人共有，明确二层以上区分所有人同样享有基地使用权;(2)明确规定基地使用权应归全体区分所有人按份共有，应据各区分所有人专有部分面积来享有基地使用权，房屋拆迁出售基地后应以专有面积大小来分配所得收入，即“各区分所有权人按其共有的应有部分比例，对建筑物的共用部分及其基地有使用收益的权利。但另有约定者，从其约定。”

四、窗前绿地的使用纠纷

有关窗前绿地使用纠纷多因开发商的不当处理行为引起，主要表现为:(1)因开发商的单方行为产生的纠纷。在实践中常表现为开发商对合同约定的违反，如开发商与业主签订的购房合同中约定商品房住宅小区紧临大片绿地，可是开发商或其他单位、个人擅自改变规划用地的绿地功能，建造违法建筑，侵害业主利益，由此引发纠纷;(2)开发商与个别区分所有人的双方行为产生的纠纷。常见的是开发商为抬高一层住宅的销售价格，以“捆绑”销售方法将窗前绿地归于一层住宅的区分所有人专有使用，一楼住宅的区分所有人在交付高额价款后使窗前绿地变成其独自享有，此种对窗前绿地的不当处分行为严重侵犯了其他区分所有人的权利。

窗前绿地权属问题是解决纠纷的前提与基础。按照《物权法(草案)》的规定，区分建筑物除了区分所有人对专有部分享有专有权之外，建筑物的其他部分属于区分所有人所共有。窗前绿地的最高决策权只有业主大会享有。但会议不能否认窗前绿地的一切权属归属于全体区分所有权人所共有。另外，因城市土地所有权国有，开发商与区分所有人仅对绿地植物享有所有权而对其所依附的土地只享有使用权，故此处所谓窗前绿地的权利，应既包括窗前绿地土地使用权，也包括其附着物的所有权。

可现实生活中开发商或其他单位、个人未经业主大会决定即擅自改变窗前绿地功能的情况屡有发生，所以人们在签订商品房住宅小区购房合同时需审时度势。如可要求开发商将售楼人员承诺的绿化率写进合同，并明确约定窗前屋后的绿地面积、使用方法、附着物的归属等问题。若开发商违约，区分所有人也可依合同维权，从而减少纠纷。

参考文献:

[1] 中华人民共和国物权法(草案)(2004年8月3日修改稿).

[2] 钟明霞著.建筑物所有人对共有部分使用之立法探讨.政治与法律，1998(2).

[3] 梁彗星主编.中国物权法草案建议稿.社会科学文献出版社，2000年第1版.

[4] 杨立新著.窗前绿地的权属争议及解决规则.民商法学(人民书报资料中心)，2005(1).

(本文同文作者：郑愉;原载于《现代物业·新业主》2005年第6期)