美国物业没保险不开盘
我在纽约看中文电视，见到过一个故事，说北京有一个公寓小区，一位老太太正从一栋大楼走出，“嘭”的一声，从某层窗户跳楼自杀的清洁工落在老太太身上，把老太太砸死了。老太太的女儿把物业管理公司告了，要讨个说法。但结局是老太太的女儿输了，告不成。物业管理公司的理由是，自杀的人不是他们正式职工，只是一个临时工而已。
我对这样的结果简直有点受不了。岂有此理!
在美国，这样的案子不会很快结束，大约要拖四五年，老太太的女儿一定可获赔偿，只不过是赔偿多少的问题。清洁女工家属也可获得赔偿，可能是巨额赔偿。
那么，赔偿两位死者家属的钱从哪里来?明确地说，肯定由保险公司支付。
9·11后财产保险保费翻番
美国是不允许卖期房的。新建的公寓一定要买保险，新楼不买保险是开不了盘的。
通常的做法是由开发商先垫钱出来买保险，因为每一个公寓产品说明书规定开发商对大楼至少有一年的控制管理权，公寓的物业费收了，立即要从物业费里扣钱出来还给建筑商。还有一点要指出，建筑商不能以已有建筑工程的保险为由而不买公寓的保险(公寓开盘时，建筑工程可能还有“尾巴”，买了公寓保险也不能切断工程保险)。
美国公寓必须要买的基本保险主要有两项：财产保险(Property Insurance)和责任保险(Liability Insurance)。财产保险是关于楼宇价值的保险，这栋楼值多少钱，相应地交多少保费。投保的价值由开发商提出，保险公司进行评估后确认。美国的老百姓一般称之为火险，因为大楼被火烧的几率要比地震把楼震倒的机会多得多。如果是大楼遭到火灾，倒塌了，保险公司就要赔出相当于这栋楼的价值的钱，即使是公共部分的局部损坏也可获赔偿。
有一年冬天凌晨，我们公司管理的一栋公寓第三层的防火喷水头意外爆裂，消防喷水把2辆电梯的控制箱内的集成线路板搞坏，电梯公司抢修2天，修理费用3万余美元，最后都由公寓的保险公司赔偿支付。
这栋8层的大楼在商业中心区，大楼保险额2,500万美元，公寓每年支付保险费23,000余美元。纽约的世贸大厦在“9·11”倒塌之前，大楼每年支付保险费12,000美元，现在上涨了百分之百!
意外伤害由责任保险赔偿
责任保险的保费一般是保险额的千分之一左右，差价主要是看大楼的结构，视防火设备等条件而定，商业楼的保费要高一些。还有一种责任险，也就是意外事故险。如果有人在公寓(小区)以及围绕公寓外的人行道上因为公寓清洁、设施、管理不当等原因而跌倒，无论受伤还是死亡都可获赔偿。此外，私人财物如汽车的损坏也可获赔偿。这里特别强调的是，发生在小区公寓公共区域的意外也包含在赔偿的范围内。
这种保险不是按公寓住户的人头计算的，不是有多少人头保多少人。它为所有在小区公共场合受伤、受损的人与物买保单。
1998年2月，我在一栋公寓当经理，大约是下午4点左右，突然冲入20多个持枪警察追捕一人，一直冲到公寓后栋大楼的小花园，在小花园的树丛中抓住犯罪嫌疑人，警察还请求我帮助，把后花园鱼池的水抽干，犯罪嫌疑人的手枪可能扔入水池了。
过了半年，有一位当时参加追捕的警察把大楼告了，称在追捕罪犯时在我们公寓后花园的铁网围栏上跌下来，受了重伤。真是胡说八道，“你执行任务，非法爬越铁丝网，掉下来怪谁呀!”
我多次被双方律师叫去问话，代表我们大楼的就是为大楼做保险的公司律师，对方告公寓管理不妥，铁网有些弯，没去纠直，告铁网尺寸不对，安装不对，最后还告了铁网安装公司。这位警察诉讼的要求赔偿费是500万美元。
官司到目前还没有结束，估计大楼的保险公司会赔一些钱，原因是警察的受伤是在我们公寓里遇到的意外，铁网安装有些小问题，但不会是500万美元，警察得到更多的赔偿应该是由为他们承保意外伤害保险的保险公司承担。
纽约的普通公寓一般购买200万～1,000万美元赔偿额的责任险，赔偿额是由业主委员会根据小区公寓的人流量、设备安全措施、物业费开支计划等系数而定。公寓要付的保费是保额的0.5%左右，美国各家保险公司的保险计划差异很大。
到公寓做工需持保险证明
美国的一些小型建筑公司和装修公司，哪怕他们技术再好，报价再低，美国任何一家正规管理的公寓不会同意他们承包工程，除非他们买了很高保额的财产与责任保险。当然，小公司一般买不起。
我所管理的公寓，不管是大楼外请的公司来修理设备或某房东请外来公司来改建装修他的单元，外来公司必需向管理公司与业主委员会提供三份文件：1、改建装修的图纸;2、房屋局的开工证明书;3、保险公司的证明信。
这里我只简单谈一下保险公司的保险证明信。
2006年5月，P.C公寓的业主委员会开会通过一项决议，大楼外墙已经很脏，要立即寻找合适的外墙清洁公司来清洗。业主委员会的一位成员还附了两家外墙清洗公司名单，我拿到名单后即与他们联络，约请他们来P.C大楼估价。一天以后，这两家公司分别传来报价单，一家的报价是18,000美元，另一家开价是14,000美元，我看了之后，感觉价格偏高，我们的支出计划是在1万美元左右，于是再寻找其他清洁公司来估价。最后定下一家厄瓜多尔人开的外墙清洁公司，从参考资料看，这家公司虽小，但生意不少，开价是9,500美元。但令我担心的是，他们是不是有保险?如果没有买保险，再便宜，我也不敢用!
我约他们6月8日来清洗，希望在来清洗之前，把保险证明信传真过来，老板托尼到保险公司办了手续之后，很快把保险信传给了我。
托尼办的手续，简单地说，是把我们的大楼名字、地址在保险单上打上去，这叫附加保险，也就是说，托尼公司的保险为我们的大楼做了担保，万一他的员工在我们大楼工作时跌伤摔死或损坏公寓财产，我们大楼的保险公司不用承担赔偿责任，这个赔偿是由托尼的保险公司承担。
这份责任保险的证明信上有保险公司的名字、地址，托尼清洁公司的地址资料，还有人员伤亡、财产损坏、医疗费用的赔偿额，总保险额300万美元。托尼告诉我，他每年要付6万美元来买保险，保费很贵啊!
物业费的一部分支付保费
近年来，国内围绕着物业责任的纠纷不断，有报道称，上海的物业公司投保物业责任险的仅为1%～2%。联合太平保险在上海杨浦区推出了新的物业责任保险，方案以物业公司为投保单位、以户数为保费计算基础，具体收费标准为5元/户/年。
国内公寓的保险是要小区的每一个业主付钱投保，钱虽然不多，但保什么?保自己在小区内跌伤撞死?还是保他人在小区内跌伤撞死?还是付费为物业公司承担责任?
在美国，公寓小区的财产保险和责任保险，是物业公司与业主委员会用大家交来的物业费的一部分来购买的，这与国内把责任都要业主承担的做法大不相同，如果国内的物业公司也是用物业费为公寓小区买房产险与意外责任险，那么为公寓小区购买保险的物业公司比例一定会超过1%～2%。
还要说明一点，美国用物业管理费购买的公寓保险并不包括每个单元内的财产及意外保险，美国许多公寓规定，每个业主必须为自己的单元购买财产与意外保险。你楼上的住户忘了关水龙头，渗、漏水到你家，天花板坏了，地板坏了，桌上电脑坏了，该赔你的不是公寓的保险公司，而是楼上的住户或是他的保险公司。
国内的物业管理如果要与世界先进管理制度接轨，物业公司就该用物业费的一部分为大楼购买保险，为业主提供安全的保障，这是非常重要的一步。
所以，每一个业主在入住时都有权问一下物业公司，楼宇的保险买了吗?
(原载于《现代物业·新业主》2007年第9期)
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