作者: 王伟雄 | 2017-04-26 19:56

让物业管理行业蓬勃发展

随着我国加入WTO，作为房地产售后服务的物业管理，也同其他行业一样，将面临着新的机遇和挑战。在打开国门迎接价廉物美的商品和服务的同时，我们也将迎来国际资本，先进管理和优秀人才，必然导致市场环境和竞争格局的相应调整。这就是所谓的“机遇与挑战并存” 。物业管理招投标体制作为物业管理市场运行机制的重要环节，更将成为物业管理业发展的主流。

一、物业管理招标与投标的概念

招标和投标是英语Invitation to Tender和Tender的意译，是国内外现代经济活动中常用的竞争性交易形式。招标是指招标单位在兴建工程，合作经营某项业务或进行大宗商品交易时将自己的要求和条件公开告示，让合乎要求和条件的承包者参与竞争，从中选择最佳对象为中标者，双方订立合约。投标是对招标的回应，是竞做承包者行为。它指承包者按招标公告的要求与条件，提出投标申请。

物业管理的招标，是指作为物业所有权人或其法定代表的开发商或业主委员会，在为其物业选择管理时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。物业管理的投标，是指符合招标新闻公报要求的物业管理企业，根据招标文件中确定的管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标的活动。物业管理的招标与投标，实质上是物业管理权的一种交易形式。

二、物业管理招标与投标的重要意义

物业管理招标与投标在国内的开展与普及，对推动国内物业管理行业的良性竞争，培育和发展国内物业管理市场有着极为重要的意义。

1、推动国内物业管理行业与市场接轨。物业管理在商品社会里本质上是一种服务商品，物业管理活动也是一种商品经济活动，因此，物业管理行业的发展要遵循商品经济规律。作为物业管理源头的物业管理权的取得，同样要遵循市场规律，符合商品经济的基本原则。国内物业管理行业要与市场接轨，就要把原来的管理权终身制变为市场选择的聘用制，接受市场公平竞争的考验。通过物业管理招标，可以反映物业管理企业的管理服务价值和价格在市场上被接受的程度，保证公平竞争和等价交换这两大社会主义市场经济基本原则在物业管理行业中的实现。

2、推动国内房地产管理体制的改革。随着国社会主义市场经济的不断发展，原来行政性福利型的房地产管理体制已远远不能适应市场经济发展的需要，因此，对旧的管理体制的改革势在必行。对旧的房地产管理体制的改革，一定要从源头开始，积极推动国内物业管理行业向市场化、社会化、专业化、企业化方向深入发展，符合我国国情，适应社会主义市场经济要求的新型房地产管理体制。在这种新的管理体制下，作为物业所有权人的开发商或业主委员会都有权选择物业管理企业，而且必须按公开、公平竞争的市场经济原则来选择。面对市场上形形色色、水平参差不齐的众多物业管理企业，有效的选择手段就是实行物业管理招标操作方式，开发商或业主委员会可以按自身意愿选择到符合自己管理服务要求和标准的物业管理企业。从根本上克服原来福利型行政性房地产管理体制的弊病。

3、推动国人物业管理行业整体水平的提高，保障国内物业管理行业的健康发展。在国内提高物业管理水平，促进物业管理行业的发展的根本出路在于充满活力的市场和公平、公开的竞争环境。目前，在物业管理开展较普及的几个主要城市里，物业管理企业几乎是多如牛毛，且规模小、专业水平低下的物业管理企业大量存在，这对于国内物业管理整体水平的提高极为不利。因此，只有通过物业管理招标，从革命利益出发源头开始竞争，淘汰劣者，把市场机会留给管理服务综合水平高、有实力的物业管理企业，才能促进物业管理向专业化和集约化方向发展，降低管理服务成本，从而使物业所有权人和使用者受益。另外，物业管理招标能够强烈刺激物业管理企业苦练“内功”，重视对客户服务需求的满足，强化内部管理，重视成本控制，从革命利益出发而提高自身的综合竞争能力;也因此才能培育一定数量的有规模、上档次、专业化、社会化、企业化程度不同的本国名牌物业管理企业，从而大大提高国内物业管理的整体水平。

随着物业管理行业的蓬勃发展，大批物业管理企业在我国大中城市应运而生，这将加速物业管理市场机制的形成，同时也促进物业管理企业向市场化、经营型方向发展。有市场就有竞争，业主与企业之间通过实施双向选择实现优胜劣汰，采用招投标形式来确定物业管理企业就成为一种健康良性的市场机制，也只有这样，才能提高物业管理的规范化水平。那么物业管理企业如何开展投标工作?

1、确定投标意向并成立投标工作小组。

物业管理企业在获得招标信息后，按企业承包的拓展计划，确定投标意向，相应成立投标工作领导小组，由公司总经理或拓展部经理与方案编写人员组成，开展可行性研究工作。

2、获取招标文件。

获取招标邀请函或通知书，投标工作小组应搜集齐全公司的经营资质，营业执照副本等文件，送招标单位预审;获取招标文件后，应尽快熟悉资料，特别是对招标文件中如投标保证书、履约书、奖惩措施等进行深入探讨，对其中不明确的事项，要向招标单位查询。

3、现场考察拟承接的物业

投标单位应组织人员到物业现场进行实地考察，对照图纸、设计说明书及招标文件的相关内容进行分析。

4、进行成本测算

投标单位应组织专业的财会人员和物业管理人员，根据拟承接物业的管理服务范围、档次、标准、要求等进行分析，作物业管理费单价的测算。在确定单价时，既要考虑自身管理的实际情况，又要从市场竞争的角度作估计，测算出合理的单价。

5、编撰标书

6、编制和封送标书应注意如下几个问题：

投标文件中的每一空白均需要填写，如有空缺，则视为放弃意见;投标文件应字迹清楚，装祯美观;计算数字要准确无误，不得改变标书格式，不得涂改文章内容;封送标书遵照一般惯例，准备正本一份，副本一份，分别包装密封，封套上写明送交地址、收件人、物业名称等，法人签字并加盖投标单位公章后发送。

物业管理招投标体制是物业管理市场化发展的必然要求，也是一种重要的手段，在国家政策的大力推进和支持下，虽然这一体制的推进过程中还存在一些不足之处，但深信经过市场运行的考验，经过不断的完善，它将走向健康成熟的阳光大道。2004年的到来，让物业管理行业在新的一年中更加成熟、健康。让我们共祝我们的事业蓬勃发展!让我们满怀信心地迎接物业管理美好的明天!

参考文献：

[1]谢凯主编.商场物业管理.广东人民出版社，2002年出版

[2]陈德豪主编.物业管理实务.中由大学出版社，2000年出版

(原载于《现代物业·新业主》2004年第3期)