作者: 苏宝炜 | 2006-12-01 13:58

美然动力街区的维权烦恼

在物业管理的发展过程中，城市小区居民和物业管理公司之间的纠纷就没有断过，而且呈现日趋上升的趋势，已经成为建设和谐社会过程当中不安定、不和谐的重要因素。最近一段时间，发生在北京美然动力街区的系列事件又成为了大家关注的焦点。

官司胜诉

据了解，2003年1月，美然动力街区竣工，前期物业是美晟房地产开发有限公司(以下简称美晟开发商)所指定的下属企业——美晟物业管理有限公司(以下简称美晟物业)。在小区刚开始运行的半年时间里，业主们对物业的工作比较满意，而随着时间的推移，到了2003年底就有业主提出了诸如物业服务不到位等问题，物业公司和业主间的矛盾逐渐加深。2004年8月，美然动力街区业主委员会(以下简称业委会)成立，小区为更好地自我管理，保障居民的正常生活，按照《物业管理条例》和前期《物业管理委托合同》的条款规定，业主委员会向美晟物业发出退出小区，移交物业管理设施和资料的函件;同时，业委会受小区全体业主的委托，举行了公开招标物业公司活动，向美晟物业寄送了投标邀请函，但美晟物业没有参加竞标活动。2004年12月上旬，业委会组织召开第三次业主大会，由全体业主投票选聘物业公司，最后北京城建物业管理有限公司(以下简称城建物业)从参加竞标的9家物业公司中胜出，并与动力街区业委会签订了物业管理合同，但新物业进驻小区的要求却遭到了美晟物业的拒绝。

2005年3月，业委会代表小区1,800户业主委托律师起诉美晟开发商和美晟物业侵权，要求被告撤出动力街区，并依法移交产权清册资料，但美晟物业以部分业主没有缴纳物业管理费、水电费和供暖费及小区业委会成立是部分业主的个人行为为由进行抗辩。2005年10月，经过法院的两次公开审理，认为小区业委会按照程序进行组织，取得小区办备案，属合法成立;根据合同约定，美晟物业应在业委会成立后退出小区;而部分业主拒交物业费不能成为物业拒绝退出小区的理由，于是判决美晟物业退出小区，业委会一审获得胜诉。美晟物业不服一审判决提出上诉，在答辩状中除了陈述原来的理由外，还特别提出一审法院判令他们在7日内退出物业管理现场，将会破坏小区的生活秩序，而小区业委会又不具备物业管理经验，一旦美晟物业从小区撤出，势必会造成小区管理的混乱;同时，美晟物业如果撤场，小区供暖也无法保证。同时指出，原中标的城建物业已经明确表示不再履行物业委托合同，如果美晟物业撤场，必然会引起新的纠纷。同年12月，美晟物业的上诉被北京市二中院终审驳回，维持一审判决。持续一年多的小区物业纠纷至此暂告一段落。

突发事件

美然动力街区的业主们终于维护了自己的权利，但此后事情的发展远远超出了业主们的预料。2005年12月20日，北京市二中院做出了终审判决，美晟物业公司于判决生效后7日内撤离动力街区住宅小区。法院终审判决书下达以后，美晟物业就贴出了停止服务的通知，通知上声明，“由于业主拖欠物业费数额巨大，公司无力垫付各种开支，决定从今天开始暂停一切服务，并用自己的方式追讨欠款”，随即保安、保洁均撤出小区。据小区业主介绍，12月21日早上，整个小区18栋楼的居民发现全小区既没有暖气也没有水，小区锅炉房安安静静大门紧锁，三个大烟囱也没有一丝烟火冒出。(注：美然动力街区是小区内自有锅炉房采暖，并不是采用北京市热力集团公司集中供暖的方式，因此，一旦物业管理公司锅炉房的司炉工撤出，小区内就会停暖。)当日北京市的最低气温仅为零下9摄氏度，小区的暖气、热水突然被停，小区内1，800余户业主立即陷入无水无暖的境地;此外，由于没人打扫卫生，小区里垃圾遍地，不仅找不到物业工作人员，小区所有岗亭都没有保安，整个小区几乎陷于瘫痪。很显然，业主要“炒掉”老物业，但是经过招标的城建物业因迟迟不能进驻小区，已经在终审判决前和业委会解除了物业委托合同。在这种情况下进行物业的交接工作显然既不理性也不现实，如此一来，动力街区5,000多居民陷入了窘境。

强制执行

虽然美晟物业已经停止了对小区的服务，但是并没有向业委会移交产权清册和小区服务必需的设备设施资料。鉴于此种情况，业委会集体决定邀请四方佳园物业进驻小区进行服务，并签订了为期三个月的过渡期临时协议。2006年1月17日，朝阳法院执行庭法官和30名法警带着有关文件来到美然动力街区三区2号楼美然动力街区物业办公室，在这里强制进行了美然动力街区原物业公司和小区业主委员会的交接工作，美晟物业终于撤出美然动力街区，结束了近三年的物业管理。新物业——四方佳园物业正式上岗开始提供服务，在三个月的过渡期提供物业服务之后，业主委员会将以招标的形式重新选择小区的“管家”。如果业主们对四方佳园物业服务满意的话，也不排除继续聘任的可能。这似乎是一个理想的结局，但小区业主们为此已经付出了相当大的代价。

难以经营

然而，就在四方佳园物业公司进驻小区后的第五天，该物业公司因无法正常开展工作，决定退出该小区。四方佳园物业公司孙经理称，朝阳法院强制执行后，四方佳园物业没有收到小区业委会转交的小区资料和相关手续;锅炉房、电梯的图纸和钥匙也没有提供，再加上没有办公场所，使得物业正常工作很难开展。更为严重的是，据小区有些业主讲已经向原美晟物业缴纳了本季供暖费，对于四方佳园物业进驻后向业主收取供暖费的活动并不认可。记者就此向美晟物业求证，美晟物业对此未发表意见。四方佳园物业认为，一方面小区不具备开展正常服务工作的基本条件，另一方面，也收不上维持小区正常供暖运营的费用，无奈之下只得选择于2006年大年初七退出小区。至此，美然动力街区又陷入了新一轮的管理真空。

现状堪忧

在记者对小区部分业主进行的随机采访中，大部分业主都表示对小区现在的状况十分担忧。自2005年12月法院终审判决书下达以后，美然动力街区的新老物业在交接过程中，小区中多次出现停水、停暖、停电梯、停保洁、停保安服务的情况，这些问题直接导致小区安全感消失，自行车、摩托车发生丢失现象，部分业主家遭到盗窃;整个小区垃圾遍地、秽臭难闻，给小区居民正常的生活造成了严重影响，招致了广大小区居民的愤慨和强烈不满。小区居民整日生活在恐慌之中，生活在垃圾包围的环境当中，生活在取暖没有保障、无法洗澡、无法正常锻炼的环境中，无论是从身心还是从情感来说都是广大小区居民难以忍受的。采访中，一位不愿意透露姓名的业主不无忧虑地对记者说，法院执行之前我们想了很多办法维持小区的正常生活运行，就盼着新物业能够及早进入小区服务，而今新的物业又要撤了，真不知道小区的真空管理状态到底还要持续多久?此外，小区业委会主任在事发后辞去了业委会主任的职务，随后各业委会委员也纷纷“隐退”，表示不再负责业委会工作，业委会已经处于无人出面主持工作的状态。有些业主对小区业委会的行为表示十分惋惜，并对小区业委会的维权活动提出了质疑，维权为什么会以牺牲业主的利益而告终!由于业主购买了房屋的产权，相对而言小区业主和小区是不能分开的，业主是这一系列事件最终的承受者，也是受损失最大的。有些业主不无感慨地说，谁能为小区业主的正常生活买份“保单”呢?

社会关注

在上述事件中，非常值得一提的是在小区陷入一无保安、二无保洁的特殊时期，在社区民警的支持下，在小区已有的老年巡逻队基础上，重新招募小区业主，组建一支志愿巡逻队，担当起“特殊时期”保卫小区安全的重任。此外，由社区居委会牵头组织三间房乡团委的青年志愿者、志愿巡逻队队员和小区业主，自己动手清理小区垃圾，并对小区的边边角角进行了一次彻底的“大扫除”。美然动力街区因物业纠纷而断水断暖引起了社会的极大关注，当地三间房乡政府为此成立应急小组专门解决此事，并将继续关注事态的进一步发展，直到该小区物业问题得到妥善解决。三间房乡政府为保证小区稳定还垫付了75万元为美然动力街区购买天然气，并表示一定会促进小区的水、电、暖气的正常供应。政府相关行政主管部门也在运用其监管权力，约束物业服务企业。就在北京朝阳法院强制物业公司撤离的当天，北京市建委发布了《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》。这个2006年2月1日起施行的红头文件规定，被炒掉的物业公司不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接;而新的物业公司和业主委员会也应通过司法途径解决，不得强行接管。

记者心愿

业主维权本身是好事，一方面说明业主的法律意识开始觉醒，对法律所赋予的权利可以很好地行使;另一方面，在保障业主利益的同时，也会对房地产开发行为和物业管理服务的进一步完善发展提供有益的帮助。然而，小区随后发生的这些事情却都不是业主当时维权的真正目的。对此事做更深一层的思考，不得不为业委会与业主是否进行了足够的沟通，是否对小区发展有个长远的规划而深感担忧。事实上，事情的最终结果和业主维权的初衷严重背离，从而导致业主的利益受损。有关专家提醒业主，今后业主大量的维权工作实际上主要应发生在业主和业主之间、业主与业主委员会之间。业主委员会的许多工作都涉及到小区内每一位业主的切身权利，业主们更应主动认真研究学习相关知识，珍视和正确行使法律赋予的权利。

这是在业主维权活动中必须要经历的“成长烦恼”，是在业主维权道路上必须要付出的代价。不论是政府主管部门、房地产开发商、物业管理公司，还是广大业主都应及时做出相应调整，这不仅仅是业主们的期望，更是寻求社区公平权利、实现法律公正的必然选择。

记者真诚希望业主们的辛勤努力和作出的重大牺牲不要白费，美然动力街区事件不再重演。

(原载于《现代物业·新业主》2006年第3期总第45期)