作者: 宋安成 | 2005-12-01 13:40

美之国小区:中标物管为何退出？

背景:

美之国小区地处苏州市吴中区，面积30万平方米，2000年开始开发，到2006年年底工程方可全部完工，整个小区有别墅和高层两种物业，在苏州当属高档小区，目前已有1600多户业主入住。

由于苏州美之国花园小区原物业公司兴鸿业物业公司的物业服务合同已到期，于是小区的业委会进行了招标，最终上海美隆物业成功竞标，与美之国业委会签订了为期两年的服务合同。然而，合同才刚签订，业委会的合法性及其与美隆物业签订的物业服务合同却遭到小区业主的质疑，美之国小区的宁静因更换“管家”而被打破。随之而来的，是新业委会取代了老业委会。

老业委会:

我们与“新管家”的物业服务合同完全合法

原美之国花园小区业委会委员负责小区物管招标工作的杜军认为，这次更换物业公司的操作过程是完全合法的。由于小区原物业公司兴鸿业物业公司与开发商签订的前期物业服务合同于2004年12月31日到期，早在2004年的8月份老业委会就开始做更换物业公司的准备工作。2004年8月22日，老业委会在小区内开展民意调查，共向业主发出1100多份问卷，收回有效问卷780多份，超过三分之二的业主同意在兴鸿业物业服务合同到期后不再与其续约，通过招标重新聘请物业公司。老业委会的整个招标是按规范的程序来做的。2004年12月5日，老业委会召开业主大会，此次会议的中心议题就是招聘新的物业公司，6家参加竞标的单位分别在会上发表竞标演说。12月7日，招聘工作开标，开标工作是在苏州市房管局物业管理处吴宁处长的监督指导下进行的，而且全过程进行了录像和拍照，老业委会的9名委员和9名由业主代表推选出的代表参加了评选，最终美隆物业公司得分最高，被确定为小区新的物业公司。据此，老业委会与美隆物业公司于2004年12月12日签订了为期两年的新的物业服务合同，合同自2005年1月1日起至2006年12月31日止。

老管家:

我们有不退出的理由

2004年12月8日，也就是开标后的第二天，兴鸿业物业公司在小区搞了一个“民意调查”，兴鸿业物业公司人员挨户上门向小区居民派发调查表，该表上有两个问题:您是否希望兴鸿业物业公司继续为您服务?您对兴鸿业物业公司以后的工作有何建议?根据兴鸿业物业公司负责人赖建新介绍，他们在招标结果揭晓后的确进行了民意调查，结果显示，80%以上的业主希望他们继续管理美之国小区，所以在12月13日业委会向兴鸿业物业公司送达解聘通知书时，兴鸿业物业公司拒绝进行资料交接工作。

2004年12月31日，吴中区房管局两次紧急致函美隆物业公司，第一封函要求“认真做好接管工作”，第二封函说:“再三要求你公司认真处理好各种矛盾，在维护好广大业主利益的前提下才能接管。”

2005年1月19日，由市房管局物业处、吴中区龙西街道、吴中区房管局牵头，就美之国小区物业管理现状及解决办法等召开了专题协调会。会议主要达成以下共识:1、成立美之国小区合同修改小组，修改小组人员由11人组成，即“11人工作小组”;2、修改合同采用公示、修改、再公示、再修改的方式;3、2005年2月下旬采用书面征求意见、业主代表或召开业主大会的三种形式将修改后的物业服务合同进行审议通过，并签约。据悉，美隆物业公司对这些所谓的共识是非常不满的，认为其与业委会已经签订了合法有效的合同，服务合同的形式和内容均符合《合同法》及《物业管理条例》的有关规定。

2005年2月28日，苏州市房管局物业处发出了一张通告，张贴在小区的报栏里:“上海美隆物业公司:经过1月19日达成的会议纪要，在2月下旬召开业主大会，在经过美之国小区居民三分之二投票决定贵公司进入小区之前，为了防止出现不稳定因素，请你公司立即退出小区。”

基于以上因素，兴鸿业物业公司认为自己在小区是完全合法的。

业委会:

在争议与质疑中换届

自从老业委会决定换物业公司时，小区里就有质疑老业委会合法性的声音，特别是新的物业公司接管小区时，对老业委会合法性质疑的声音一下子大了起来。2004年12月26日，小区的部分业主召开紧急业主会议，部分业主对老业委会的态度强烈不满，提出:对合同条款进行修改;对老业委会人员组成的合法性提出质疑;对老业委会主要负责人提出不信任案。但老业委会坚持认为，整个招标活动完全是在公正、公开、公平的情况下进行的，老业委会也是在房管局备案的，所以质疑合同与老业委会的合法性毫无根据，并且是偏偏在老业委会在换物业公司时提出质疑，肯定是部分业主有私心在里面。

负责修改物业服务合同的“11人工作小组”部分成员认为，老业委会在程序上不合法:当初业委会在成立时，美之国小区入住的业主只有500户左右，而目前随着美之国小区3期、4期等众多业主的入住，业主已经“扩容”到超千户，而老业委会的结构没有改变。

2月20日下午，美之国小区召开临时业主大会，选举出新一届业委会，原来的业委会成员全部换掉。为此，老业委会还曾到法院起诉房管局。法院认为房管局与业委会无领导与被领导的关系，只是行政指导关系，没有给予立案。就这次业主大会参加人数来说，按照法律的规定，应有二分之一投票权的业主参加，而小区参加的人数不足600户，不足全体业主1600户的二分之一。从投票的人数看，只有400多个业主投票，未达到法定人数，选举的新的业委会成员均为“11人合同修改小组”的成员。2月26日，新的业委会在房管局备案。

对于为什么个别业主急于更换业委会，否认与美隆物业公司的服务合同，原业委会负责人杨晓珠说:“关键是一个利字”。在笔者的电话采访中，杨晓珠还流露出了对美隆物业公司某些做法的不满，她认为新的业委会根本不合法，美隆物业不应与其来往。

新业委会与新管家的“较量”

2005年4月30日，新业委会与美隆物业公司修改了老业委会与美隆物业公司签订的物业服务合同，这些修改对物业公司明显不利。原合同第十二条第一款约定:“乙方受托经营停车场(库)的，按下列标准提取:40%归物业管理公司，60%归业委会。”现改为“30%归物业公司，70%归业委会。”原合同没有保证金的约定，现合同约定“乙方进驻本物业前，应向甲方物业主管部门(吴中区房管局)备案，并在签订合同之日起90日内向甲方交纳服务质量保证金人民币10万元。”作为美隆物业公司根本不能接受，用他们的话来说“这是在全国首创的，没有任何法律依据，这一条的根本目的是在于让美隆物业公司走人。”

在对小区进行服务期间，美隆物业公司做了大量的工作。美隆物业苏州分公司韩永福说“凡是业委会要求的，我们基本都能做到，但违规的除外”。他特别说到小区的停车费问题。按照美隆物业公司与新业委会签订的服务合同，美隆物业公司应当将收取的停车费70%交给业委会。但直至笔者发稿，业委会既无正规财务手续，又无结算方案。业委会派员领取这笔款项时，说只要个人签个字就行了，所以美隆物业公司认为不能向业委会交付这笔费用。

2005年7月7日，新业委会向美隆物业公司发出限期整改通知书，其中有两项必须达到:一是停车费的70%移交业委会纳入小区道路专项基金;二是在合同约定期限内缴纳服务保证金10万元。整改通知书要求在整改期间，即7月7日至8月15日，美隆物业公司不得收取物业管理费。美隆物业公司认为整改通知书实为“逐客令”，于是美隆物业公司决定罢工。

新管家:

其实是我们受伤!

笔者采访到美隆物业公司总经理谭为忠。从对美之国小区投标到管理到9月份的这段时间，谭总认为:“公司亏大了，如果再管理下去，这简直是一个无底洞”。按照美隆物业公司与老业委会的物业服务合同，美隆物业公司应当在1月份进入小区，由于美之国小区一共有30多万平方米的建筑面积，属于比较大的物业，于是美隆物业公司便在1月份之前就在苏州“招兵买马”，这些人大部分从1月份就开始发工资，10余万元工资都由美隆物业公司自己扛，都是由总公司向苏州分公司贴钱。另外，公司购买了保安的服装、保安设备、电瓶接送车、办公用品，这些投入又是20余万元。谭为忠无可奈何地说“这个地方，从1月份到结束，我总公司一直在投入，每个月发工资的时候，是我最头痛的，大家知道，物业管理公司是微利行业，我们总公司也是贴不起的，真的没有办法，我们不得不退出。”

美之国，何去何从

近10个月下来，由于新物管无法与新业委会“和平共处”，2005年7月30日，在政府有关部门的召集下，美之国业委会与美隆物业公司就小区物管进行协商，美隆物业公司在这次协商中，选择了退出。根据双方达成的协议:美隆物业公司服务延续到2005年9月30日为止，届满后双方服务合同自然解除，美隆物业公司撤出美之国小区。而接下来，继美隆物业公司以后，又要有新的物业公司进来，美之国小区的命运又将如何呢?

物管更换谁说了算并不简单

(特邀评论)贺云华

美之国小区物管更换风波原因虽然复杂，关键还是开发商关于物管分区的基础工作不完善，原业主委员会的代表性不够，物管招投标程序和定位不准等因素造成的。但不管找何种理由，物管更换应当采用业主大会方式由业主按业权份额依法表决通过才行。笔者认为，本案值得业界吸取教训的主要问题有:

一、分期开发的项目首先要解决实施物业管理的独立区域边界划分问题。如果各分期开发地块完全可以独立设计、独立核价，业主公约和物管标准与合同均独立界定，则可按若干独立项目开展物业管理工作。如果分期开发项目是作统一规划建设，项目工程造价和销售是一并核定的，则虽然业主入住有先后，各期也只是相对独立，但整体上只能算一个物管区域，只能成立一个业主大会，选举一个业主委员会。本案中的业委会是早期入住的业委会，当各期业主入住后理当分别补选新的委员，将业主大会及时扩容，到项目开发完毕，由全体业主构成的业主大会才最后形成，此时经改选的业委会才是真正代表本区域全体业主利益的业主组织机构。本案中的老业委会实际上难以代表全体业主，由该业委会操作的招投标结果难以让扩容后的全体业主认可。

二、当业主大会、业主委员会处于不确定状态时，新物业公司属盲目参加招投标，造成了不应有的损失。新物业公司可以要求将该区域作为招投标主体的开发商或业委会进行补偿，同时，新物业公司也要承担决策失误，盲目介入问题盘的相应损失。

三、代表局部业主利益的业委会未按程序扩大至相关楼盘时，仅能代表当初选举时的范围，不能跨界行使职权，除非业主公约和物管方案与合同有约在先。

四、业主投票权数应计算至整体物管区域，不能用局部调查或表决结论推至全体。原前期物管单位的服务区域是整个项目的物管区域，而与之相对应的老业委会所代表的区域仅是其局部。二者在决策时所依据的对象不同，老业委会有以偏概全之嫌。

五、应防范先期业委会越界越权违规操作。无独有偶。重庆也曾发生过类似问题，某开发商征的一块地分四期开发，A、C、D三部分率先完工后入住，B部分至今尚未开发完成，前面入住的相对独立部分分别成立业委会。A区业委会率先成立，据了解，该业委会成员中有拖欠物管费数月拒不缴纳的，希望物业公司给予照顾，未达目的后，与物业公司关系恶化，要求业主支持炒掉物业公司。后发生了一系列的重大(经策划)新闻事件，如保姆跳楼救主等。A区业委会(鼓动其他区域盲目跟进，但也未真正跟进)通过招投标决定引进一家民营物管企业，并签订了物管合同，该公司入场后，老物业公司和觉醒后的许多业主不承认其合法性，老物业公司因而拒不交接也未退场，小区站双岗，业主不知向谁交纳物管费，这种现象持续了数月。老物业公司与A区业委会的官司也打了数月，最后，以撤销原A区业委会，成立新业委会，维持老物业公司管理权而告终。老物业公司和新进场的物业公司均蒙受了不小的损失。新入场的物业公司成了善意的第三者，这个例子对于行业如何开展公平有序的市场竞争和物管企业加强自律是一个警示和教训。

六、现行物管体制不完善暗含日益增多的短期行为风险。根据土地使用期限的相关规定，住宅用地最长达70年，工业用地达50年，商业用地达40年，在此期限内，若每3年为物业管理搞一次招投标，就意味着物业的整个寿命期内可以进行数十次招投标，业主和物管均要为此付出难以评估的代价，每一次招投标都会对小区(大厦)运行质量造成一次不小的振荡。目前物管体制的弊端已经开始显现。

因此，我想必须还决定权给业主大会或全体业主，充分尊重全体业主的表决结果，不能角色错位，否则，物业管理仍会是一个“乱”字了得。

(原载于《现代物业·新业主》2005年第11期)