作者: 张兵 | 2008-12-01 16:47

浅析物业管理收费难的几大难点及建议

“物业管理收费难”的问题是大多数物业管理公司面临的一个重大问题，关系到物业管理公司的生存和发展。就我们所管理的物业小区而言，大多数业主能够按时交纳物业管理费，但是，还是有部分业主因对物业管理不了解、甚至对服务不满意，拒交、欠交、少交物业管理费，由此，造成物业管理公司与业主间的纠纷，并直接制约了物业管理公司的正常运作，这已经成为物业管理行业十分关注的问题。那么，怎样才能解决物业管理收费难这一问题，通过本文来谈一下笔者的几点看法和建议。

一、开发商遗留问题导致物业管理公司收费难

经有关部门调查，凡是业主与开发商存在商品买卖方面矛盾的小区，欠费现象都比较严重。由于业主认为开发商销售承诺没有兑现，房屋质量有问题，面积缩水，规划更改等，往往找开发商索赔甚至退房，但与开发商长期协商未果，问题得不到解决，所以业主把一切的怒气都发泄在物业管理公司身上，便以拒交物业管理费进行对抗，以表达自己的不满。

二、物业管理公司服务不到位，业主拒交物业管理费

每个小区都有相当一部分业主认为物业管理公司服务不到位，服务态度不好，质价不符或乱收费，便以拒交物业管理费来表示抗议，像这样的情况比较普遍：比如，有的业主说：“我作为本小区业主，但并没有享受到小区物业公司那么多的服务项目，小区内的环境卫生也不好，凭什么要我交那么多的物业管理费。”还有业主因家里出现屋顶漏水，水管出现跑、冒、滴、漏，电路有问题等找到物管报修，但是，物业管理公司始终不来，或者是拖的时间很长，或者维修多次都未修好，所以，业主对这样的服务水平很不满意，便以拒交物业管理费来对抗。

三、业主缺乏交费意识

一些业主的消费观念和交费意识没有完全树立起来，也是造成物业管理收费难的原因之一。有的业主对物业管理工作不太了解，不知道物业管理除了站岗、扫地以外还干什么，为什么还要我交那么多钱?还有一部分业主原来是住公房或平房，一直不需要交纳物业管理费，现在让其交纳物业管理费，很多人无法接受;还有极少部分业主存在一定的侥幸心理，认为自己一户不交费不会影响什么，从而导致一小部分业主贪图小利躲避交纳物业管理费。

针对以上造成物业管理公司物业管理费收取难的三点原因，笔者提出如下建议：

1、要解决因开发商遗留问题而导致收取物业管理费难的问题：

首先，笔者认为依靠政府行政主管部门，发挥其特殊的职能作用，确保房地产开发商以及开发项目的合理、合法、合规。这就要求政府部门确实负起责任，认真制定管理方案及监督方法。尤其是对我国当前房地产开发过程中存在的比较普遍和严重问题，有针对性地严抓狠管，从开发商的资质评定、房屋规划、建设设施、竣工验收，尤其是最终交付使用时的各个环节严格把关，最终实现把高品质的房屋交给业主。

其次，物业管理企业在物业规划设计阶段就介入，由物业管理企业指派知识全面、经验丰富、技术全面的物业管理专家和工程技术人员组成精干的领导班子，定期、不定期参与早期介入，就小区的布局，户型设计、室外环境、生活便利、安全及舒适的程度，供电、供水、道路、绿化及服务配套设施等问题，向房地产开发企业提出建议和意见，使规划设计既满足国家技术标准，又满足业主和使用人的需要。同时还要加强对施工单位的监督和管理，对隐蔽工程的验收，从而提高房屋的建造质量，避免在业主入住后，房屋出现质量问题引起纠纷。

最后，让开发商交存部分房屋质量保证金，如业主对所收房屋有异议，可向政府或开发商提请从保证金中收取合理赔偿金，待房屋竣工入住一年以后，如无其他争议则将保证金额余额退还开发商，以便最终实现把高品质的房屋交给业主。只有这样，才能从根本上缓解因开发遗留的问题而引起收缴物业管理费难的问题。

2、要解决由服务不到位产生的业主交付物业管理费难的问题：

首先，要加强物业管理公司自身建设，提高服务质量，从而提高业主、使用人的满意率。也就是说调整内部机制，加强内部管理，建章立制，制定服务标准，规范行为准则，不断提高服务质量，从而达到业主的认可和满意。规范化的操作是提高服务质量和效率的根本保证。将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体操作手册，让操作手册成为员工的行动指南。作为服务这种无形的商品，没有类似其他商品的质量评价标准，检验物业服务质量的唯一标准就是业主的满意程度，让业主从心里觉得服务规范、员工素质高，从而使业主认同所提供的每一项服务，得到业主认同，收费自然容易多了。

其次，开展一些活动，比如“规范服务、达标活动”等等。在热忱服务于“人”的过程中达到服务增值，从而获得良好的社会效益和经济效益。还比如设置监督电话、监督员，使物业服务做到与各部门之间的密切合作、协调，还要对业主提出的问题尽量不回避、不推委，及时答复，主动承担，使业主觉得物业管理公司和业主是一家人。

3、要解决业主因缺乏意识不交费的问题，笔者觉得要从以下几点出发：

(一)加强物业管理知识的宣传。为使业主和物业管理公司建立良好的和谐关系，以解决物业管理费收取“难”，应坚持经常在小区利用不同宣传形式，如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主了解根据物业管理合同交纳物业管理费是每个业主的法定义务，交费合理、拒交可耻。让业主懂得不交、少交物业管理费不仅损害了物业管理公司的合法权益，还影响物业的正常维修、养护运行管理，而且更重要的是损害了其他业主的合法权益。

(二)物业管理费收取的标准、开支范围及服务的标准，应经业主委员会、物业管理公司、上级主管部门及其他有关部门共同研究、讨论、制定，并在业主大会上公布，让所有业主知道、明白。

(三)对于交费和不交费的业主，应进行必要的表扬和批评。也可对那些不交费的业主，特别是经过说服教育无效的业主，在公告栏进行公示，让广大业主知道谁侵犯了大家的利益，是谁导致物业服务水平上不去。广而告之，让社会舆论起到监督作用。

(四)用法律武器维护自身的尊严和合法权益，根据《民法通则》、《合同法》等有关法律规定，对拒交、少交、欠交物业管理费的业主可提起法律诉讼。工作中要做到有理、有利、有节。在提起诉讼前，最好先通知该部分业主，与业主进行必要的交流、沟通，对经过多次沟通仍无效的业主，可通过法律诉讼程序，用法律的武器维护自身的尊严和合法利益。

综上所述，物业管理行业目前还是一个新兴的行业，还不太完善，必然会存在这样或那样的问题。但是随着物业管理条例和法规的不断完善以及广大业主对物业管理认识的不断提高，物业管理公司服务意识的不断升华，物业管理服务收费难的问题一定可以得到很好的解决。物业管理行业将会迎来健康发展的美好明天!

参考文献:

[1]张宝秀.物业管理基础[M].中央广播电视大学出版社，2004,3.

[2]张宝秀.物业管理师[M].中央广播电视大学出版社，2004,3.

(原载于《现代物业•新业主》2008年第9期)