作者: 李磊 | 2004-12-01 16:20

如何加强住宅装修中物业管理的作用

物业管理与住宅装饰装修是我国经济发展中的一个增长点。在市场运作中，很多实际问题没有理清，引起的纠纷和矛盾较多。因此，有必要对此进行分析，理顺各种关系，以促进城市管理的健康发展。

住宅装修中存在的问题及原因分析

我国室内装饰装修行业和相关配套产品近年来发展很快，从业人员成倍增长，装饰产品系列配套，装饰项目从中、低档发展到中、高档。但在实际操作中还存在很多不尽人意的地方，家装纠纷投诉比例居高不下，从物业管理的角度来看主要有以下几个方面:

1、随意拆动住宅结构

在旧式住宅中，由于其建造时的居住理念同现在相比有很大的差距，所以在重新装修时，一些用户为了满足当今的居住要求，往往对原结构拆动、更改，从而降低房屋的承载力和整体稳定性。在新建住宅中，由于房型设计的不断更新，装修中随意拆动承重墙的情况有所减少，但实践中对窗间墙、框架填充墙和非承重墙的作用依然认识不足，保护不力，存在安全隐患。

2、随意增加楼面荷载

具体表现在业主在装修居室时:在楼板上增砌砖墙造成楼板过载危险，或者随意增加楼面恒载造成楼板过载危险。

3、不文明施工造成扰民

一些装修施工人员为了赶工期或施工时间安排不当，在他人正常的休息时间依然从事有振动或噪音的敲、凿、刨、钻等装修活动，对相邻居民正常生活造成不良影响。甚至有一些施工人员素质低下，在室内水槽中直接冲洗工具上的砂浆，造成下层住户的管道堵塞。

4、违反技术规程施工

在家庭居室装饰装修中质量问题最多的是平顶渗漏。有些业主在装修厨房和卫生间地面时，任意敲凿，造成防水层部分脱落。有些业主甚至私自改变厨房或者卫生间的位置，将其改在没有防水层的楼面或阳台上，从而留下渗漏隐患。

不经允许私自拆改煤气表具、水表位置和水、电、煤气配套设施，同样也是住宅装修中的一个常见现象。

不穿管在墙面、地面直接埋设电线也是装修时经常忽视的一个问题。

5、施工现场无消防设备，存在严重的火灾隐患

施工人员擅自超负荷用电、乱接乱拉电源线、违规使用明火、现场随便吸烟的现象时有发生，有的施工人员甚至违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅楼道或其它地方，这些都是严重的火灾隐患。

6、装饰装修设计不合理，带来新的安全问题

顶层和一、二层的业主在装修中，为了自身的防盗安全，有相当一部分安装了铁栅栏防盗窗。不但影响了建筑物原来的立面效果，更严重的是，这些突出墙面的防盗窗为窃贼的攀爬提供了便利条件，影响了其他相临住户的防盗安全。而且在发生火灾时，这些封闭的铁窗又给室内的人们逃生带来了障碍。

高层住宅由于建筑布局处理上的局限，一些厨房设计成了暗间。在装修时业主为了图方便、节省空间等，擅自将煤气热水器排气管通入不满足排放煤气要求的厨房间的排烟道内，由于煤气热水器在不完全燃烧时会产生有毒气体CO1，从而给居住安全带来了隐患。

7、对施工人员进出物业小区在管理上存在漏洞

由于施工人员的身份复杂、工作临时，而且进出小区又有简便的运输工具，所以就给物业管理带来难题。有的施工人员出入其它楼宇大门，顺手牵羊、酗酒滋事、赌博的现象虽不常见，但还是存在的。

管理对策及解决方案

如何加强住宅装饰装修中物业管理的作用呢?针对目前存在的问题，本文主要提出以下9个解决方案:

1、事前物业管理公司、业主以及装修商应统一认识，做好宣传教育工作

业主装修施工前应主动和物业管理公司取得联系，物业公司将住宅装修中有关的法规条例主动向业主宣讲。在装修过程中，业主和装修人员的不规范行为并非是由于他们有意而为之，相当比例是因为业主不了解、不熟悉与装修相关联的法规条例，所以应加强宣传教育，重点宣传在装修中各方民事主体所享受的权利和应履行的义务，着重明确相邻权的概念。在具体的操作中，装修人在装修前应将装修的时间、地点等予以明示，装修涉及到住宅共用部位、共用设施设备时，不得有损害他方利益的行为等。

2、建立业主装修设计方案，备案审查和装修工程的开工申报登记制度

鉴于部分业主在装修设计时任意改、拆房屋承重结构构件，随意增加楼面荷载，在实施装修工程前，应由业主主动向物业管理公司申报登记，以便于物业管理公司行使监督管理的职能。当业主仅进行一些简单的装饰、装修时，只需物业管理公司填表登记备案即可。当装饰装修涉及到拆、改主体结构和明显加大荷载时，必须经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。装修方案通过后，还应将装修方案提交辖区公安分局防火科审批。所有装修必须按审核批准的方案进行，不得擅自更改。如确需更改，必须事先报批，待出具更改通知后方可施工。

居民在对家居进行装修前，必须向物业管理公司如实申报装修项目、标准、施工人数、拟开工时间和竣工时间等内容，并提交装修合同复印件、交验装修者相应资格证书原件。对未申报登记或不符合规定条件自行开工的，物业管理公司应通知其停止装修，并要求其补办手续。

3、建立管理和被管理方的事先约定制度

业主或者装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。协议应当包括:装饰装修工程的实施内容和实施期限;允许施工的时间;废弃物的清运与处置;住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;禁止行为和注意事项;管理服务费用;违约责任等。

4、完善“住宅装修保证金”和“装修施工责任承诺书”制度

为了保障安全文明的施工，事先可以由业主或装修公司向物业公司交纳一笔装修押金。如果在装修过程中出现违约或侵犯他人权益等情况时，可以酌情从保证金中扣除代为支付。如果施工过程一切平安，物业管理公司应将收到的押金全额退还。保证金在这里起到一种抑制业主和施工人员的违约行为的作用，应该说这是一个有效的监督、控制和补救措施。

对于住宅装修保证金，建设部在《住宅室内装饰装修管理办法》中没有具体规定，各地有不同的做法。1996年《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》规定物业管理单位可向物业产权人收取装修保证金每户1000元-1500元。但在1997年市物价局又发文通知“物业管理企业不再向业主或使用人收取管理费、服务费、装修保证金”。在深圳市，根据《深圳市家庭居室装修管理规定》，是可以收取住宅装修保证金的。

上海市之所以取消住宅装修保证金，主要是因为物业管理公司不是国家行政机关，没有行政处罚权。所以《上海市居住物业管理条例》给物业管理公司以劝阻制止并督促改正不当行为的权力，而把罚款权力还给了区、县房地产管理部门。很显然，虽然上海市的做法从法律的角度理顺了罚款主体，但是在具体执行时却缺乏可操作性，对业主和施工人员的行为约束不力。

在具体实践中可以考虑收取业主的住宅装修承诺金，而且双方应书面约定承诺的范围，签订“装修施工责任承诺书”。范围主要应包括对不文明施工、噪音扰民、任意倾倒垃圾和其它严重违反小区管理的行为进行约束。任意改拆房屋结构、增加楼面荷载等危害人身安全的行为，应主要通过法律途径解决。

5、建立装修施工人员身份及施工材料登记制度

为了确保小区内业主的人身财产安全，装修业主指定的装修施工人员应在得到物业管理部的书面认可，办理临时通行证后，方可进入现场施工，并应严格遵守有关装修的各项规定。同时，物业管理公司应着重审核装修施工人员的姓名、住址、身份证及暂住证、照片、上岗证等资料。当施工人员的情况变化时，应及时通报物业管理公司，保证资料准确。施工人员进出本小区时必须佩带临时通行证，有效施工范围只限本卡注明的楼房号，未经允许不得到其它区域或楼宇活动。装修单位运送材料必须与物业管理公司保安部预约，装修所用机械、工具、设备、包裹、材料等，若需搬离小区，必须到物业管理公司办理放行手续，搬运车辆或施工人员携带物品离开小区要接受保安员的检查。

6、建立消防协防和小型消防设备的短期租赁制度

在装修施工前，要向承接装饰装修的单位和人员进行安全交底，应当采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全。要求业主指定装修施工单位的负责人为防火协防负责人，并在防火责任书上签字。加强对明火的管理，施工期间需动用明火的，必须事先到物业管理公司办理《动火申请单》。装修施工作业应遵守消防规定，作业现场应至少配备两个灭火器。如果自备灭火器确有困难时，可向物业管理公司租借使用，物业管理公司按成本酌情收取租借费用。另外，因装修期间可能会出现事故而造成损失，所以规劝业主购买相关保险也是一个值得一试的方案。

7、建立物业管理人员的随机巡视检查制度

物业管理公司工程部技术人员应根据业主上报的装修计划，统筹安排各个装修单位的巡视检查工作，发现不合格、不规范的地方立即责成有关人员整改。具体工作包括:巡视检查工程质量，督促和确保施工中安全条款及实施;巡视检查供水、供电系统，有无超用电负荷工作，确保装修施工的进行;巡视检查配套公共设备;高度重视防火消防安全，巡视检查装饰材料的阻燃系数等指标是否符合消防规定;装修垃圾必须袋装，并按照物业管理单位指定的位置、方式和时间进行堆放、清运;对违章堆放、抛弃装修垃圾的，物业管理单位有权责令限期清理，不及时清理的，物业管理公司应代为清理，费用由装修者或业主承担;为竣工验收工作做好准备。

8、建立装修工程的隐蔽工程验收制度

在住宅装修施工管理中，隐蔽工程验收制度用来监督施工质量和处理事后难以发现、难以弥补的质量漏洞。要求在所有管线的暗敷施工时，装饰装修企业均应在隐蔽施工前主动通知管理公司派人检查或测试，经管理人员认可后方可进行暗敷施工，否则管理公司有权要求拆开进行检查。又例如在重新施工防水层后，应该在厕所、厨房地面做表层处理前先进行闭水试验24小时，到楼下居民家观看天花板有无渗漏现象。如果没有渗漏现象，可以进行地面铺贴块材工作，如果发现有渗漏现象，应采取措施进行改正。

9、物业管理公司应超前介入房地产规划设计

所谓物业管理公司超前介入规划设计，是指在规划设计阶段就要求物业管理公司介入，从物业管理的角度对物业的环境布局、功能规划、配套设施、建筑设计等多方面提供有益的建设性意见，协助开发商把好规划设计关，以确保物业的设计质量。

物业管理公司作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚，由其提出必要的建议，可以避免因设计的失误而给物业管理带来的麻烦。如是否每个房间外都预留了放置室外空调机的位置，这些位置是否合理，空调在这些位置上使用时会不会影响周围住户，空调洞口离墙面或地面的距离是否合理，配套的空调插座容量够不够，冰箱洗衣机预留位置及下水口是否适当，电路接口是否足够，位置是否适当等。类似这些细节问题，一般规划设计人员很难完全预料、估计，而有经验的物业管理公司却十分清楚。因此，这些细节问题物业管理公司在房屋规划设计时有义务向设计单位提出，请其注意。这样既可以完善规划设计中的细节，及时纠正规划设计中的不足，减少日后装修的工作量，更好地满足业主的使用要求，又为物业投入使用后的物业管理创造了有利的条件。

最后有一点应值得说明的是对于新住宅的装饰装修，由于未能达到入住消费的条件，必须经过装修施工，而此时居民的入住率极低。因此，这类装修应该属于新建住宅工程的延伸和继续，是建筑工程的一个组成部分，在保证房屋结构及公共设施安全的前提下，物业管理公司应尽可能给予帮助，创造有利条件，以保证装饰装修工程尽快竣工，使住宅的入住率尽快达到物业管理要求的水平，以利于后续工作的展开。

参考文献:

[1]上海市房屋土地资源管理局.上海市物业管理及相关政策法规汇编[M].上海:上海人民出版社，2001.

[2]中华人民共和国建设部.住宅室内装饰装修管理办法[S].

[3]王本明.物业管理与建筑装饰装修[J].建材工业信息.2000，(5):9-11.

[4]陈健.家装市场的规范与管理[J].建筑.2001，(5):38-39.

[5]任虎.谈物业管理公司超前介入房地产规划设计[J].建筑管理现代化.2002，(3):61-63.

(本文同文作者：张忆;原载于《现代物业•新业主》2004年9期)