作者: 陈周 | 2005-12-01 22:15

配电设施给物管企业带来什么风险

本文探讨我国大部分物业公司管理变配电设施所隐藏的经济风险，为解决这个长期困扰物业公司的难题寻求出路。

对供电设施产权分属不同，按供电企业的称谓，产权属于供电企业的称为公变，不属于供电企业的，就称为专变。我国近二十来年建设的高层和小高层商住楼，每栋楼基本上都有称为专变的供配电设施，专变的计量方式为10KV的高压计量，所有权属大厦全体业主。大厦住宅户用电和商业用电均由专变提供。根据电力部门的有关规定，对有专变的生产企业和单位来说，产权归属和责任承担比较清楚，就是都属于同一用电主体。但是当大厦专变的产权归全体业主所有时，产权归属和责任承担就分离了，专变的产权和受电用户都是大厦业主，而责任却是由为专变的维护管理和电费的代收代缴提供无偿服务的物业公司来承担。这是我国大部分地区物业公司管理专变的现状，其中潜伏着许多要由物业公司承担的经济风险。

一、管理责任引发的赔偿

由于物业公司管理责任出现专变供电电能质量不符合标准时，如:1、将相线与零线接错;2、三相相序接反;3、相线与零线互碰;4、零线断线。这些由物业电工安装或维修作业时发生的误操作而导致电能质量劣化，引起大厦住宅户和商家家用电器损坏的，其损失有可能要求物业公司来赔偿。还有，电力部第8号令《供电营业规则》第九十五条第2点:“由于用户的责任造成供电企业对外停电，用户应按供电企业对外停电时间少供电量，乘以上月份供电企业平均售电单价给予赔偿。因用户过错造成其他用户损害的，受害用户要求赔偿时，该用户应当依法承担赔偿责任。”按这规则，假若专变出现小动物(如老鼠)进入高压柜、变压器内引起的高压短路，引发上一级保护开关的跳闸，造成供电企业对外停电，很明显，真正的用电户(指大厦业主)不可能“依法承担赔偿责任，” 这赔偿责任最终也是有可能由物业公司来承担。

二、电线漏电和用户窃电带来的风险

线路老化及老鼠啃咬引起电线漏电的损耗和个别用户窃电，都会使物业公司承担额外的电费。对查获的窃电者，电力部门可以当场中止供电、补交电费、并承担补交电费三倍的罚款;对窃电容量和窃电时间的估算，电力部门都有法可依。而物业公司只能采取制止的办法，就是要求窃电者按所窃电量补交电费，也要费尽周折。物业公司没有处罚权，而窃电行为又极为隐蔽，致使窃电现象屡禁不止，这是一个老大难的问题，它不仅长期困扰着供电企业，也给物业公司带来了经济风险。

三、拖欠电费及受电用户破产后所欠电费成为呆坏帐的风险

对拖欠电费的用户，供电企业可以要求其承担电费滞纳金的违约责任，对拒交电费的用户，可以断电封存设备。而物业公司却没有这样的执法权，也不能采取断电等过激的行为，致使受电用户破产或外逃后，其所欠电费成为呆坏帐的风险也由物业公司来承担。

四、承担大厦内的线路、变压器、计量等损耗的风险

由于专变是10KV的高压计量，所以它存在有如下损耗:1、变压器损耗;2、线路损耗;3、计量和其它设施的损耗;4、管理损耗。现在简单说明这些损耗:

(1)变压器损耗

变压器损耗包括铁损(空载损耗)和铜损(负载损耗)。如一台800KVA容量的变压器，根据厂家提供的数据，其空载损耗约为2.12 KW，那么一年的铁损有18571KW·h，负载损耗为10.3 KW，由于铜损与负载电流的平方成正比，若每天的用电时间为12小时，年平均负载电流达到变压器额定电流的50%，一年的铜损为11279KW·h。所以，该变压器一年的损耗约为29850 KW·h，即29850度电。

(2)线路损耗

一般来说，商家和办公用电的线路损耗远远小于大厦住宅户的线损，根据笔者的试验测算和一些资料反映，大厦住宅户的线路损耗约占居民总用电量的2%～6%，当电路的功率因数较低时，线损还会增加。若一栋大厦住宅户一年的总用电量为600000 KW·h，按照3%计算，其一年的线损也有18000 KW·h。物业公司对代收代缴的电费不能提价，只能对这些损耗进行摊派，由于住宅是一户一表，其电费已由供电企业直接收费，该电费中已包含住宅户应承担的铁损、铜损、线损等损耗的价值，而专变电费中仍包含住宅户的全部损耗，于是，这些重复交纳的损耗均被分摊到了商业用电上，这对商家也不合理。由于商业用电的价格远高于居民用电价格，给商家摊多了，商家有意见，告到媒体和政府部门的事情屡见不鲜，无奈之下，有些损耗也只能由物业公司承担。

(3)计量和其它设施的损耗

计量损失包括表计误差、故障误差、二次线损失、表计耗损、互感器误差等，其它设施损耗如:高、低压柜中的电容器、电抗器等配电设备通电时电能损失。

(4)管理损耗

管理损耗可分为有意损耗和无意损耗。有意损耗指利用人情、关系、权势等少收电费而造成的电量损失;无意损耗则指用电户隐密窃电，物业公司员工对商家分表的漏抄、漏乘倍率、抄错、错标倍率、标错小数点等造成的电量损失。

五、无偿维护保养及代收代缴电费的风险

物业公司花费人力、财力无偿地为变配电设施提供维护保养，代收代缴电费的服务，这些不合理现状，由于各种原因，一时还难以改变。

另外，居民用电由公变提供还是由专变提供，在电价上是没有区别的。不同的只是大厦的专变由物业公司运行维护管理，一旦供电设施出现故障，维修或更换设备的资金则得动用大厦维修基金，而当公变设备有故障，供电企业的管理者就会及时去抢修。因此，公变供电一户一表的居民是不必出资去维修分表以外的供电设施，因为居民电价成本中已包含供电设施维修费。而大厦居民一方面要向供电企业交纳与公变供电的居民相同电价的电费，又要再掏自己的腰包去维修、更新分表以外的专变供电设施，笔者认为这是大厦居民要承担的风险，其实也是不合理的。

以上这些本来不应由物业公司承担的经济风险和本来不应由居民负担的不合理费用，究其产生的原因，全是专变惹的祸。只有坚决贯彻执行2003年国务院颁布的《物业管理条例》，这些问题才能完全解决。如《物业管理条例》第四十五条:“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”第五十二条:“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。” 要按照这两条规定执行，就必然要改专变为公变，因为大厦住宅户和商业用户都是最终用户。这样不仅解决了许多矛盾，也消除了大厦业主与物业公司与供电企业三者之间许多不和谐的声音。

(原载于《现代物业·新业主》2005年第5期)