2006：郑州物业行业“罢收维权”在继续

目前郑州物业管理企业已达600余家，与此同时，各个企业单兵作战的劣势已初步显现。在此情况下，郑州市物业协会、河南省物业商会等地方行业组织已成为物业管理行业发展的加速器，其中，2004年11月开始的“罢收维权”行动及物业行业相关活动有力地促进了行业的发展，为郑州物业管理行业发展写下了浓墨重彩的一笔。

2004年至2005年郑州物业行业“罢收维权”行动回顾

针对无偿为水电气暖等公用事业代收代缴及代收纳税等问题，自2004年11月起，郑州市物业协会组织20多家物业公司商讨物业行业“罢收维权”行动，期间郑州市物业企业有近500家决定联合行动，成立“罢收联盟”并联合业主委员会、新闻媒体、律师、政府有关部门等，采取联合行动，就无偿替水电气暖企业免费代收代缴费用及相应设施设备维修维护等问题进行研讨宣传。在政府、广大业主、新闻媒体等支持配合下，2005年3月“罢收维权”行动取得初步胜利。此后又针对水电气暖等垄断企业相继采取了系列维权行动，当地媒体称之为“二次革命”，初步与水电气暖等企业达成共识，并取得阶段性成果。尤为可喜的是，通过中央、省、市媒体的跟踪宣传报道，实际上是进行了一次普及物业管理法规知识的系列研讨宣传活动。

2006年郑州物业行业“罢收维权”行动进展情况

经过2004-2006年3个年头的物业“罢收维权”行动，电力企业逐步全面推行实行“一户一表”，抄表到最终用户;自来水公司逐步实行“一户一表”改造、“阶梯水价”等管理办法;天燃气公司在抄表到户的基础上，对委托代收的用户分步实行自我管理收费。可以说水电气三个企业与物业企业初步达成共识，并承诺负责相应设施设备维护管理。但冬季供暖问题一直没有太大的进展，2006年维权行动主要对郑州热力公司供暖问题展开维权活动。

郑州市的冬季供暖工作存在的主要问题：一是物业公司与热力公司不能平等签订委托服务合同，热力公司沿用计划经济年代格式合同，物业公司无条件替热力公司收缴暖费并提供供暖设施设备维护管理服务。另一个焦点问题是，物业公司负责热交换站运行维护管理，经济亏损由物业公司承担。目前郑州少部分热交换站由热力公司维护管理、收取暖费，大部分热交换站管理及收费工作由物业公司进行。物业公司要负责暖费代收代缴、热交换站、小区供暖设施设备管理维护、每个业主家庭暖气试水试压维修等工作，供暖运营亏损由物业公司承担。尽管2005年经过积极努力，市物价局专门下发文件，明确了供暖及管理责任主体是热力公司，但实际实施过程中偏差极大，热力公司不能按文件执行，如果物业公司不管，冬季供暖就很难进行。2006年部分物业公司停止无偿代热力公司供暖提供服务，由此而产生物业公司与业主间的诸多矛盾及经济亏损，冬季供暖已成为物业企业乃至物业行业沉重的包袱，严重影响了物业企业、行业的发展。

根据实际情况，郑州市物业协会、河南省物业商会多次召开研讨会，多次组织同政府主管部门、供暖企业等讨论，递交情况专题调研报告等。2006年组织专题研讨会等十几次，联合《大河报》、《郑州晚报》、《东方今报》等媒体全程参与报道。最后，在郑州市物价局、房管局等政府部门及社会各界共同努力协调下，热力公司在2006年的供暖工作中有所进步，物业公司代缴暖费时热力公司按政府规定支付物业公司一定的管理服务维护费用，但热交换站管理运行亏损等实质性问题仍没有解决，有待物业行业组织、政府主管部门、物业企业共同努力。

郑州物业行业“罢收维权”行动的作用及意义

(一)加速了《郑州市物业管理条例》的出台。在《郑州市物业管理条例》(草案)制定过程中，郑州市人大首次采取面向社会招标的方式起草条例草案，市人大最终是采用民间还是政府主管部门草案，2007年上半年有望揭晓。

(二)2006年12月28日闭幕的郑州市12届人大常委会第25次会议表决通过《郑州市燃气管理条例(修正案)》，修正案删除了“郑州市燃气初装费和燃气管道维护费由居民承担”的字眼;修正案规定，管道燃气居民用户以燃气管道连接燃气燃烧器具软管的阀门为界，阀门之后的管道及附属设施由用户负责维护管理，燃气企业应当加强指导服务，费用由用户承担;阀门和阀门之前的管道及设施由燃气企业负责维护管理，居民用户应予以配合，费用计入供气成本，由燃气企业承担。对于初装费，也有了新的规定，即对于燃气工程及燃气设施的建设资金，按照国家和省、市有关规定筹措。具体如何执行，有待省人大常委会修改通过。

(三)郑州税务部门专门下发文件，出台物业企业代收代缴水电气暖收费专用发票，减少了不该由物业企业承担的额外税费。

(四)“水电气暖”等企业与物业公司如何协作，建立新型战略合作伙伴关系?郑州市政府有关主管部门正在制定相关管理办法，加快了水电气暖企业的改革进程，《郑州市物业管理条例》(草案)也初步给出了答案。

(五)郑州市物业协会、河南省物业商会组织媒体参与支持活动是“罢收维权”取得阶段性成果的重要因素。2004—2006年“罢收维权”活动中，郑州市物业协会、河南省物业商会组织媒体全程参与宣传报道，据不完全统计，几乎郑州各大新闻媒体每天都有物业行业报道，重大事件及专题报道更是全程跟踪。2005年11月至12月，针对自来水公司的垄断弊端及管理服务中存在的问题，《大河报》等媒体以“郑州供水之惑”进行连续报道，自来水公司员工及社会各界积极参与，促进自来水公司内部改革及调整。2006年4月至5月，《大河报》以“关注房地产怪圈”为主题系列报道了七个版面，展开了房地产开发商、物业公司、业主、政府有关部门大讨论。2006年6月至9月，郑州市物业协会联合《东方今报》全方位宣传报道物业项目及管理服务人员，2006年9月23日举行“郑州市2006年物业管理服务发展高峰论坛暨十佳物业管理项目颁奖典礼”，政府、企业、业主广泛参与，展开讨论，各抒己见。电力企业也派代表发言，表示共同为业主服务，加快改革进程，收到了良好效果。

(原载于《现代物业·新业主》2007年第3期)

 

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