楼道单元可视对讲门的维护与维修经验谈
在近几年我国大中城市开发建设的高档住宅小区，楼道单元可视对讲系统已成为最基本的技防设施。由于业主装修、入住的时间不统一，加上装修施工人员使用不当等因素，导致单元可视对讲系统特别是对讲门，在保修期内就出现了闭门器失踪、合页变形、对讲门无法正常关闭等非保修范围的质量问题。由于属于非保修范围的质量问题，因而在维修费用的来源和维修上就成了难题。而部分住宅小区对讲门一旦过了保修期，对讲门的维护、维修就无人过问。对讲门得不到及时维修，不但影响了业主的正常生活，而且留下了安全隐患，业主意见很大，时间一长，这一问题便成为业主拒绝交纳物业管理费的理由之一。那么，物业服务企业应该如何解决单元可视对讲门的维护与维修的难题?
一、首先要解决单元对讲门维修、维护费用来源的问题
物业服务企业在与业主签订物业服务合同时就应该明确单元对讲门、楼道共用照明系统等共用设施维修与维护费用的来源。
1、对于保修期内非人为损坏的正常故障维修，一律由保修单位负责。保修期内保修单位如委托物业企业维护、维修的，其费用由保修单位承担。
2、保修期内单元可视对讲系统出现人为故障和配件损坏的，其维修费用由责任人承担。
3、保修期外的正常维修、维护费用来源通常有二种：一是直接从物业管理费中支出;二是单元对讲门共同使用的业主平均分摊。
4、设立单元对讲门的维护、维修基金。物业企业可根据单元对讲门的安装时间和使用情况，预算出每年维护、维修所需要的费用，从物业费中支出或由每户业主交纳，设立单元对讲门的维护、维修基金，用于小区单元对讲门的日常维护和维修。
二、把好单元可视对讲门的验收交接关
物业服务企业在建设单位移交物业时，要认真做好楼道可视对讲门系统的调试、验收签字交接工作，对移交验收过程中质量不过关部分，要限期整改，重新调试验收。物业移交验收情况、双方签字等文字记录要备案存档。
三、履行告知义务，做好宣传工作
要认真做好楼道可视对讲系统正确使用与日常维护常识的说明，同时做好保护共用设施是每个业主应尽义务的宣传工作，使每个业主都能知道怎样正确使用和维护楼道可视对讲系统。
四、加强日常巡查，及时做好维修、维护工作
对于新交付的小区，随着业主的装修、入住，楼道可视对讲门出现的质量问题便逐渐增加，其原因主要是由于业主装修期间，施工人员使用不当造成。从我们镇江海德公园上半年交付的翰文园一期工程楼道可视对讲门业主报修情况看，主要存在楼道对讲门不能自动关闭、合页变形、闭门器拉杆脱落等问题，主要原因是装修人员为了装修材料进出方便，习惯用砖块等块状物卡住对讲门，有的干脆将闭门器连接杆断开，时间一长导致配件失落，少部分门因长期打开得不到及时维修，结果闭门器都不见了。因此，在业主装修期间，物业公司要加强巡查，做到及时发现及时维修解决。同时加强对装修队伍的监管，杜绝故意设置障碍限制对讲门自动关闭情况的重复产生。
五、建立、健全楼道单元可视对讲门的日常维护制度和维修办法
1、楼道单元可视对讲门是业主每天出入要使用的门，物业服务企业应定时对单元可视对讲门进行维护、保养，以满足业主日常使用的需要。
2、物业企业应根据单元可视对讲门日常维护、维修的需要，派人到厂家学习，培养自己的维修人员，及时为业主提供维修服务。
笔者认为，物业管理事项中包括电梯、水泵、电视监控系统、有线对讲系统、电视接收系统、避雷、消防、污水处理系统等设备设施及其运行的维护与管理。对讲门的维修、维护应由物业服务企业负责。物业服务企业应当重视做好单元可视对讲门的维护、维修工作，确保单元可视对讲门满足业主日常使用的需要。
(原载于《现代物业》2008年第2期)
本文为《现代物业》、 设施管理网（cnfm2001.com）联合版权所有，禁止转载。如有需要，请联系xdwyxmt@126.com。