作者: 姜元龙 | 2006-12-01 15:51

解决恶意拖欠物业费的措施

住宅小区物业服务费的收缴是物业管理工作的一道难题，根据我们对业主拒交拖欠物业服务费原因分析，主要可以细分为四种类型，第一类是因为开发商或改造工程遗留问题未得到妥善解决，业主拒交拖欠物业费;第二类是由于业主对物业管理服务不满意而拒交拖欠物业费;第三类是由于业主自身原因而拒交拖欠物业费;第四类是业主有缴费能力而恶意拒交拖欠物业费(即物业管理公司提供物业服务合同所规定的服务内容达到标准，而业主有缴费能力，找一些理由拒交拖欠物业服务费，有的长达三年，最多的长达八年未交物业费)。据不完全统计，上述四种类型拒交拖欠的物业服务费达到总收费额的20%左右，本文阐述物业管理公司针对第四类情况所采取的措施。

“非常”措施不可取

部分物业管理公司对其采用常规的催缴方式(比如多次粘贴收费催缴通知单、上门或电话催费等)无效的情况下，采用了一些“非常规”手段，这些措施由于有一定成效，在一定程度上促进了其交费，所以被不少物业公司“克隆”使用。

1、“非常”措施一：堵钥匙眼

案例：2004年，大庆某民营物业管理公司所管理的小区出现了多起业主家的门锁钥匙眼被牙签、强力胶等堵塞现象，其中一个顶层业主由于多年欠物业服务费，自知理亏，想进屋又没有找专业开锁人员，自己从单元顶层的天窗爬到楼顶，系好绳子想从阳台窗户进屋开门，结果绳子断了，人从7楼坠地，送医院抢救无效死亡，其家属通过新闻媒体对此事曝光，并且报了案，后又有同一小区的20余户作证，物业公司确有堵钥匙眼的事，物业管理公司虽然表面不承认，但却暗地与媒体和派出所做了大量“公关”工作，最后物业公司赔偿业主一些钱私下了结。

分析评议：从物业公司角度来讲堵钥匙眼的做法虽然在解决恶意欠费的问题上有一定成效，但是，由于此举给业主造成不便，多次堵钥匙眼后，有的损坏了门锁需要更换，有的要请专业开锁人员打开，一般每次花费从50元到200元不等，这些都需要一定费用，一些业主因不堪忍受便交了物业服务费，同时也有一些业主对此有一种恐惧感也交了物业服务费。有的业主则借助新闻媒体曝光来继续与物业公司对抗，也有不少业主自己想办法解决，比如本案例的做法，也有的业主向行政主管部门投诉。

堵钥匙眼一是属于侵犯业主的私有财产的行为，扰乱小区生活秩序，违反了《治安管理处罚条例》;二是造成不满的业主人数在上升，通过媒体曝光物业公司的社会形象在下降，随着物业管理市场的逐渐成熟与规范，物业管理公司存在被业主炒掉的风险;三是行政主管部门的介入降低了物业管理公司在行业中的形象和地位，不利于企业日后的发展。

2、“非常”措施二：设置电路故障或掐电

做法：物业管理公司在楼道内的配电盘设置故障的做法有：松动火线上的螺丝，然后在火线的头上包缠绝缘胶布再恢复原样，或松动火线虚接，或在声控灯处制造短路。掐电：直接把配电盘上火线掐断;业主在报修的过程中，由于没有交费，物业公司借此让其交了费才能维修，促其交费。

分析评议：有一部分业主因此交了物业服务费，一部分业主联合起来向新闻媒体曝光，媒体对此予以批驳，或者业主直接联合起来到物业公司的行政主管部门去吵闹;同时，由于电业局已经出售电给用户(注：大庆市规定：物业公司负责电维修的范围是从楼道的配电盘进入室内的部分)，用户又没有欠电费，电业局为了维护自身的形象，一方面与物业公司交涉，一方面帮助业主接电。

物业管理公司是无权断电的，比如大庆市经贸委庆经贸发〔2002〕29号文件中第三部分关于停电问题中明确指出：除供电部门按批准检修计划或系统事故、欠缴电费、窃电等，按规定程序对用户停电外，其他任何单位都无权对用户进行停电，包括物管、供暖、给排水等部门不能因欠缴其物业管理维护费、采暖费、水费等，而对其界定的维护产权范围内的供电设施进行停电的行为，电力管理部门、供电企业将按照有关电力法律法规的规定进行查处，追究有关人员及负责人的责任。

根据《中华人民共和国刑法》第一百一十八条规定，破坏电力设备如果危害公共安全，则构成犯罪。《中华人民共和国电力法》第七十条第二款规定，扰乱电力生产企业、变电所、电力调度机构和供电企业的秩序致使生产、工作和营业不能正常进行的，由公安机关依照新颁布的治安管理处罚法的有关规定予以处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

如果物业管理公司自行或者雇人掐电，那是对业主的一种侵权行为，同时，也违反了《治安管理处罚法》，重则触犯了《刑法》，是一种破坏电力设施的行为。业主对因此而造成的损失有权起诉物业管理公司，要求其赔偿。同时，对破坏的电力设施，供电局也有权向物业管理公司主张赔偿损失。

3、“非常”措施三：雇佣“社会人”收费

做法：有一些物业公司雇佣一些社会上没有正当职业的而又有一些“手段”的人，针对恶意拖欠者收费，上门收费时，这些业主根本就不开门，“社会人”则采用长时间按门铃、重敲、脚踢、踹等方法，开门进屋后讲明收缴物业服务费，业主明确表示不交或找一些理由不交，“社会人”或在业主家一坐与业主一起看电视，或软磨硬泡，或纠缠不休等待业主交费，当业主报警私闯民宅，欠费者本身心虚，而“社会人”进屋后又没有采取过激行为，只是来收取业主拖欠物业服务费，警察也只是劝其离开，同时也劝业主尽快交费，有不少业主因此把多年的欠费交了。“社会人”当中的一些人采用精神折磨方法来收费，有的清晨5点左右、晚上11点左右上门收费，或在晚上10点或更晚的时间打电话催费，当业主有来电显示时就换个电话打，有些业主干脆晚上把电话拔掉，以此对抗。

分析评议：每年20%左右的物业服务费拖欠下来，规模较小的物业公司不堪重负，处于亏损状态，面临生存危机，考虑企业自身机制和日后与业主的长期打交道，解决这些恶意拖欠有难度，于是雇佣社会上的人来收费。由于雇佣的“社会人”，专门以物业服务费的收缴后提成作为其工资，因此其工作动力大，注重眼前经济利益，考虑日后长远利益的较少，所以敢于采取一些野蛮手段，甚至有的激化矛盾后把业主打伤后逃走。

物业管理企业雇佣“社会人”收费是把解决收费难题的矛盾转移到社会来解决，是要有一定的成本支出的，而“社会人”采用的是类似于国家明令禁止的讨债公司的做法，以职业讨债人的身份加入物业管理公司，物业管理公司是以物业服务为主的服务企业，本应树立文明、规范、守法、诚信的企业形象，而雇佣“社会人”收费，却在树立野蛮、强硬的形象;从物业服务来讲是减少对业主的干扰，而在收费时却在采用骚扰业主，侵犯业主的权益，扰乱生活秩序，是一种非正常的收费方式，情节轻者违反《治安管理处罚法》，重者将构成犯罪。对此，公安机关可采取强制措施，当事人也可向法院提起诉讼。

解决恶意拖欠物业费的“正常”措施

解决恶意拖欠行为需要多种措施和多方面的配合协作才能取得比较好的效果，而“非常”措施是不合理、不合法、不可取的，不应当以违法侵权的手段来解决恶意拖欠物业服务费的问题。笔者认为从现实角度来讲以物业服务合同管理和采用法律诉讼手段来解决恶意拖欠是必由之路，从长远和根本上解决还要依赖于建立健全社会诚信体系以及失信惩戒制度。

1、用法律的手段来解决恶意拖欠

《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”为什么物业公司在对恶意拖欠者不采用法律诉讼的手段呢?一是有些物业公司有顾虑，怕影响日后与业主的关系，二是从起诉到立案再到执行周期较长，司法程序太繁琐，并且执行难。

这些恶意拖欠者有缴费能力，时间长，欠费额度较大，影响其他业主的缴费，由于物业本身的整体性，决定物业服务的不可分割，所以他们欠费却仍在享受物业服务(比如清洁、绿化等服务)，他们是对大多数业主权益的侵害，他们的欠费行为是在扰乱物业市场秩序，由于他们所占业主的比例比较小，不会影响物业管理企业与大多数业主的关系，因此物业管理公司可以打消用法律的手段解决恶意拖欠问题的顾虑。

针对执行难的问题，目前已经有了一些有效的做法值得借鉴和推广，一是法院强制执行，二是借助信息管理系统限制恶意拖欠者经济行为。据悉，最高法院为解决执行难的问题，将建立全国法院执行案件信息管理系统并与有关部门联网，各物业管理企业对于起诉的恶意拖欠者的“黑名单”可以加入到该系统。从2006年下半年开始，可先上网查询对方是否有拖欠行为，而拖欠者的名字也会出现在金融、出入境、工商、工程建设、房屋和土地、交通等职能部门的“黑名单”上，他们贷款、出国、注册公司、承揽建设项目以及买车买房都将受到限制。

2、建立健全信用信息征集体系和失信惩戒制度，采用道德手段解决恶意拖欠

“人无信不立，人无信不行”，从根本上解决恶意拖欠行为是建立健全社会诚信体系和失信惩戒制度，健全信用监管制度和失信惩戒制度，是建设社会信用体系的重要组成部分。温家宝总理早在2004 年政府工作报告中提到“要抓紧建立企业和个人信用信息征集体系、信用市场监督管理体系和失信惩戒制度。”恶意拖欠者千方百计地钻法律和制度的空子，背离基本的道德原则，一是从其内心深处是缺乏诚实信用的道德水准，二是目前信用监管制度和失信惩戒制度不健全，监督管理不到位，失信违规成本小。

我们看到在建立和健全个人信用信息征集体系和失信惩戒制度方面，全国各地都做了有益探索，并且逐渐由点到面发展完善，这为物业管理公司从道德层面解决恶意拖欠难题提供了新思路。

1999年7月成立的上海资信有限公司在上海率先开展个人信用联合征信，截至2005年4月底，上海市个人信用联合征信系统已拥有超过559万人的信用信息，包括个人消费信贷、水、电、煤气、电信、交费等方面信用信息，公司主要的征信产品和服务，可以分为消费者信用报告、个人信用风险评分及系列评分、个人信用数据增值服务、个人信用风险控制解决方案等。他们把每个人的信用分为不同的风险级别，而那些信用最差、风险最高的一类人就被列上了“黑名单”。目前上海资信有限公司每天提供个人信用报告的业务量约为6,000至6,500份。

截至2005年上半年，央行个人征信系统已实现了在25家全国性商业银行的联网运行。个人在全国各地所有银行开的帐户，可能都会汇总在其身份证号下，在该系统中都有个人信用记录。

各物业管理企业可以针对恶意拖欠者与资信公司、银行等签订个人联合征信合作协议，使其上失信的“黑名单”，使其一处失信处处受制，失信成本大大提高，而守信者在社会服务中却可以得到更多的优惠和便利。

(原载于《现代物业·新业主》2006年第5期总第47期)