作者: 外企太和企管顾问 | 2004-12-01 14:18

物业管理盼升级，薪酬有望上升

这是一个在徘徊中前进的行业，行走在房地产行业的心脏和边缘。传统和现代的结合，更使得它积聚了更多的矛盾因而跌宕起伏地发展，有声有色地生存。2003年回首的时候，我们无法不惊叹它们的韧性，我们能听到它们在艰难的变革中的不平静的声音。从而我们把更关注的目光投向它们——物业管理行业。

物业管理行业发展至今最核心的问题仍然是“管理”和“人”。物业管理行业属服务业，很多人总是情不自禁地把物业管理和房地产开发说到一起，但这完全是两种不同的生产方式。房地产是资本密集型产业，资本是首要的，而物业管理则是劳动力密集型产业，它的所有价值都是通过为客户提供的管理服务获得的，换句话说，物业管理的价值完全是劳动力价值的体现。同时，人力成本也同样是物业行业的最大成本，这一成本几乎占到所有成本的80%。“以最合理的成本获得最大的价值”已经成为企业的黄金信条，有效控制人力成本，让合理的员工薪酬成为激励员工创造更大价值的有力工具就理所当然的成为物管行业管理者的共识。在这方面，外资的物业管理公司已经走在了国内物管企业的前面。现阶段外资物管公司大举进入中国市场，开始了他们的“跑马圈地”，迅速占领了大片的市场，第一太平戴维斯、戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕、高纬宏腾、高力等“洋管家”的名字越来越多的出现在各地著名的楼盘和小区物业管理中。不得不承认，“洋管家”的成功进入得益于他们先进的物业管理方式和项目经验，但其在本身企业管理方面所做的工作更是他们企业长足发展的基石。很多外资的物业公司每年都会做行业的薪酬福利调查，了解行业内的薪酬福利水平，依据其企业的发展战略制定有竞争力的薪酬，征召、保留和激励优秀人员，制定合理的绩效考核指标，参考市场标准合理确定员工福利，使其优秀员工队伍稳定、企业政策连续、管理科学化市场化。

走专业化道路?走职业化道路?还是走多元化道路?国内物业行业的发展带给了业内人士普遍的思索，而真正困扰的，是人才问题，这一直是制约物业管理发展的软肋。由于物业管理高层管理人才的严重匮乏，无法吸引高级的职业经理人是阻碍物管行业发展的关键。

目前，行业人才的薪酬结构不完整、薪酬体系不完善、管理缺乏有力的市场信息的反馈和支持等已成为普遍现象，直接导致物管公司在实施人才战略、薪酬政策时无据可依，造成人力资源工作一定程度上的盲目性，相应会影响到公司现行战略的实现和企业的长期发展目标。行业急需要一个窗口，对市场薪酬福利信息进行收集、分析，从而在宏观上较全面、客观的掌握物管行业薪酬福利现状以及公司在市场上的定位，为人力资源管理中招聘人才、制定薪酬体系、进行薪酬调整、实施绩效考核等工作建立客观的数据基础。

北京外企太和企业管理顾问有限公司——国内最大的薪酬福利数据提供商前瞻性地把眼光着眼于方兴未艾的国内物业管理行业，并于2002年底完成了我国第一次物业管理行业的薪酬福利调研，形成了权威性的物业行业薪酬福利调查报告，为国内物管企业提高企业管理质量和信息市场化程度，吸引、保留和激励优秀人才提供高质量的数据咨询服务。

在对全国五地房地产行业薪酬福利状况进行调查后，北京外企太和企业管理顾问有限公司于不久前又对深圳物业行业进行了调查。深圳是我国物业管理最发达也是最规范的地区，在国家审核批准的第一批53家一级资质物业管理公司中，深圳一地就有24家。所以深圳物业行业的薪酬状况具有典型意义。此次参与调查的，大多数也是具有一级资质的物业管理公司。

与房地产行业相比，物业公司的薪酬福利整体水平要低得多。以反映各级职位中等收入水平的市场中位值(50分位值)为例，房地产行业低级职位的年度总薪酬大约在7万元左右，高级职位则可以达到55万元;而物业管理行业低级职位年收入只有2.5万元左右，最高级职位在33万元上下。

与房地产行业相比，物业行业同级职位的市场收入差距也要小得多，以中等级职位(太和等级的15级)为例，物业行业反映市场低端水平的10分位值数据为7.78万元，反映高端水平的90分位数为13.6万元，两者相差不到一倍;而深圳房地产业此等级的10分位值和90分位值则分别为13.8万元和33.4万元，相差2.5倍。由此反映出物业管理行业各企业间的收入相对较均衡。

在关联行业中，物业管理行业形成相对较低的市场薪酬定位，有其客观和主观的原因。从客观角度看，物业管理属服务性行业，它不能像房地产业那样籍对稀缺的土地资源的占有而形成较大的收益空间，从而具有较高报酬的支付能力，物业管理行业以收取管理费为主的盈利模式使其收益具有较小的弹性，在没有较高的盈利预期的情况下，企业主不会以较高的薪酬来吸引人才。这一点从物业行业的薪酬结构中也可以得到证实。在深圳物业行业的总薪酬构成中，年度基本现金收入平均占到了60%，而同地房地产行业年度总薪酬中，基本现金收入平均只占到45%。

但从主观方面看，物业管理行业较低的市场薪酬定位也与行业的成熟度及公众对行业的认知度密切相关。我国1981年出现第一家物业管理公司，现在全国大约有2万家，从业人员200多万人。但总的来说物业管理还属于一个新兴行业，尤其是长时间没有形成一套完整的行业管理规范，使得很多物业公司并没有找到准确的市场定位。有些物业公司甚至把自己看成是业主的“老爷”，公司保安殴打业主的事件也时有发生，这种服务主体与服务对象相互对立的现象反映了行业处于极不成熟的状态，也在一定程度上影响了物业管理行业利益的实现。

目前我国物业管理公司往往都与房地产公司有着一定的附属关系，两者管理水平及薪酬水平的差异也反映了我国企业重产品轻服务的经营特点，需要在产业结构调整的过程中逐步解决。

公众对物业管理行业的认识也有很大的误区，很多人都认为物业管理是一个低技术、劳动密集型行业，其日常工作就是简单的维修、清洁、绿化和保安，不需要高素质的人才。也正是受这些认识左右，在许多小区还保留着房管所那个年代的管理遗风;许多城市物业公司工作人员学历偏低、年纪偏大也确实是比较普遍的现象。但应该说这一切并不是物业公司应有的面貌，许多人的认识也并不能反映物业公司的真实情况。从太和公司提供的数据来看，深圳物业管理行业的人员素质已经有了很大提高，战略管理层(总经理、副总经理)人员中硕士以上的占到9.1%，本科毕业的占到59.1%，大专以下的占31.8%。中层管理人员中，硕士以上4.2%，本科59.4%，大专以下36.4%。而深圳房地产开发行业战略管理层的学历比例为硕士以上6.25%，本科37.5%，大专以下56.25%，中层管理人员的学历比例为硕士以上15.2%，本科72.2%，大专以下12.6%。比之房地产开发行业，物业管理行业人员素质的差距并不大，可能存在的问题是物业管理行业的许多从业者并非是相关专业毕业或之前没有接受过系统的专业训练。

我国刚刚颁布的《物业管理条例》，对物业管理企业及业主的权利义务关系作了比较详尽的规定，为物业管理行业的规范运营提供了基本的法律保障。有专家预言，今后我国物业管理行业将呈现三个方面的趋势，即人才的专业化、管理的规范化、服务的人性化。如果这一预言成为现实的话，可以想见我国物业管理行业的整体水平将有一个极大的提升，与此相应的行业薪酬水平的提高也是可以预见的。

(原载于《现代物业·新业主》2004年第2期)